N° RG 25/00226 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLGS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 25/00226 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLGS

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Pascal SCHMITT

Aux défendeurs

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Pascal SCHMITT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

10 JUILLET 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [S] [W]

né le 09 Mai 1979 à [Localité 11]

[Adresse 9]

[Localité 8]

représenté par M^e Hervé BEGEOT substituant M^e Pascal SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 44

PARTIE REQUISE :

Madame [Z] [G]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [J] [G]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [G]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 10 Juillet 2025.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 15 avril 2018 ayant pris effet le 14 mai 2018, M. [S] [W] par l’intermédiaire de la S.A.S GEST’HOME a donné à bail à M. [U] [M] et Mme [Z] [G] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation, type 4, lot n° 212 et un parking lot n° 325, 1 garage lot n° 323, sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 840,00 € outre les provisions mensuelles pour charges de 150 €.

Mme [B] [G] et M. [J] [G] se sont portés cautions solidaires des locataires par acte du 15 mai 2018.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [S] [W] a fait signifier à M. [U] [M] et Mme [Z] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 mai 2024 pour la somme en principal de 2 994,32 €. Le commissaire de justice a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin, laquelle en a accusé réception le 23 mai 2024.

M. [S] [W] a fait signifier à M. [U] [M] et Mme [Z] [G] un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement et visant la clause résolutoire le 27 mai 2024.

Il a fait assigner à l’audience du 6 juin 2025, M. [U] [M] et Mme [Z] [G], locataires, Mme [B] [G] et M. [J] [G], cautions en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la famille habite dans un autre logement depuis le 18 octobre 2024, information communiquée par la Caisse d’Allocations Familiales. Le propriétaire n’a quant à lui pas répondu aux services instructeurs.

M. [S] [W], représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater au besoin prononcer la résiliation du bail d’habitation du 17 avril 2018 avec effet au 27 juin 2024 ;ordonner l’expulsion de M. [U] [M] et Mme [Z] [G] ainsi que tous occupants de leur chef des lieux loués sans délai et sous astreinte de 200 € par jour de retard à titre de provision, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;condamner solidairement Mme [B] [G] et M. [J] [G] au paiement de la même astreinte à titre provisionnel en leur qualité de caution ;juger que M. [U] [M] et Mme [Z] [G] devront procéder à l’enlèvement et au déménagement de l’ensemble des objets mobiliers garnissant les lieux, ceci à leurs frais ;condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [Z] [G], Mme [B] [G] et M. [J] [G] à lui payer une somme provisionnelle correspondant aux loyers impayés au 27 juin 2024, soit 5 038,08 € majorée des intérêts au taux légal ;condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [Z] [G], Mme [B] [G] et M. [J] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 376,25 € à compter du 6 juin 2024 et ce jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [Z] [G], Mme [B] [G] et M. [J] [G] au paiement de la somme de 1 021,88 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [Z] [G], Mme [B] [G] et M. [J] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais des commandements visant la clause résolutoire ;rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit et par provision.

M. [U] [M] et Mme [Z] [G], Mme [B] [G] et M. [J] [G] n’ont pas comparu et ne se sont fait représenter bien que régulièrement et respectivement assignés par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 12] par la voie électronique le 31 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [S] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 23 mai 2024.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable le locataire est obligé «De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.»

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, page 4/15 et un commandement de payer a été signifié le 22 mai 2024, un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs le 27 mai 2024. Ces commandements sont demeurés infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne le défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2024 à 24 heures.

L’article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

L’article 1310 du code civile dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires page 4/15.

Mme [B] [G] et M. [J] [G] ont en outre établi le 15 mai 2018 un acte de caution solidaire des deux locataires pour un montant maximal de 71 280 € ;

M. [U] [M] et Mme [Z] [G], non comparants, ne se prévalant pas par définition d’un congé régulier, de la libération du logement et de la restitution des clés, ont en conséquence la qualité d’occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Ils seront ainsi solidairement condamnés avec leurs cautions, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 (et non du 6 comme demandé) juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à leur encontre à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due. Mme [B] [G] et M. [J] [G], cautions solidaires, cautions auxquelles la preuve de la dénonciation du commandement n’est pas rapportée ne seront pas tenus des intérêts de retard

L’expulsion de M. [U] [M] et Mme [Z] [G] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause, l’abandon du logement sans respecter les formalités légales malgré l’absence de caractérisation de la mauvaise foi justifient la réduction du délai légal à 15 jours.

En conséquence, la partie demanderesse pourra en tant que de besoin faire procéder à l’expulsion passé le délai de 15 jours suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

2.2. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [U] [M] et Mme [Z] [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 24-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [S] [W] produit un décompte démontrant que M. [U] [M] et Mme [Z] [G] restent lui devoir la somme de 5 038,08 € au quittancement du mois de juillet 2024, le montant demandé par assignation est donc justifié.

M. [U] [M] et Mme [Z] [G], Mme [B] [G] et M. [J] [G], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Le commandement de payer n’ayant pas été dénoncé à Mme [B] [G] et M. [J] [G], cautions solidaires, ils ne seront pas tenus des intérêts de retard.

M. [U] [M] et Mme [Z] [G], Mme [B] [G] et M. [J] [G] seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 5 038,08 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil en ce qui concerne M. [U] [M] et Mme [Z] [G].

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

En l’absence d’éléments justifiant que les locataires sont en situation de régler leur dette locative, les règlements ayant cessé depuis le 8 mars 2024, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [U] [M] et Mme [Z] [G], Mme [B] [G] et M. [J] [G] des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [U] [M] et Mme [Z] [G], Mme [B] [G] et M. [J] [G], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques locatifs, la délivrance de deux commandements consécutifs, alors qu’un seul portant sur les deux obligations eut suffit, présentant un caractère frustratoire, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches qu’a dû accomplir le demandeur, M. [U] [M] et Mme [Z] [G], Mme [B] [G] et M. [J] [G] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 15 avril 2018 ayant pris effet le 14 mai 2018 entre M. [S] [W] et M. [U] [M] et Mme [Z] [G] concernant un logement à usage d’habitation, type 4, lot n° 212 et un parking lot n° 325, 1 garage lot n° 323, sis [Adresse 4], sont réunies à la date du 27 juin 2024 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [M] et Mme [Z] [G] de libérer corps et biens le logement et ses annexes par eux occupés et restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [M] et Mme [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [S] [W] pourra, 15 jours après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [M] et Mme [Z] [G], Mme [B] [G] et M. [J] [G] à payer à M. [S] [W] une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 27 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due à partir de la présente ordonnance.

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [M] et Mme [Z] [G], Mme [B] [G] et M. [J] [G] à payer à M. [S] [W] à titre provisionnel et en deniers et quittances à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 5 038,08 € [cinq-mille-trente-huit euros et huit centimes] (décompte arrêté au 3 juillet 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

RAPPELLE que Mme [B] [G] et M. [J] [G], cautions solidaires, ne seront pas tenus des intérêts de retard qu’ils soient dus au titre de l’indemnité d’occupation ou de la condamnation provisionnelle ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [M] et Mme [Z] [G], Mme [B] [G] et M. [J] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement d’avoir à justifier de l’assurance du 27 mai 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [M] et Mme [Z] [G], Mme [B] [G] et M. [J] [G] à verser à M. [S] [W] la somme de 500,00 € (cinq-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection statuant en référé

Laurent DUCHEMIN