TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00090 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DFGS

Minute n°

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 824 541 148, prise en la personne de son représentant légal

Mme [M] [D] épouse [V]

C/

M. [Y] [R]

Mme [N] [J]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

— M^e FOUQUET

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e VIENNOT

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 824 541 148, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Madame [M] [D] épouse [V], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Coralie FOUQUET, avocat au barreau de HAUTE-SAÔNE, M^e Christophe HENRY, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-004540 du 04/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANÇON)

représenté par M^e Antoine VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAÔNE

Madame [N] [J], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Antoine VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAÔNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffier : Virginie DESCHAMPS

DÉBATS :

Audience publique du 01 décembre 2025

Mise en délibéré au 02 février 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 02 février 2026, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Anabelle MORETEAU GIRAT, greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2022, Mme [M] [D] épouse [V] et M. [F] [V] ont donné à bail à Mme [N] [J] et M. [Y] [R], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 550,00 euros, outre 290,00 euros de provision sur charges.

Se prévalant d’un contrat de cautionnement VISALE en date du 29 octobre 2022, la société par actions simplifiée à associé Action Logement Services (ci-après «la SAS Action Logement Services») ainsi que Mme [M] [D] épouse [V] ont demandé, par mises en demeure déposées à étude en date le 16 septembre 2024, à Mme [N] [J] et M. [Y] [R] de justifier de l’occupation du local d’habitation dans le délai d’un mois.

Le 19 novembre 2024, un procès-verbal de constat d’abandon ou d’inoccupation des lieux loués a été établi.

Par ordonnance sur requête en date du 6 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul a :

— constaté la résiliation du bail à la date du 17 octobre 2024 du bail à la suite de l’abandon des lieux par les locataires ;

— autorisé la reprise du logement précédemment occupé ;

— déclaré abandonnés les biens ne possédant pas de valeur marchande, à l’exception des papiers et documents personnels ;

— condamnés Mme [N] [J] et M. [Y] [R] à payer à la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur sous réserve de la production d’une quittance surbogative, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, soit 849 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la possibilité légale de reprise du logement par le propriétaire soit l’expiration du délai d’opposition ;

— condamné Mme [N] [J] et M. [Y] [R] à payer à la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 4 850 euros au titre des loyers et charges impayés entre janvier 2024 et mai 2024 ;

— condamné Mme [N] [J] et M. [Y] [R] aux dépens de l’instance ;

— débouté Mme [M] [D] épouse [V] et à la SAS Action Logement Services, de leur demande tendant à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, l’ordonnance sur requête a été signifiée à la personne de Mme [N] [J] et à domicile pour M. [Y] [R].

Par déclaration du 4 mars 2025, Mme [N] [J] et M. [Y] [R] ont formé opposition à ladite ordonnance sur requête.

Les parties ont été convoquées par le greffe par courrier recommandé à l’audience du 5 mai 2025.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 1er décembre 2025.

À l’audience, Mme [M] [D] épouse [V], représentée par avocat, s’en rapporte à ses conclusions responsives déposées à l’audience et signifiées à la SAS Action Logement Services le 27 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— confirmer les termes de l’ordonnance rendue le 6 février 2025 ;

— autoriser la reprise du logement précédemment occupé ;

— déclarer abandonnés les biens ne possédant pas de valeur marchande, à l’exception des papiers et documents personnels ;

— condamner Mme [N] [J] et M. [Y] [R] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise légale du logement ;

— statuer ce que de droit sur les sommes sollicitées au stade de la requête par la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur ;

— débouter Mme [N] [J] et M. [Y] [R] de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions dirigés à l’encontre de Mme [M] [D] épouse [V] ;

— condamner solidairement Mme [N] [J] et M. [Y] [R] à payer à Mme [M] [D] épouse [V] la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’il ne pourra être que constater la résiliation du bail à la date du 17 octobre 2024 et autoriser la reprise des lieux avec les conséquences de droit y étant attachées, sachant que le seul élément versé aux débats concernant la restitution des clés n’est pas une attestation en bonne et due forme et qu’il n’en ressort pas que Mme [Z], également en contentieux avec la SAS Action Logement Services et elle-même, ait pu constater quelque remise effective de quoi que ce soit. Elle souligne qu’aucun état des lieux de sortie, ni justificatif de remise effectives des clés ne sont produits.

Elle estime que les défendeurs ne justifient pas du versement de la somme de 2 717 euros entre les mains de Me [O] comme ils l’allèguent, pas plus que du versement des sommes portées manuscritement sur la pièce adverse n°15.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance, elle se fond sur l’article 768 du code de procédure civile estimant qu’elle ignore tout du fondement juridique invoquée. En outre, elle conteste la non décence du logement en s’appuyant sur l’état des lieux d’entrée, contredit le constat de non décence établi par Soliha à l’appui du diagnostic de performance énergétique, estime que la prolifération de moisissures a largement pu découler de ce que les locataires ont cassé le lavabo, et relève que les attestations ne respectent pas le formalisme légal.

Mme [N] [J] et M. [Y] [R], représentés par avocat, s’en rapportent à leurs conclusions déposées à l’audience, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Ils demandent au juge des contentieux de la protection de :

— mettre à néant l’ordonnance attaquée

— débouter les adversaires de l’ensemble de leurs prétentions ;

— condamner solidairement la SAS Action Logement Services et Mme [M] [D] épouse [V] à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent avoir quitté le logement le 17 avril 2024 en raison de l’insalubrité du logement. Ils précisent que si l’état des lieux de sortie n’a pas été signé par les parties, ils justifient de leur départ par un ensemble d’autres éléments. Ils font valoir avoir versé pour la période entre janvier 2024 et avril 2024, la somme de 2 717 euros entre les mains de Maître [O], somme qui doit être déduites des sommes réclamées. Pour le surplus, ils entendent resister à tout paiement en raison de l’insalubrité du logement dont ils se sont ouverts au bailleurs à maintes reprises et constaté par Soliha. Ils estiment avoir subi un préjudice de jouissance paisible du logement, préjudice confirmé par attestation médicale.

La SAS Action Logement Services, n’étant ni présente, ni représentée, le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 2 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. Sur la recevabilité de l’opposition.

En application de l’article 6 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon, le locataire ou tout occupant de son chef peut former opposition à l’ordonnance. L’opposition est formée dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance par déclaration remise ou adressée au greffe.

L’exécution de l’ordonnance est suspendue pendant le délai d’opposition ainsi qu’en cas d’opposition formée dans ce délai.

En l’espèce, l’ordonnance sur requête rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul le 6 février 2025 a été signifiée à la personne de Mme [N] [J] et à domicile pour M. [Y] [R] le 27 février 2025,

Mme [N] [J] et M. [Y] [R] ont formé opposition par déclaration du 4 mars 2025 soit dans de la délai d’un mois prescrit.

L’opposition est par conséquent recevable.

II. Sur la résiliation du bail

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les critères du logement décent à examiner sont définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En application de l’article 15 de la même loi, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Il est constant qu’aucun préavis n’est dû lorsque l’inhabitabilité des lieux loués est établie.

En l’espèce, les locataires justifient d’un courrier recommandé de résiliation délivré le 6 avril 2024 à la bailleresse, indiquant un départ sans préavis le 17 avril 2024 en raison des problèmes de salubrité signalés et en l’absence de retour de la bailleresse.

Ils justifient, en outre, d’un constat de non décence établi par Soliha le 16 février 2024 relevant que :

— le réseau d’électricité n’est pas conforme aux normes de sécurité et n’est pas en bon état d’usage et de fonctionnement : fils dénudés dans chambres 1/2/3 et salle de bains

— le compteur d’eau est commun aux 3 logements et est situé dans le logement en RDC et donc non accessible aux 2 autres logements ;

— la porte d’entrée n’est pas une porte palière mais simple porte type isoplane que l’on utilise à l’intérieur des logements ;

— le dispositif de ventilation ne permet pas un renouvellement d’air adapté : absence de VMC dans la cuisine, salle de bains, wc et grilles d’entrée d’air absentes sur fenêtres des pièces sèches (chambre 1 et 3)

— le radiateur de la cuisine ne fonctionne pas

— moisissures au bas des murs derrière WC

— absence de détecteur de fumée (parti avec l’ancien locataire : le bailleur s’engage à en fournir un nouveau au locataire).

Le fait que les locataires aient cassé le lavabo de la salle de bains, que le diagnostic de performance énergétique qui date du 5 février 2016 fasse état d’un système de ventilation par entrées d’air hautes et basse sans autre détail ou encore que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas ces éléments ne sont pas de nature à remettre en cause ces constatations.

En outre, les locataires justifient d’un certificat médical en date du 2 avril 2024 certifiant que l’état de santé de Mme [J] nécessite de déménager au plus vite compte-tenu de l’état de l’appartement.

Ainsi, il y a lieu de constater que la résiliation du bail est intervenue à l’initiative des locataires le 17 avril 2024.

III. Sur la demande de reprise du logement et d’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [N] [J] et M. [Y] [R] justifient de nombreux éléments permettant d’établir qu’ils n’occupent plus le logement depuis le 20 avril 2024 et permettent de corroborer la remise des clés même en l’absence d’attestation en ce sens.

D’une part, il résulte de l’échange de sms produit que la date du 20 avril avait été retenue pour un état des lieux de sortie. D’autre part, Mme [N] [J] et M. [Y] [R] justifient d’un nouveau logement depuis le 11 avril 2024, des démarches de clôture auprès d’EDF avec une facture de clôture au 20 avril 2024 et du changement d’école de leur enfant le 16 avril 2024.

En conséquence, Mme [M] [D] épouse [V] sera déboutée de sa demande de reprise du logement et d’indemnité d’occupation à compter du 17 octobre 2024, date de résiliation du bail retenue dans l’ordonnance du 6 février 2025.

S’agissant les sommes sollicitées au stade de la requête par la SAS Action Logement, force est de constater que cette dernière non comparante, n’a formulé aucune demande à ce titre.

IV . Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est rappelé que lorsqu’une partie n’a invoqué aucun fondement juridique à l’appui d’une prétention, il doit rechercher d’office le fondement juridique applicable.

Il résulte de l’article 1231 du code civil qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Aux termes de l’article 1231- 1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Mme [N] [J] et M. [Y] [R] sollicitent un préjudice de jouissance à hauteur de 8 250 euros représentant 15 mois de loyers.

Toutefois, s’ils justifient de la non décence du logement par constat de Soliha, ils ne justifient pas de mise en demeure de la bailleresse pour procéder aux travaux nécessaires avant le courrier de résiliation. Le courrier de mise en demeure de réaliser les travaux du 1er septembre 2023 n’étant accompagné d’aucun avis de réception.

Mme [N] [J] et M. [Y] [R] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

V. Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS Action Logement Services et Mme [M] [D] épouse [V], parties perdantes au principal, supporteront in solidum la charge des dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mme [N] [J] et M. [Y] [R], la SAS Action Logement Services et Mme [M] [D] épouse [V] seront condamnés in solidum à leur verser la somme qu’il est équitable de fixer à 250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable l’opposition formée par Mme [N] [J] et M. [Y] [R] contre l’ordonnance que requête rendue le 6 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul et, statuant à nouveau ;

CONSTATE la résiliation du bail consenti le 1er novembre 2022 à Mme [N] [J] et M. [Y] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à la date du 17 avril 2024, à l’initiative des locataires ;

DEBOUTE Mme [M] [D] épouse [V] de sa demande de reprise du logement et d’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE Mme [N] [J] et M. [Y] [R] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum la SAS Action Logement Services et Mme [M] [D] épouse [V] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum la SAS Action Logement Services et Mme [M] [D] épouse [V] à verser à Mme [N] [J] et M. [Y] [R] la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 02 février 2026 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection