TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/05361 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RB6M

NAC : 72I

Jugement Rendu le 20 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], situé [Adresse 1], représenté par son syndic l'[Adresse 4], SAS au capital de 40.000 euros, Immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 327 399 150 ayant son siège [Adresse 3]

représenté par Maître Caroline CARLBERG de l’AARPI ACHACHE & CARLBERG, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [D] [Y], demeurant [Adresse 8]

non comparante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 15 Septembre 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Octobre 2025 et mise en délibéré au 20 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [Y] est propriétaire des lots numéros 133 et 136 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 9] sise [Adresse 2] à [Localité 13].

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, l’agence [Adresse 5], a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Mme [D] [Y] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de :

— Condamner Mme [D] [Y] à payer au SDC de la Résidence [10] sise [Adresse 1], la somme de 17 463,23 € à titre d’arriérés de charges, arrêtés au 1er juillet 2025, incluant les appels de provisions du 3ème trimestre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— Condamner Mme [D] [Y] à payer au [Adresse 14] [Adresse 12] sise [Adresse 1], la somme de 1 938,39 € au titre des provisions pour charges pour l’exercice clos du 1er octobre au 31 décembre 2025, non encore échues,

— Condamner Mme [D] [Y] à payer au SDC de la Résidence [10] sise [Adresse 1], la somme de 537,60 € correspondant aux frais de recouvrement,

— Condamner Mme [D] [Y] à payer au [Adresse 15] sise [Adresse 1], la somme de 1 500 € euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Ordonner la capitalisation des intérets à compter de la délivrance de la présente assignation par application des dispositios de l’article 1342 du code civil,

— Condamner Mme [D] [Y] à payer au SDC de la Résidence [Adresse 9] sise [Adresse 1], la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Condamner Mme [D] [Y] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien, il explique que la défenderesse n’a jamais adopté une attitude diligente quant au paiement de ses charges de copropriété, que son compte est débiteur depuis janvier 2024 et qu’elle a déjà été condamnée aux termes d’une ordonnance du président du tribunal de proximité de LONGJUMEAU en date du 3 juin 2021 et suivant jugement dudit tribunal en date du 27 juin 2024 pour non paiement de ses charges. Il ajoute que les relances qui lui ont été adressées à plusieurs reprises n’ont suscité aucune réaction de sa part.

A l’audience du 16 octobre 2025, le [Adresse 16] [Adresse 9] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Mme [D] [Y], bien que régulièrement assignée n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 11 juillet 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [D] [Y], dont l’avis de réception a été signé le 17 juillet 2025, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement dans le délai de trente jours des provisions échues dues au titre du budget prévisionnel de l’année 2025 ainsi que les dépenses pour travaux non compris dans ce budget prévisionnel, soit la somme de 723,24 euros, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le [Adresse 17] [Adresse 12] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— une situation de compte du syndic sur la période du 1er janvier 2024 au 5 septembre 2025,

— les appels de fonds de l’exercice 2024 et des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025,

— le relevé individuel de charges de Mme [D] [Y] pour 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 6 mars 2023, 29 mai 2024 et 1er juillet 2025, le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 13 décembre 2023 (rénovation énergétique) et l’attestation de non recours se rapportant à ces assemblées générales,

— le contrat de syndic,

— et la mise en demeure du 31 mars 2025 et son accusé de réception.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] peut prétendre à titre d’arriérés de charges arrêtées au 1er juillet 2025, sur la période du 1er janvier 2024 au 5 septembre 2025, appel provision 3ème trimestre 2025 et 3/4 fonds de travaux loi ALUR 2025 inclus, s’élève effectivement à la somme de 17 463,23 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété non échues devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°10 du PV de l’assemblée générale du 29 mai 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et résolution n°12 fixant le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR), il apparaît que la créance à laquelle le [Adresse 16] [Adresse 9] peut prétendre au titre des charges et appels de fonds travaux non échues devenus exigibles, pour la période du 4ème trimestre 2025, s’élève à la somme de 283,13 euros (=263,28€+19,85€).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [D] [Y] a déjà fait l’objet d’une injonction de payer un arriéré de charges aux termes d’une ordonnance du président du tribunal de proximité de LONGJUMEAU en date du 3 juin 2021 et été condamnée par jugement du tribunal de proximité de LONGJUMEAU en date du 27 juin 2024 pour non paiement de ses charges de copropriété, et il résulte de la situation de compte versée aux débats qu’elle n’a procédé à aucun règlement depuis le 1er janvier 2024.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Toutefois, il convient d’observer que la dette de Mme [D] [Y] s’est trouvée augmentée par les appels de fonds conséquents de 4 736,05 euros et 11 050,79 euros au titre des travaux de rénovation énergétique, réclamés en deux échéances seulement, ce qui représente de lourdes charges, et ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

Il convient donc de condamner Mme [D] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] une somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Par conséquent, en l’espèce, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais intitulés “A.S. HONOS SUIVI PROC. 1ER TR 24” , “Suivi Procédure 1E & 2E TR 25"et “Suivi Procédure 3E TR 25", qui correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie des fonctions habituelles du syndic, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Il y a donc lieu de débouter le [Adresse 16] [Adresse 9] de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [D] [Y], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA [Adresse 12], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [D] [Y] à payer au [Adresse 16] [Adresse 9] la somme de 17 463,23 euros à titre d’arriérés de charges arrêtées au 1er juillet 2025, sur la période du 1er janvier 2024 au 5 septembre 2025, appel provision 3ème trimestre 2025 et 3/4 fonds de travaux loi ALUR 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [D] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] la somme de 283,13 euros au titre des charges et appels de fonds travaux non échues devenus exigibles, pour la période du 4ème trimestre 2025, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE Mme [D] [Y] à payer au [Adresse 16] [Adresse 9] la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE Mme [D] [Y] à payer au [Adresse 16] [Adresse 9] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [D] [Y] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,