TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Mélodie PANUICZKA

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/07418

N° Portalis 352J-W-B7H-CZWOA

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], réprésenté par syndic, la SAS GL IMMOBILIER PARIS MARAIS

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Axel CALVET, de la SELARL FEDARC, avocats au barreau du Val-d’Oise,, avocat plaidant et par Maître Mélodie PANUICZKA de la SELARL FEDARC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0782

DÉFENDERESSE

S.C.I ESKA

[Adresse 2]

[Localité 3]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 06 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/07418 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWOA

DÉBATS

A l’audience publique du 28 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

la SCI Eska est propriétaire des lots de copropriété n°1, 2, 15, 16, 17 et 18 d’un immeuble situé au [Adresse 2].

Par commandement de payer du 19 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI Eska de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d’huissier signifié le 24 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] fait assigner la SCI Eska en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 13 décembre 2023.

Il demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1231-6 du Code civil,

Vu l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Vule règlement de copropriété,

CONDAMNER la SCI ESKA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 13.285,26 €, avec intérêts de retard calculé au taux légal à compter du 19 septembre 2022, date de la sommation de payer, jusqu’au jour du parfait paiement ;

CONDAMNER la SCI ESKA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 2.000 €, avec intérêts de retard calculé au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNER la dépose de la porte blindée installée devant le couloir des parties communes permettant d’accéder aux caves des lots 15, 16, 17 et 18, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à la justification de son enlèvement des parties communes ;

CONDAMNER la SCI ESKA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 3.000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la SCI ESKA aux entiers dépens, lesquels incluront le coût de la sommation de payer ».

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la SCI Eska n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 avril 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 28 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 6 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

******

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Eska est propriétaire des lots 1, 2, 15, 16, 17 et 18 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11/03/2020, 30/06/2021, 31/10/2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 5 mai 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Eska, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.479,84 euros.

La SCI Eska ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la sommation de payer en date du 19 septembre 2022.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

******

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.805,42 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, puisqu’inclus dans la somme de 13.285,26 euros, dont il sollicite le paiement par la SCI Eska dans le dispositif de sa demande de condamnation adressée au tribunal

Il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Dès lors les frais intitulés « frais de rappel », « frais de procédure », « frais de relance OIP » facturés au débit du compte de copropriétaire et par ailleurs non justifiés par des pièces versées aux débats, ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Décision du 06 Février 2025

Charges de copropriété

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*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI Eska de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI Eska a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété depuis la sommation de payer en date du 19 septembre 2022.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI Eska a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4- Sur la demande de remise en état des lieux concernant l’empiétement de parties communes

Le syndicat des copropriétaires soutient que, lors de la visite des caves, le syndic de copropriété a constaté l’installation d’une porte blindée devant le couloir d’accès aux caves des lots 15, 16, 17 et 18.

Il affirme qu’elle a pour effet de bloquer la ventilation de certaines caves, et que ce constat est objectivé par un procès-verbal de commissaire de justice en date du 28 mars 2023.

Il précise que, malgré une mise en demeure adressée le 21 mars 2023 à la SCI Eska de procéder à la dépose de cette porte, cette dernière ne s’est pas exécutée.

Il sollicite en conséquence la condamnation de la SCI Eska à déposer la porte blindée installée dans ce couloir permettant l’accès aux caves des lots 15, 16, 17 et 18, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à la justification de son enlèvement des parties communes.

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Aux termes de l’article 2 de loi du 10 juillet 1965, « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment, le gros œuvre des bâtiments et tout élément incorporé dans les parties communes. Si elle sert de toiture au bâtiment, la terrasse est en principe une partie commune, la toiture étant comprise dans le gros-œuvre.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment qu’au sein d’une copropriété, le « règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (…) ».

Il précise en son alinéa 2 que ce règlement de copropriété « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

L’article 9 I de la loi précitée dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Sur ce,

Au soutien de ses allégations quant à l’empiétement de parties communes, le syndicat des copropriétaires se prévaut du procès-verbal de commissaire de justice en date du 28 mars 2023, qui note l’existence d’une porte verrouillée paraissant récente ; ce procès-verbal consigne que « M. [S] [O] de la société GL Immobilier Paris Marais me déclare que cette porte donne l’accès à une série de cave appartenant au même propriétaire, la SCI Eska » (p.3).

Sur déclaration du même syndic il inscrit la présence de grilles d’aérations.

Le syndicat des copropriétaires ne fournit aucun plan cadastral, ni aucun plan des lieux ; il ne démontre pas non plus en quoi cette porte serait installée sur des parties communes.

Décision du 06 Février 2025

Charges de copropriété

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Enfin, et contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, les constats du commissaire de justice ne permettent nullement d’établir un éventuel empiétement du couloir du fait de la SCI Eska, rien ne permettant notamment de retenir que la porte blindée prétendument litigieuse a été posée à l’initiative de la défenderesse non constituée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires succombant dans l’administration de la preuve qui lui incombe, il doit être débouté de sa demande de remise en état des lieux, sous astreinte.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Eska, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI Eska sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Eska à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

—  11.479,84 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 5 mai 2023 (2eme appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022 ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de remise en état des lieux concernant l’empiétement de parties communes

CONDAMNE la SCI Eska aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 06 Février 2025

Le Greffière La Présidente