TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/06824 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOGV

NAC : 72A

Jugement Rendu le 21 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] [Adresse 11] [Adresse 8], situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS LAMY, Société par actions simplifiée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 487 530 099, dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 2]

défaillant

Madame [X] [K], demeurant [Adresse 2]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 mai 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[D] [K] et Mme [X] [K] sont propriétaires des lots numéros 46 et 81au sein de la résidence en copropriété RESIDENCE [12] sise [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de Justice en date du 28 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la SAS LAMY, a fait assigner M.[D] [K] et Mme [X] [K] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

• 5 057,55 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, 4ème appel provision de charges 2024inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 5 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 933, 33 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 6 juillet 2023, date du commandement de payer.

— Rejeter toute demande de délais.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

— Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastion TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien, il explique que les charges afférentes aux lots, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables, n’ont pas été réglées, ce qui a nécessairement perturbé la gestion de la copropriété et contraint le syndicat des copropriétaires à engager la présente procédure.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M.[D] [K] et Mme [X] [K], bien que régulièrement assignés n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 octobre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M.[D] [K] et Mme [X] [K] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n°46 et 81, dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9/12/2021, 20/02/2023 et 4/03/2024 ;

— des appels de fonds et des régularisations de charges sur la période considérée,

— un décompte des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er octobre 2024 sur la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024, 4ème appel provision de charges 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5 057, 55 euros.

— le contrat de syndic ;

— un extrait du règlement de copropriété ;

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires RESIDENCE VILLA JOANNA peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, sur la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024, 4ème appel de provision de charges 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 5057, 55 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023, date du commandement de payer sur la somme de 3 058, 65 euros et pour le surplus à compter de l’assignation en justice en date du 28 octobre 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l’extrait de règlement de copropriété, versé contradictoirement aux débats que la solidarité est prévue entre les indivisaires des lots quant aux dépenses afférentes, ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, M.[D] [K] et Mme [X] [K] seront condamnés solidairement au paiement des charges de copropriété pour un montant de 5 057, 55 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales depuis près de trois ans par les défendeurs sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété.

M.[D] [K] et Mme [X] [K] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] réclame une somme de 933, 33 euros au titre des frais de recouvrement.

N’apparaissent pas fondés les frais de mise en demeure et de relance faute de production de leurs modalités d’envoi.

Les honoraires de commandement de payer de l’avocat seront recouvrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’est pas démontré le caractère exceptionnel des diligences entreprises sous les actes “préparation et gestion dossier commandement de payer” et “constitution et envoi dossier avocat”.

Seuls apparaissent fondés les frais de commandement de payer d’un montant de 153,33 euros.

M.[D] [K] et Mme [X] [K] seront donc solidairement condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCE VILLA JOANNA la somme de 153, 33 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M.[D] [K] et Mme [X] [K] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCEVILLA JOANNA une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement M.[D] [K] et Mme [X] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 5057, 55 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, sur la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024, 4ème appel de provision de charges 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023, date du commandement de payer sur la somme de 3 058,65 euros et pour le surplus à compter de l’assignation en justice du 28 octobre 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M.[D] [K] et Mme [X] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCE VILLA JOANNA la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE solidairement M.[D] [K] et Mme [X] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 153,33 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965;

CONDAMNE in solidum M.[D] [K] et Mme [X] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCE VILLA JOANNA la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M.[D] [K] et Mme [X] [K] à payer les entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Jean-Sébastien TESLER, membre de la SELARL AD LITEM JURIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,