RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 1er juillet 2025

MINUTE N° 24/______

N° RG 25/00537 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4DV

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 3 juin 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. LA MIE MAJDOUB, dénormination BOULANGERIE DU PETIT VERGEAT

dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante ni constituée

S.A. BNP PARIBAS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

S.A. MOULINS DUMEE

dont le siège social est sis [Adresse 7]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputéecontradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 avril 2025, la SCI [Adresse 4] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SAS LA MIE MAJDOUB exerçant sous l’enseigne BOULANGERIE DU PETIT VERGEAT, ainsi que la SA BNP PARIBAS et la SA MOULINS DUMEE, en leur qualité de créanciers inscrits, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties et voir en conséquence constater la résiliation de plein droit du bail dont s’agit ;ordonner l’expulsion pure et simple et sans délai de la SAS LA MIE MAJDOUB, ainsi que de tous occupants de leur chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10], et cela avec le concours de la force publique en cas de besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement ;autoriser la SCI [Adresse 4] à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion sur place dans tel garde-meuble ou réserve qui lui plaira, aux frais, risques et périls de la partie expulsée, conformément aux dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;condamner la SAS LA MIE MAJDOUB à payer à la SCI [Adresse 4] la somme provisionnelle de 21.253,23 euros TTC au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 22 octobre 2024 ;condamner la SAS LA MIE MAJDOUB à payer à la SCI [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges mensuels, à compter du 1er avril 2025, et cela jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;condamner la SAS LA MIE MAJDOUB à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;déclarer l’ordonnance commune et opposable à la SA BNP PARIBAS et la SA MOULINS DUMEE ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;condamner la SAS LA MIE MAJDOUB aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer délivrés les 22 octobre 2024.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 4] fait valoir que :

par avenant de renouvellement au bail commercial du 21 avril 2015, elle a donné à bail à la SAS LA MIE MAJDOUB exerçant sous l’enseigne BOULANGERIE DU PETIT VERGEAT des locaux situés à [Localité 9] (91), pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 21 avril 2015, moyennant un loyer trimestriel hors taxe et hors charge de 21.600 euros HT ;la SAS LA MIE MAJDOUB a manqué à ses obligations contractuelles en ne réglant pas de manière régulière et intégrale les loyers et charges à compter du mois de mai 2024 ;le 27 février 2024, elle a fait délivrer un congé commercial avec offre de renouvellement du bail mais la SAS LA MIE MAJDOUB n’y a pas donné suite, et les 23 juin 2024 et 22 aout 2024, elle l’a mise en demeure de régulariser la situation, sans succès, de sorte qu’elle a été contrainte de lui délivrer, par commissaire de justice le 22 octobre 2024, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 19.039,92 euros ;les paiements intervenus n’ont pas permis d’apurer les causes du commandement de payer de telle sorte qu’elle est bien fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2025 au cours de laquelle la SCI [Adresse 4], représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

Bien que régulièrement assignées, la SAS LA MIE MAJDOUB, ainsi que la SA BNP PARIBAS et la SA MOULINS DUMEE, en leur qualité de créanciers inscrits, n’ont pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI [Adresse 4] a donné à bail à la SAS LA MIE MAJDOUB un local commercial situé [Adresse 6] à Vigneux-sur-Seine, moyennant un loyer de 21.600 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d’avance.

Le bail commercial comporte à l’article 8 une clause résolutoire qui stipule que " à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou à défaut d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après une mise en demeure de payer ou d’exécuter la condition en souffrance contenant déclaration formelle par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de cette clause demeurée infructueuse, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.

Que si malgré cette condition essentielle du bail, le preneur refusait d’évacuer les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre sans délai d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le président du tribunal de grande instance d’Evry, qui serait exécutoire par provision nonobstant appel.

Alors le bailleur reprendra la libre disposition des lieux par le seul fait de l’expulsion du preneur. (…) ".

La SCI [Adresse 4] justifie, par la production de l’acte de renouvellement de bail du 21 avril 2015, des mises en demeure du 23 juin 2024 et du 23 aout 2024, du commandement de payer délivré le 22 octobre 2024 et du décompte arrêté au mois de mars 2025 inclus, que sa locataire, la SAS LA MIE MAJDOUB, a cessé de payer de manière régulière et intégrale ses loyers et charges.

La demanderesse a fait délivrer le 22 octobre 2024 par commissaire de justice à la SAS LA MIE MAJDOUB un commandement d’avoir à payer la somme, en principal, de 10.039,92 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2024.

Bien qu’il ne soit pas produit en intégralité, la première page vise l’article L.145-41 du code de commerce et suivants ainsi que le contrat de bail du 21 avril 2015. Sa validité ne peut donc être discutée.

Il n’est pas discuté que les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées à l’issue du délai d’un mois prescrit, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 23 novembre 2024.

Il convient donc de considérer la SAS LA MIE MAJDOUB occupante sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, et par conséquent, dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, dans un délai de quinze jours à compte de la signification de la présente ordonnance, à défaut la SCI [Adresse 4] sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

L’expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, garantissant suffisamment l’exécution de la décision, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire.

II. Sur les biens mobiliers

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

III. Sur les demandes en paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une prvision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le maintien dans les lieux de la SAS LA MIE MAJDOUB causant un préjudice à la SCI [Adresse 4], celle-ci est fondée à solliciter la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 23 novembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, la SAS LA MIE MAJDOUB à payer à la SCI [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux étant précisé que celles dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire seront comprises au titre de la provision allouée infra.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

A l’appui de sa demande de provision au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025, la SCI [Adresse 4], outre les pièces précédemment citées, produit un décompte arrêté à cette date, ainsi qu’un décompte actualisé au mois de juin 2025, dont il ne sera pas tenu compte, faute d’avoir été adressé à la société LA MIE MAJDOUB, dans le respect du contradictoire, que le juge doit faire respecter, en application de l’article 16 du code de procédure civile.

Le décompte arrêté au mois de mars 2025 inclus mentionne un solde débiteur de 21.253,23 euros correspondant aux loyers et charges impayés, ainsi qu’à des pénalités de retard à hauteur de la somme de 2.686,01 euros, des frais de commissaire de justice à hauteur de la somme de 207,74 euros et des frais d’acte de renouvellement du bail à hauteur de la somme de 299,40 euros.

Or, la somme de 207,74 euros au titre du coût du commandement de payer relève des dépens et sera traitée à ce titre.

En outre, les pénalités de retard réclamées en vertu de la clause pénale figurant au bail sont susceptibles d’être réduites voire supprimées pars le juge du fond, en application de l’article 1231-5 du code civil, si elles apparaissent manifestement excessives, de sorte qu’elles se heurtent à une contestation sérieuse et seront écartées.

Par ailleurs, si le bail prévoit que les frais et honoraires de l’acte de renouvellement sont à la charge du preneur, il n’est pas justifié du montant facturé à ce titre, qui sera donc écarté.

Au vu de ce qui précède, l’obligation de la SAS LA MIE MAJDOUB de régler la somme de 18.060,08 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au mois de mars 2025 inclus, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Par conséquent, la SAS LA MIE MAJDOUB sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 4] la somme provisionnelle de 18.060,08 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au mois de mars 2025 inclus.

Conformément à la demande et en application de l’article 1231-7 du code civil, il convient d’assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024, date de délivrance du commandement de payer.

IV. Sur l’opposabilité de la décision aux créanciers inscrits assignés

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

Il convient de déclarer la décision opposable la SA BNP PARIBAS et la SA MOULINS DUMEE, créanciers inscrits, valablement assignées à la présente instance.

V. Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS LA MIE MAJDOUB, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer par commissaire de justice du 22 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SAS LA MIE MAJDOUB, partie succombante, à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 1.200 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 10], au 23 novembre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de la SAS LA MIE MAJDOUB et de tous occupants de leur chef des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 10], dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir prononcer une astreinte;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS LA MIE MAJDOUB à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 23 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par la restitution des clés ou la reprise des lieux ;

CONDAMNE la SAS LA MIE MAJDOUB à payer à la SCI [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer et charges à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

CONDAMNE la SAS LA MIE MAJDOUB à payer, en deniers ou quittances, à la SCI [Adresse 4] une somme provisionnelle de 18.060,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mars 2025 inclus ;

CONDAMNE la SAS LA MIE MAJDOUB à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS LA MIE MAJDOUB aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024 ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

DECLARE la présente ordonnance opposable à la SA BNP PARIBAS et à la SA MOULINS DUMEE, créanciers inscrits ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 1er juillet 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,