TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

19 MARS 2026

N° RG 25/01294 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2CI

Code NAC : 30B

EJ

DEMANDERESSE :

La société FONCIÈRE DI 01/2010, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 515 059 988 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSES :

1/ La SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE LES ARCADES, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 377 743 059 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Benoït ATTAL de la SELAS CABINET ATTAL, avocat plaidant au barreau de PARIS.

2/ La société MAISON AKHAROUID, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro

880 639 810 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Valérie GONDARD de la SELARL VALERIE GONDARD, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Maître Monique TARDY membre de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant

* * * * * *

ACTE INITIAL du 05 Mars 2025 reçu au greffe le 11 Mars 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Novembre 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 22 Janvier 2026 prorogé 19 Mars 2026 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES ARCADES est propriétaire d’un local commercial au sein d’un ensemble immobilier dénommé “Le Jardin d’Hélène” situé [Adresse 3] à [Localité 1] (78). Elle l’a donné à Bail, suivant acte sous seing privé du 6 mai 2015, à la société LEPELLETIER, aux droits de laquelle se trouve la société MAISON AKHAROUID, afin d’y exploiter un fonds de commerce de Boulangerie-pâtisserie.

Le bail a pris effet le 1er juin 2015, date de livraison des locaux.

La société FONCIERE DI 01/2010 (ci-après FONCIERE DI) possède des appartements dans le même immeuble, soumis au statut de la copropriété et ayant pour syndic le Cabinet FONCIA MANSART.

Des locataires de l’immeuble et en premier lieu le locataire du logement d’habitation en rez-de-chaussée, mitoyen du local commercial, se sont plaints de nuisances sonores émanant de la boulangerie.

Un premier rendez-vous a été organisé le 24 janvier 2018 en présence du syndic, FONCIA MANSART, de l’exploitant de la boulangerie LEPELLETIER et du locataire de la SCI FONCIERE DI pour évoquer les difficultés et les solutions techniques pour les résoudre.

Le 14 février 2019, la SCI LES ARCADES a mis en demeure sa locataire, la société LEPELLETIER, de transmettre sous quinzaine un plan d’action et un planning de travaux avec devis joints pour mettre un terme aux nuisances sonores.

Par acte sous seing privé enregistré le 18 septembre 2019, la société preneuse, à savoir la société LEPELLETIER, a donné en location gérance à la société MAISON AKHAROUID le fonds de commerce qu’elle exploitait dans le local.

Par acte sous seing privé enregistré le 18 septembre 2020, la société LEPELLETIER a cédé son fonds de commerce à la SAS MAISON AKHAROUID.

Deux expertises ont été diligentées :

— le rapport de la société RENERGISE du 28 février 2020 mandatée par la SCI LES ARCADES établit que le bâtiment est conforme à l’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d’habitation mais que malgré la cohérence des performances acoustiques (isolement aux bruits aériens et niveau de réception du bruit d’impact) entre le local d’activité et les habitations situées au RDC et R+ 2, cela ne suffit pas pour que l’activité de boulangerie située au RDC respecte la réglementation en vigueur concernant le bruit du voisinage, en particulier le décret n° 2006-1099 du 31 août 2006 qui spécifie les valeurs d’émergence admissibles.

Deux équipements de la boulangerie étaient notamment incriminés : la cellule de froid et l’enfourneur élévateur à colonne.

Il était également relevé que la cage d’escalier, très réverbérante, amplifiait les bruits et les propageait aux niveaux supérieurs et qu’il était donc nécessaire de réaliser un traitement acoustique absorbant sur l’ensemble des murs de la cage d’escalier de l’immeuble.

— le rapport acoustique de la société LCM ACOUSTIQUE en date du 8 novembre 2021 mandatée par la société civile FONCIERE DI établit pour sa part que les niveaux d’émergence sonore induits par l’activité de la boulangerie pâtisserie MAISON LEPELLETIER dépassent les seuils réglementaires définis par les articles R 1336-7 et R 1336-8 du code de la santé publique en période diurne et nocturne.

Plusieurs courriels ont été échangés entre la société FONCIA, la SCI LES ARCADES et le conseil de la société MAISON AKHAROUID.

Sollicitée par la société FONCIA, la SCI LES ARCADES a indiqué le

18 mai 2022 qu’elle n’entendait pas intervenir et que les travaux incombaient

à son locataire qui devait remplacer l’enfourneur.

La société FONCIERE DI a mis en demeure la SCI LES ARCADES d’avoir à mettre fin aux nuisances le 18 juillet 2022. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par exploit d’huissier délivré les 19 et 20 avril 2023, la société civile FONCIERE DI a fait assigner la société MAISON AKHAROUID et la SCI LES ARCADES devant le tribunal judiciaire de Versailles en référé en formulant les demandes suivantes :

— dire et juger que la SCI LES ARCADES (via son locataire) cause un trouble anormal du voisinage à la société civile FONCIERE DI 01/2010 et aux occupants de l’immeuble dont certains sont ses locataires,

— condamner la SCI LES ARCADES à verser à la Société civile FONCIERE DI 01/2010 la somme de 15.000 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour compenser le préjudice subi lié aux troubles anormaux de voisinge causés,

— condamner la SCI LES ARCADES et la société MAISON AKHAROUID à mettre fin aux nuisances sonores causées sus huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et conformément aux prescriptions contenues dans les rapports de la societé LCM ACOUSTIQUE du 08 novembre 2021 et de la société RENERGISE du 28 février 2020, et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— prononcer la résiliation immédiate du bail conclu entre la SCI LES ARCADES et la société MAISON AKHAROUID à compter de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner l’expulsion de la société MAISON AKHAROUID et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et du serrurier si besoin est,

— condamner in solidum la SCI LES ARCADES et la société MAISON AKHAROUID à verser à la société civile FONCIERE DI 01/2010 la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCI LES ARCADES et la société MAISON AKHAROUID aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Marc HOFFMANN, Avocat au barreau de PARIS, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 septembre 2023, le juge des référés a :

Débouté la SCI LES ARCADES de sa demande de médiation;

Débouté la Société FONCIERE DI 01/2010 de l’ensemble de ses demandes;

Ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [Z] [K].

M. [Z] a déposé son rapport le 25 novembre 2024.

C’est dans ce contexte que la société FONCIERE DI a, par acte extrajudiciaire du 5 et 10 mars 2025, fait assigner la SCI LES ARCADES et la société MAISON AKHAROUID en formulant les demandes suivantes :

• juger la société Foncière DI 01/2010, recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

en conséquence,

• juger que la Société Civile Immobilière Les Arcades et la société Maison Akharouid causent un trouble anormal du voisinage à la société Foncière DI 01/2010 et à ses locataires, occupants de l’immeuble depuis 7 ans ;

• condamner in solidum la Société Civile Immobilière Les Arcades et la société Maison Akharouid à verser à la société Foncière DI 01/2010, la somme de 30 000 € à titre d’indemnité pour compenser les préjudices subis liés aux troubles anormaux de voisinage causés ;

• prononcer la résiliation immédiate du bail conclu entre la Société Civile Immobilière Les Arcades et la société Maison Akharouid à compter de l’ordonnance à intervenir ;

• ordonner l’expulsion de la société Maison Akharouid et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du Commissaire de Police, de la force publique et du serrurier si besoin est ;

• condamner in solidum la Société Civile Immobilière Les Arcades et la société Maison Akharouid à mettre fin aux nuisances sonores causées en mettant en œuvre sans délais les préconisations de l’expert judiciaire [K] [Z], au terme de son rapport du 25 novembre 2024 et spécifiquement en procédant aux diligences et travaux suivants :

— un complément d’étude acoustique par un bureau d’étude qualifié en acoustique (tenant compte et complétant l’étude acoustique de DB Acoustique) pour définir les natures et performances des matériaux nécessaires aux traitements et isolements acoustiques avec l’objectif de remédier aux dépassements des émergences de bruit dans les appartements ;

— un traitement antivibratoire systématique des appareils ou machines produisant des vibrations en mode marche optimale destinés à la fabrication de la boulangerie / pâtisserie, (pétrin, malaxeur, enfourneur/élévateur, etc … , justifiant d’un taux d’amortissement vibratoire de 95 % au moins ;

— un renforcement de l’isolement acoustique du plancher par un faux plafond acoustique dans le petit local contenant les installations de climatisation avec rejet extérieur donnant en façade côté rue, sans exclure de l’étude acoustique, l’ensemble du local excepté l’espace de vente au public ;

— le renforcement de l’isolement aux bruits aériens du mur en angle séparatif au RDC du local commercial vis à vis du couloir de l’appartement de Madame [T], après vérification de la nature et de la qualité acoustique du doublage existant du mur ;

— la désolidarisation de toutes fixations les groupes de production de froid et chambres froides afin d’éviter tout contact la structure en béton (plancher et mur en béton) ;

— l’insonorisation du rejet d’air de la climatisation donnant sur la rue sous la fenêtre de chambre de l’appartement de Madame [H] ;

— une mesure de bruit dans les trois appartements après travaux pour s’assurer du respect des exigences de résultats en matière de non-dépassements des émergences.

— une mission de maitrise d’œuvre de suivi et réception des travaux.

• assortir cette dernière condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard et par préconisations de l’expert, à compter de la décision à intervenir.

• condamner in solidum la Société Civile Immobilière Les Arcades et la société Maison Akharouid à verser à la société Foncière DI 01/2010 la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• condamner in solidum la Société Civile Immobilière Les Arcades et la société Maison Akharouid aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Marc Hoffmann, avocat du barreau de Paris, selon les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

• rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par

voie électronique le 25 juin 2025, la SCI LES ARCADES demande au Tribunal de :

— DECLARER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES ARCADES bien fondée dans toutes ses demandes ;

— DECLARER la société FONCIERE DI 01/2010 irrecevable et mal fondée dans toutes ses demandes ;

EN CONSEQUENCE :

— DEBOUTER la société FONCIERE DI 01/2010 de toutes ses demandes à l’encontre de la SCI LES ARCADES ;

— DEBOUTER la société MAISON AKHAROUID de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER la société MAISON AKHAROUID à garantir la SCI LES ARCADES de toutes les éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— CONDAMNER la société FONCIERE DI 01/2010 à payer à la SCI LES ARCADES la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance dont le montant sera recouvré par Maître Mélina PEDROLETTI avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie

électronique le 19 juin 2025, la société MAISON AKHAROUID

demande au Tribunal de :

— DIRE non fondée la Société FONCIERE DI 01/2010 de ses demandes.

— DEBOUTER la Société FONCIERE DI 01/2010 de la reconnaissance d’un trouble anormal du voisinage.

— DEBOUTER la Société FONCIERE DI 01/2010 de sa demande de versement d’une somme de 30.000 € à titre d’indemnité.

— DEBOUTER la Société FONCIERE DI 01/2010 de sa demande de résiliation du bail commercial conclu entre la SCI LES ARCADES et la Société MAISON AKHAROUID.

— DEBOUTER la Société FONCIERE DI 01/2010 de sa demande d’expulsion de la Société MAISON AKHAROUID.

— ACCORDER un délai à la Société MAISON AKHAROUID pour l’obtention de plusieurs devis comparatifs et l’exécution des travaux qui lui incombent.

— DEBOUTER la Société FONCIERE DI 01/2010 de sa demande de condamnation à une astreinte de 500 € par jour de retard.

— CONDAMNER la Société FONCIERE DI 01/2010 à procéder, à des travaux d’isolation des locaux dont elle est propriétaire.

— CONDAMNER la SCI FONCIERE DI 01/2010 à payer à la société MAISON AKHAROUID, la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens de la présente instance.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non recevoir

La SCI LES ARCADES fait valoir l’irrecevabilité des demandes de la société FONCIERE DI en raison de son défaut de qualité à agir. Ellle argue à cet égard de l’absence de justificatif de sa propriété. Elle ajoute qu’elle s’est abstenue de faire assigner le syndicat des copropriétaires, lequel est pourtant intéressé par une procédure qui peut avoir des conséquences sur la copropriété ou nécessiter des autorisations de ladite copropriété.

L’article 789,6°, du code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 prévoit que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de

non-recevoir.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les parties ont été invitées à faire valoir leurs observations sur ces points en cours de délibéré.

En réponse, le conseil de la SCI LES ARCADES a indiqué par courrier du 18 mars 2026 partager l’analyse juridique du juge de la mise en état mais a souligné que la demanderesse n’avait pas justifié de sa qualité de propriétaire et qu’il conviendrait donc de la débouter de ses demandes, ajoutant qu’il n’entendait pas solliciter la réouverture des débats.

Cependant, force est de constater que les moyens d’irrecevabilité n’ont pas été soulevés en temps utile devant le juge de la mise en état.

Il y a donc lieu de les déclarer irrecevables en application de l’article 789 du code de procédure civile.

Sur les responsabilités

La société FONCIERE DI fait valoir que :

— la société civile immobilière Les Arcades n’a entrepris aucune démarche pour mettre fin aux nuisances.

— la jurisprudence a admis que le propriétaire du lot dont le trouble émane engage sa responsabilité même s’il n’est pas lui même à l’origine du trouble ;

— il s’agit là d’un cas spécifique de responsabilité du fait d’autrui qui ne repose, ni sur l’article 1240 du code civil, ni sur l’article 1242, al. 1er, mais sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage ;

— il ressort de la jurisprudence que le bailleur ne peut pas se réfugier derrière l’envoi de mises en demeure à l’auteur du trouble, ce qui est insuffisant pour l’exonérer de sa responsabilité ;

— la société Maison Akharouid a démontré pour sa part un manque de précaution en matière de bruit de voisinage vis-à-vis des logements du même immeuble et les responsabilités tant de la société civile immobilière Les Arcades que de la société Maison Akharouid sont dès lors engagées.

La SCI Les Arcades fait valoir que :

— les attestations de témoin produites par la demanderesse ne lui sont pas opposables dès lors que le témoignage de Mme [T], daté de 2023, porte sur des faits constatés en 2021, que le témoignage de Mme [X] est très ancien (2022) et que le témoignage de Mme [H] n’est pas manuscrit donc non conforme aux exigences des article 202 et 203 du code de procédure civile, de même que celui de M. [W] en raison de l’absence de pièce d’identité mais que cette dernière attestation tend toutefois à montrer que la difficulté concerne l’insonorisation de l’immeuble dans son ensemble ;

— les préconisations de l’expert judiciaire visent toutes le matériel ou les locaux loués par la société maison AKHAROUID et ne portent pas sur la structure des locaux consentis à la location ;

— l’expert rappelle en pages 9 et 10 de son rapport que la société maison AKHAROUID n’a pas respecté le cahier des prescriptions spéciales pour les commerces et obligations des preneurs qui s’imposait à elle aux termes du bail commercial ;

— M. [Z] rappelle encore l’engagement de la société AKHAROUID aux termes de l’acte de cession de fonds de commerce du 15 septembre 2020 selon lequel elle devait mettre fin à toutes les nuisances sonores en modifiant ses équipements ;

— l’expert judiciaire ne conclut à aucune responsabilité de la SCI LES

ARCADES ;

— a société FONCIERE DI fonde ses demandes sur la théorie des troubles anormaux du voisinage alors même qu’elle n’intervient pas en qualité de voisin de la société AKHAROUID mais en qualité de propriétaire non occupant.

La société AKHAROUID fait valoir que :

— il résulte du rapport d’expertise judiciaire que s’agissant de la durée des nuisances de bruit provenant de l’activité du local commercial, les périodes d’apparition des nuisances peuvent être retenues de janvier 2018 à septembre 2020 pour l’activité de la socité LEPELLETIER et à partir de septembre 2020 pour la période d’activité de la société MAISON AKHAROUID ;

— le commerce a débuté dès la réception de l’immeuble et était donc installé avant la prise à bail des locataires de la société FONCIERE DI ;

— afin de tenter de résoudre le problème soulevé par les nuisances sonores, elle a proposé de louer l’appartement du rez-de-chaussée afin de loger son dirigeant, mais cette proposition est demeurée sans suite ;

— c’est donc en parfaite connaissance des nuisances qui pouvaient être liées à la boulangerie que la SCI FONCIERE DI a conclu des baux d’habitation avec ses locataires dans les locaux d’habitation mitoyens ;

— par conséquent, la demande de la SCI FONCIERE DI fondée sur la théorie des troubles anormaux de voisinage ne saurait être acceptée et ce par application des articles L112-6 du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 1253 du code civil;

— il en découle également que la demande de résiliation judiciaire du bail qui lie la SCI LES ARCADES et la socité MAISON AKHAROUID ne peut être accueillie par le Tribunal.

SUR CE :

S’agissant de la réalité des nuisances

Les observations de la SCI LES ARCADES au sujet des attestations de témoins versées aux débats ne permettent pas de contester la réalité des nuisances sonores constatées par les rapports des sociétés LCM ACOUSTIQUE et RENERGISE ainsi que par le rapport d’expertise judiciaire.

Il est ainsi indiqué en conclusion du rapport de LCM ACOUSTIQUE que les résultats des mesures acoustiques effectuées dans la nuit du 14 au 15 et du

18 au 19 octobre 2021 dans la chambre de Mme [T] ont permis d’établir que les niveaux d’émergence sonore induits par l’activité de la boulangerie LEPELLETIER dépassent les seuils réglementaires. Le rapport de la société RENERGISE a aussi mis en évidence le dépassement des valeurs limites d’émergences sonores, identifié l’enfourneur élévateur de la boulangerie comme élément bruyant et exclu l’hypothèse d’un défaut de la qualité acoustique du bâtiment.

La société LCM ACOUSTIQUE et la société RENERGISE ont donc toutes deux constaté un dépassement des valeurs d’émergences sonores règlementaires.

Le rapport de M.[Z] a quant à lui notamment mis en évidence que les valeurs d’émergences dépassent les valeurs limites admissibles fixées par décret.

Il ressort ainsi du rapport d’expertise judiciaire que les nuisances sonores repérées se caractérisent par :

— dans l’appartement du 1er étage (Mme [H]), un bruit de ronflement dans la chambre provenant du fonctionnement du groupe compresseur situé dans le local commercial ;

— dans les appartements [T] et [W], une apparition de bruit cyclique de malaxeur dès 4 heures 20 le matin avec apparition d’une tonalité marquée du bruit ;

— une apparition de bruits répétitifs en lien avec les jours et heures d’activité de la boulangerie.

M. [Z] indique que les nuisances résultent des bruits provenant du fonctionnement des équipements destinés à l’activité de la boulangerie exploitée par la société MAISON AKHAROUID (climatisation, ventilation, appareils de production tels que malaxeur, plateau de four à pain).

Au regard de ces éléments, il ne fait pas de doute que les nuisances sonores générées par l’activité de la boulangerie constituent un trouble anormal du voisinage. Le caractère excessif des nuisances est en effet établi par les rapports d’expertise évoqués ci-dessus et confirmé s’il en était besoin par les attestations produites par la société FONCIERE DI.

Sur l’imputabilité des nuisances au titre des troubles anormaux de voisinage

La société MAISON AKHAROUID tire argument, sur le fondement des dispositions de l’article 1253 du code civil, de l’antériorité de l’exploitation de la boulangerie et de la nécessaire connaissance des nuisances qu’avait la SCI FONCIERE DI.

Aux termes de ce texte :

Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal.

Ce texte issu de la loi n°2024-346 du 15 avril 2024 ne saurait trouver application dans le cadre du présent litige dès lors qu’il résulte des éléments de la procédure que la question des nuisances a été posée au plus tard au début de l’année 2018.

Au demeurant, à part les quelques indications plus ou moins précises contenues dans les attestations des locataires, aucune des parties n’apporte d’éléments probants en ce qui concerne les baux d’habitation et leur date d’effet.

La société AKHAROUID ne peut en tout état de cause utilement affirmer que c’est en parfaite connaissance des nuisances liées à la boulangerie que la SCI FONCIERE DI a conclu des baux d’habitation avec ses locataires dans les locaux d’habitation mitoyens, aucun élément précis ne venant étayer cette affirmation.

La société maison AKHAROUID invoque encore comme cause d’exonération le privilège d’antériorité tiré de l’article L113-8 (L112-6 ancien) du code de la construction et de l’habitation :

« Les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques, culturelles ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions”.

Ces dispositions ne peuvent pas non plus être utilement invoquées en l’absence de production des baux d’habitation des locataires. Surtout, pour permettre leur mise en oeuvre, l’activité doit être licite à tous points de vue, ce qui n’est pas le cas en l’espèce dès lors que les limites réglementaires applicables aux nuisances sonores sont dépassées.

Le moyen doit donc lui aussi être écarté.

La réalité des nuisances excédant le trouble anormal de voisinage et le lien de causalité entre ces nuisances et l’exploitation de la boulangerie étant avérés, la responsabilité de la société MAISON AKHAROUID se trouve donc engagée.

Par ailleurs, pour ce qui est de la responsabilité de la bailleresse, il résulte d’une jurisprudence bien établie que la victime du trouble de voisinage émanant d’un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire, lequel ne peut s’exonérer en opposant la responsabilité du locataire mis en demeure par lui de faire cesser les nuisances.

Il a ainsi pu être jugé que le propriétaire des biens est responsable de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans le fonds voisin (C.Cass,3ème chambre civile, 11 mai 2017-16-14.665).

Les moyens de la SCI LES ARCADES tendant à voir reporter sa responsabilité sur la société preneuse sont donc inopérants et sa responsabilité se trouve également engagée.

Sur l’indemnisation des préjudices

La société FONCIERE DI fait valoir :

— qu’elle subit des troubles anormaux de voisinage graves depuis 7 ans ;

— que certains de ses locataires ont déjà résilié prématurément leurs baux en raison des nuisances sonores ;

— que cette situation justifie l’octroi d’une indemnisation à hauteur de

30.000 euros ;

— qu’elle est donc bien fondée, en raison de cette situation, à réclamer la condamnation de la SCI Les Arcades à lui verser une somme de 30.000 euros à titre d’indemnisation pour compenser le trouble anormal de voisinage subi ;

La SCI Les Arcades fait valoir que :

— l’Expert n’a conclu à aucune responsabilité de la SCI LES ARCADES ;

— la société FONCIERE DI ne peut justifier d’un quelconque trouble de voisinage, celle-ci n’intervenant pas en qualité de « voisin » de la société MAISON AKHAROUID mais en qualité de propriétaire non-occupant ;

— la société FONCIERE DI n’apporte aucune motivation ni justification concernant son préjudice ;

La société AKHAROUID fait valoir que la société FONCIERE DI n’apporte aucune preuve de ce qu’elle avance au sujet du prétendu départ de ses locataires en raison des nuisances.

SUR CE :

La demanderesse ne justifie pas de ses allégations selon lesquelles des locataires auraient résilié leur bail.

D’ailleurs, si l’ensemble des attestations de locataires produites font état des nuisances sonores dues à l’exploitation de la boulangerie, aucune ne fait la moindre allusion à une résiliation du bail.

Le préjudice susceptible de résulter du trouble anormal de voisinage pour la société FONCIERE DI, propriétaire non occupant des lots, n’apparaît donc pas établi et en tout état de cause la demanderesse ne met pas en mesure le Tribunal de le chiffrer.

Il ressort d’ailleurs du rapport de M. [Z] que malgré la demande de l’expert, les parties n’ont pas fait valoir d’élément relatif à des préjudices chiffrés.

La société FONCIERE DI sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement de la somme de 30.000 euros.

Sur la demande de résiliation du bail

La société FONCIERE DI fait valoir qu’en vertu de l’article 7 de la loi du

6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée sous peine d’encourir une résiliation de son bail.

Ainsi que le fait valoir la société LES ARCADES, les dispositions de la loi du

6 juillet 1989 concernent les baux d’habitation et n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce. Ce premier moyen sera donc écarté.

La société FONCIERE DI fait encore valoir sur le fondement des articles 1728 et 1729 du code civil que la société locataire de la SCI LES ARCADES cause des troubles anormaux de voisinage et ne se conforme pas aux dispositions du bail, ces faits graves et répétés justifiant une résiliation immédiate du bail.

En cas de manquement contractuel, chacune des parties à un Bail commercial peut demander la résolution judiciaire du contrat et le Tribunal saisi statue sur cette demande en fonction de la gravité du manquement invoqué.

En l’espèce, la société FONCIERE DI, tiers au contrat de Bail, ne justifie pas du fondement juridique de sa demande.

En outre, elle n’établit pas que les nuisances ne sont pas susceptibles d’être réduites ou supprimées de sorte que la résiliation du Bail – non demandée par la Bailleresse – apparaît comme une sanction excessive au regard de l’ancienneté des relations contractuelles et de l’exploitation du commerce incriminé.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de travaux

La demanderesse fait observer à cet égard que même en cas de résiliation du Bail et d’expulsion de la société MAISON AKHAROUID, une autre société pourrait venir exploiter le fonds de sorte que les nuisances perdureraient.

La SCI LES ARCADES fait valoir que :

— aucune mauvaise foi ne peut lui être reprochée ;

— les locaux ont été remis à l’état brut à la société LEPELLETIER qui devait procéder à tous les aménagements ;

— seule la société preneuse doit donc être condamnée.

La société MAISON AKHAROUID fait valoir que :

— tenant à prouver sa bonne foi, elle a immédiatement demandé un complément d’étude acoustique comme le préconisait l’expert judiciaire ;

— elle a demandé un devis à la société BECOBAT et reste dans l’attente de deux autres devis ;

— elle a commencé à procéder à des travaux notamment des modifications techniques sur l’enfourneur ;

— elle avait envisagé la réalisation d’une isolation complémentaire mais une incertitude subsistait faute d’isolation suffisante de l’immeuble dans son

entier ;

— les rapports RENERGISE et LCM montrent que l’origine des nuisances serait en réalité liée à une insuffisance de l’isolation phonique du bâtiment attestée par l’un des occupants de sorte qu’il conviendra de faire réaliser des isolations dans les appartements dont la société FONCIERE DI est propriétaire.

SUR CE :

La SCI LES ARCADES fait reposer son argumentation sur des clauses contractuelles la liant à sa locataire, lesquelles ne sont pas opposables à la demanderesse.

Sa responsabilité étant engagée ainsi que précédemment exposée, elle devra donc être condamnée in solidum avec la société MAISON AKHAROUID à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans les termes du dispositif de la présente décision.

La société MAISON AKHAROUID justifie de la réalisation d’une étude acoustique par la société ACOUSTIKA mais celle-ci est jugée partielle par le rapport de l’expert judiciaire de sorte qu’il y a lieu de reprendre cette préconisation de M. [Z].

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas justifié et un délai de 6 mois sera accordé compte tenu de l’importance des travaux ce qui permettra d’obtenir l’ensemble des devis ainsi que le demande la société MAISON AKHAROUID.

Enfin, contrairement à ce que prétend cette dernière, l’origine des nuisances se situe bien dans son activité et non dans l’isolation phonique du bâtiment. Elle sera donc déboutée de sa demande tendant à voir condamner la Société FONCIERE DI à procéder à des travaux d’isolation des locaux dont elle est propriétaire.

Sur les autres demandes

La SCI LES ARCADES et la société MAISON AKHAROUID qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens. La distraction ne saurait en revanche être ordonnée au profit de Maître [M] qui n’est pas l’Avocat postulant.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner in solidum la SCI LES ARCADES et la société MAISON AKHAROUID à payer à la société FONCIERE DI la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 susvisé.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Déclare irrecevables les fins de non recevoir soulevées par la SCI LES ARCADES;

Condamne in solidum la société MAISON AKHAROUID et la SCI LES ARCADES à mettre en oeuvre dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement les préconisations de l’expertise judiciaire, à savoir :

— Procéder à un complément d’étude acoustique par un bureau d’étude qualifié en acoustique (tenant compte et complétant l’étude acoustique de DB Acoustique et prenant en compte les observations de l’expert judiciaire sur l’étude de la société ACOUSTIKA en page 24 du rapport d’expertise) pour définir les natures et performances des matériaux nécessaires aux traitements et isolements acoustiques avec l’objectif de remédier aux dépassements des émergences de bruit dans les appartements ;

— Réaliser un traitement antivibratoire systématique des appareils ou machines produisant des vibrations en mode marche optimale destinés à la fabrication de la boulangerie/pâtisserie, (pétrin, malaxeur, enfourneur/élévateur, etc…) justifiant d’un taux d’amortissement vibratoire de 95 % au moins.

— Réaliser un renforcement de l’isolement acoustique du plancher par un faux plafond acoustique dans le petit local contenant les installations de climatisation avec rejet extérieur donnant en façade côté rue, sans exclure de l’étude acoustique, l’ensemble du local excepté l’espace de vente au public ;

— Renforcer l’isolement aux bruits aériens du mur en angle séparatif au RDC du local commercial vis-à-vis du couloir de l’appartement de Mme [T], après vérification de la nature et qualité acoustique du doublage existant du mur ;

— Désolidariser toutes fixations les groupes de production de froid et chambres froides afin d’éviter tout contact la structure en béton (plancher et mur en béton) ;

— Insonoriser le rejet d’air de la climatisation donnant sur la rue sous la fenêtre de chambre de l’appartement de Madame [H] ;

— Inclure une mesure de bruit dans les trois appartements après travaux pour s’assurer du respect des exigences de résultats en matière de non-dépassements des émergences ;

— Inclure une mission de maitrise d’œuvre de suivi et réception des travaux.

Condamne in solidum la société MAISON AKHAROUID et la SCI LES ARCADES aux dépens ;

Condamne in solidum la société MAISON AKHAROUID et la SCI LES ARCADES à payer à la société FONCIERE DI 01/2010 la somme de

4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toute demande plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 MARS 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT