TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 25/03173 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QWGR

NAC : 72I

Jugement Rendu le 16 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétés NEPTUNE, situé [Adresse 1], représenté par son syndic, AGENCE AUTOROUTE SUD, SAS au capital de 40.000 euros, immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 327 399 150 ayant son siège [Adresse 2]

représenté par Maître Caroline CARLBERG de l’AARPI ACHACHE & CARLBERG, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [B] [F] [W], demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [Z] épouse [W], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Mahamoudou DIANCOUMBA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 22 Mai 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 Septembre 2025 et mise en délibéré au 16 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W] sont propriétaires des lots numéros 105, 214 et 215 au sein de la résidence en copropriété NEPTUNE, sise [Adresse 1] à [Localité 3].

Par actes de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE, représenté par son syndic en exercice, la SAS AGENCE AUTOROUTE SUD, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins de :

— Condamner solidairement M. et Mme [W] à payer au SDC de la Résidence NEPTUNE, sise [Adresse 1], la somme de 9 462,98 euros à titre d’arriérés de charges, arrêtés au 1er avril 2025, incluant les appels de provisions du 2ème trimestre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— Condamner solidairement M. et Mme [W] à payer au SDC de la Résidence NEPTUNE, sise [Adresse 1], la somme de 1 611,54 euros au titre des provisions pour charges pour l’exercice clos du 1er juillet au 31 décembre 2025, non encore échues,

— Condamner solidairement M. et Mme [W] à payer au SDC de la Résidence NEPTUNE, sise [Adresse 1], la somme de 3 299,53 euros correspondant aux frais de recouvrement,

— Condamner solidairement M. et Mme [W] à payer au SDC de la Résidence NEPTUNE, sise [Adresse 1], la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de la présente assignation par application des dispositios de l’article 1342 du code civil,

— Condamner solidairement M. et Mme [W] à payer au SDC de la Résidence NEPTUNE, sise [Adresse 1], la somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Condamner solidairement M.et Mme [W] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien, il explique que le compte de charges de M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W] est débiteur depuis le 1er octobre 2022 et que ces derniers, bien qu’ayant été déjà condamnés par jugement rendu par le Pôle de proximité du tribunal judiciaire d’EVRY le 5 décembre 2022, ont persisté à ne pas payer les charges de copropriété dont il sont redevables, les sommes auxquelles il ont été condamnés aux termes de ce jugement n’étant pas entièrement recouvrées.

Il ajoute que M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W] n’ont jamais adopté une attitude diligente dans le paiement de leurs charges et qu’en s’abstenant de les régler à leur échéance ils ont naturellement contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance et obligé le syndicat des copropriétaires à s’engager dans une procédure contentieuse.

A l’audience du 18 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Régulièrement assignés, M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W] ont constitué avocat mais n’ont jamais conclu.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 24 février 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement dans un délai de 30 jours des provisions échues dues au titre des budgets prévisionnels approuvés ainsi que des dépenses pour travaux non compris dans ces budgets prévisionnels, soit un montant de 4 001,60 euros, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— une situation de compte au 1er avril 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 9 462,98 euros,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 24 juin 2022, 28 avril 2023et 27 juin 2024 et les attestations de non recours s’y rapportant,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— le jugement du 5 décembre 2022,

— le contrat de syndic,

— et un extrait du règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété impayées:

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE peut prétendre au titre des arriérés de charges de copropriété échues, sur la période du 1er octobre 2022 au 1er avril 2025, appel provisions 04/2025 à 06/2025 et APPEL REFECT.SOL HALL 18 (3/3) inclus, s’élève effectivement à la somme de 9 462,98 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des provisions pour charges non encore échues, devenues exigibles :

A l’examen des pièces produites (résolution n°10 du PV de l’assemblée générale du 27 juin 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 1 557,84 euros (=778,92 €*2).

Sur la solidarité :

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, les défendeurs résident tous deux à l’adresse du bien litigieux (mise en demeure le confirmant) pour lequel est demandée une condamnation à payer les charges de copropriété. Ce bien que les défendeurs habitent (même adresse) constitue le logement de la famille pour lequel les époux sont tenus solidairement dans le paiement des dettes afférentes à celui-ci conformément à l’article 220 du code civil.

En conséquence, M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W] seront donc condamnés solidairement au paiement des sommes.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W] ont déjà été condamnés par jugement du tribunal judiciaire d’EVRY – Pôle de proximité du 5 décembre 2022 pour non paiement de leurs charges de copropriété et il ressort de l’assignation et de la situation de compte versée aux débats qu’ils n’ont effectué aucun versement depuis le 1er octobre 2022.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs mois est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner solidairement M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE une somme de 900,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE réclame une somme de 3 299,53 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Par conséquent, en l’espèce, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais intitulés “PROV. S/DEBOURS SAISIE [W]”, “HONOS PROC. IMMOBILIERE [W]”, “A.S HONOS SUIVI CONTENTIEUX”, “HONOS S/PROC. AUD. AFF. [W]” et “A.S. HONOS SUIVI PROC. 4E TR.24", qui correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie des fonctions habituelles du syndic, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature. De plus certains peuvent être récupérés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 6 décembre 2022 de 35,67 euros, et les frais du commandement de payer du 22 juin 2024 mais pour un montant de 186,42 euros, sont justifiés.

M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 222,09 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence NEPTUNE, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE la somme de 9 462,98 euros au titre des arriérés de charges de copropriété échues, sur la période du 1er octobre 2022 au 1er avril 2025, appel provisions 04/2025 à 06/2025 et APPEL REFECT.SOL HALL 18 (3/3) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE la somme de 1 557,84 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE la somme de 900,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE la somme de 222,09 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE in solidum M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE la somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [F] [W] et Mme [P] [Z] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,