TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 11]-[Localité 10]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 23/06748 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PWJU

NAC : 72A

Jugement Rendu le 15 Mai 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], dont le siège social est situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est [Adresse 1]

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS, dont le siège social est situé [Adresse 12], en qualité de curateur à succession vacante de Madame [M] [D] [L] [U], née 16 septembre 1923 à [Localité 8], domiciliée [Adresse 2], décédée le 19 août 2009 à [Localité 9] (91),

Comparante, dispensée du ministère d’avocat conformément aux dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques

Monsieur [G] [N] [V] [T], demeurant [Adresse 7]

Défaillant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Février 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 Mai 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [L] [U] [M] était propriétaire des lots n°3 et 18 au sein de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 6].

La Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après la DNID) a été désignée en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [D] [M], décédée le 19 août 2009, selon ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire d’Evry le 9 janvier 2020.

En outre, un acte notarié de dévolution successorale établi le 16 février 2010 a permis d’identifier M. [G] [N] [V] [T], son fils, comme étant seul héritier.

Par actes de commissaire de justice du 10 novembre 2023 et du 14 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Senart-Gatinais, a assigné la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [D] [L] [U] [M], et M. [G] [N] [V] [T], es qualité d’héritier présomptif, devant le tribunal judiciaire d’Évry, aux fins d’obtenir la condamnation in solidum de ces derniers au paiement de charges de copropriété impayées outre leur condamnation in solidum au paiement de dommages et intérêts, de frais de recouvrement et de frais irrépétibles.

***

En l’état de ses dernières conclusions, signifiées par voie de commissaire de justice du 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé

— Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

6.607,16 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, COTISATION FONDS TRAVAUX et APPEL DE PROVISION inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 ;3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.2.846,49 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. – Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 13 septembre 2016, date de la sommation de payer.

— Rejeter toute demande de délais.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

— Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné, M. [G] [T], es qualité d’héritier présomptif, n’a pas constitué avocat.

Bien que régulièrement assignée, es qualité de curateur à la succession vacante de Mme [M] [D] [L] [U], la DNID n’a pas déposé de mémoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie expressément à leurs conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 12 septembre 2024. L’audience juge rapporteur s’est tenue le 13 février 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [D] [M] qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°3 et n°18 dans la copropriété ;

— l’ordonnance du 9 janvier 2020 du président du tribunal judiciaire d’Évry aux termes de laquelle la DNID a été désignée en qualité de curateur à succession vacante de Mme [D] [M] ;

— l’acte notarié du 16 février 2010 qui désigne M.[G] [T] comme seul héritier de la succession ;

— les appels de fonds et relevés individuels de charges sur la période ;

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 13/01/2016, 28/04/2017, 21/06/2018, 07/05/2019, 01/07/2021, 19/12/2022 et 20/02/2024 ;

— un décompte, dans ses écritures, des charges et provisions réclamées, arrêté au 1er avril 2024, sur la période du 01/01/2016 au 01/04/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6.607,16 euros.

A l’examen des pièces produites, il convient de déduire du montant de la créance réclamée:

— la somme de 1.094,52 euros à la date du 01/01/2016 pour laquelle aucune pièce n’a été versée aux débats pour justifier du principe et du montant réclamé

— les sommes de 6 euros au titre des frais de relance du 20/04/2016 et de 48 euros au titre des frais de relance du 26/07/2016, les frais de relance ne correspondant pas à des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Au final, il apparaît que le montant de la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre s’élève à la somme de 5.458,64 euros (6.607,16 – 1.094,52 – 6 – 48), au titre des charges et appels de fonds travaux arrêtés au 1er avril 2024 sur la période du 01/01/2016 au 01/04/2024 inclus.

La demande tendant à ce que la créance porte intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 13 septembre 2016, alors que la défenderesse était décédée à cette date, n’apparaît pas bien fondée.

En conséquence, conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance du 10 novembre 2023.

Enfin conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt à compter de l’acte introductif d’instance du 10 novembre 2023.

Selon l’article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être prévue par une loi ou par une convention. En l’espèce, le syndicat ne fournit pas le règlement de copropriété, n’établit pas l’existence d’une caluse de solidarité de sorte qu’il n’y a pas lieu de condamner les défendeurs in solidum au paiement de la créance.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de la DNID en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [D] [M] et de M. [G] [T], laquelle ne se présume pas.

Il convient au contraire de relever que les créances du syndicat sont largement postérieures au décès de Mme [D] [M], et qu’elles n’ont ainsi pas été causées par une défaillance personnelle de cette dernière dans la gestion de ses charges, de sorte qu’il ne peut être soulevé aucune mauvaise foi.

S’agissant spécifiquement de la DNID, il ne peut lui être reproché une quelconque mauvaise foi, celle-ci ayant été désignée en 2020, les circonstances étant ainsi exceptionnelles.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui ne serait pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal et les intérêts produits.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sera débouté de sa demande à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sollicite la somme de 2.846,49 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient tout d’abord de déduire les frais de constitution de dossier huissier (390,00€), de constitution dossier avocat (390,00€), de suivi du dossier transmis à l’avocat (140,00€ + 140,00€ + 140,00€ + 140,00€), d’honoraires de suivi contentieux (360,00€) et de suivi annuel contentieux pour l’année 2019 (345,00€) qui ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 sus rappelées mais des actes d’administration élémentaires de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui n’a pas dans ce cadre déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

En outre, aucune pièce n’ayant été versée aux débats au soutien des demandes relatives aux frais administratifs/commandement du 13/09/2016 (100,80€), aux frais du 14/09/2016 relatifs à la sommation faite à M. [G] [T] (137,03€), aux frais du 22/06/2018 relatifs à l’assignation faite à M. [G] [T] (360,00€), celles-ci n’apparaissent pas bien fondées.

Au vu de ces éléments, il convient de condamner M.[G] [T], es qualités, et la DNID, es qualités, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 203,66 euros au titre des frais de recouvrement, décomposée comme suit :

— Frais de 42 euros en date du 18/05/2022 correspondant à la mise en demeure

— Frais de 161,66 euros en date du 16/09/2022 correspondant à la sommation de payer émise à l’encontre de Monsieur [G] [T] en date du 29/08/2022.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [T], es qualités, et la DNID, es qualités, parties succombantes, sont condamnés aux dépens de l’instance.

Dans les instances auxquelles le Domaine est partie, en application des dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques, le ministère d’avocat n’est pas obligatoire et les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ne peuvent donc pas trouver application. La demande de distraction des dépens présentée par le syndicat des copropriétaires demandeur n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [G] [T], es qualités, et la DNID, es qualités, sont condamnés à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que conformément aux dispositions de l’article 810-4 du code civil, la DNID n’est tenue d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif.

Enfin, il sera rappelé que conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Intervention Domaniales ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [D] [L] [U] [M] et M. [G] [N] [V] [T], ès qualité d’héritier de Mme [D] [L] [U] [M], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la somme de 5.458,64 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêté au 1er avril 2024 sur la période du 01/01/2016 au 01/04/2024 inclus, ainsi que les intérêts au taux légal produits par cette somme à compter du 10 novembre 2023 et ce, jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance du 10 novembre 2023 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Intervention Domaniales, ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [D] [L] [U] [M] et M.[G] [N] [V] [T], ès qualité d’héritier de Mme [D] [L] [U] [M], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la somme de 203,66 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum la Direction Nationale d’Intervention Domaniales ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [D] [L] [U] [M] et M. [G] [N] [V] [T], ès qualité d’héritier de de Mme [D] [L] [U] [M], à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la Direction Nationale d’Intervention Domaniales, ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [D] [L] [U] [M], et M.[G] [N] [V] [T], ès qualité d’héritier de Mme [D] [L] [U] [M], aux dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande de distraction des dépens ;

RAPPELLE que la Direction Nationale d’Intervention Domaniales n’est tenue d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,