RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 11 avril 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00047 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QUTE

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier lors des débats à l’audience du 4 mars 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. F.C. VIRY

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Patricia ROULET de la SELARL GOMBERT ROULET, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C2487, substituée à l’audience par Maître Kathrin ULLMANN, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. CAREFUL SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 janvier 2025, la SCI F.C. VIRY a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, la SARL CAREFUL SERVICES, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 décembre 2024 ;ordonner l’expulsion de la SARL CAREFUL SERVICES et de tous occupants de leur chef des locaux loués situés [Adresse 2] à [Localité 6] dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique ;ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration de tous meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux en garantie des sommes dues, dans tout garde-meubles au choix de la demanderesse et ce, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;condamner la SARL CAREFUL SERVICES à payer à la SCI F.C. VIRY la somme provisionnelle de 28.267,73 euros TTC arrêtée au 25 décembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 novembre 2024 à hauteur de 22.681,68 euros et à compter du commandement de payer pour le surplus ;condamner la SARL CAREFUL SERVICES à payer à la SCI F.C. VIRY une provision de 18.380,11 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle majorée du montant des charges et taxes à compter du 26 décembre 2024, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;dire que la SCI F.C. VIRY pourra conserver le dépôt de garantie ;condamner la SARL CAREFUL SERVICES au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 25 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 janvier 2025, la présente assignation a été dénoncée à la société MIDAS FRANCE en sa qualité de créancier inscrit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2025 au cours de laquelle la SCI F.C. VIRY, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Au soutien de ses demandes, la SCI F.C. VIRY expose que :

par acte du 11 octobre 2011, elle a donné à bail à Monsieur [M] [F], aux droits duquel vient la SARL CAREFUL SERVICES, un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 5], ledit bail ayant été renouvelé par acte du 25 avril 2024 moyennant un loyer annuel de 61.267,04 euros, outre une provision pour charges trimestrielle de 2.000 euros ;sa locataire ne réglant plus ses loyers et charges, elle a été contrainte, après l’envoi d’une ultime mise en demeure datée du 5 novembre 2024, de lui faire délivrer par commissaire de justice le 25 novembre 2024 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 22.268,69 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti ;elle est donc bien fondée à demander la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 25 décembre 2024 et l’expulsion de la société CAREFUL SERVICES et de tout occupant de son chef des locaux loués, ainsi que la condamnation de cette dernière à titre de provision à l’arriéré locatif qui s’élève à la somme de 28 267,73 euros ;en outre, la société CAREFUL SERVICES sera condamné à une indemnité d’occupation mensuelle de 18 380,11 euros TTC, outre les charges et taxes prévues au bail, à compter du 26 décembre 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux ;elle est fondée à conserver le dépôt de garantie, en application des stipulations contractuelles.

La SARL CAREFUL SERVICES a comparu, en la personne de son gérant, qui a indiqué qu’il s’apprêtait à fermer son entreprise.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI F.C. VIRY a, par acte sous seing privé du 11 octobre 2011, donné à bail à Monsieur [M] [F], aux droits duquel vient la SARL CAREFUL SERVICES, un local commercial situé [Adresse 2] à VIRY CHATILLON, et ce bail commercial a été renouvelé, par avenant signé les 26 mars et 25 avril 2024, pour une durée de 9 ans, à compter du 1er avril 2024, moyennant un loyer annuel de 61.267,04 euros, soit un loyer trimestriel hors taxes de 15.316,76 euros.

L’avenant au bail commercial comporte une clause résolutoire qui stipule notamment que «à défaut de paiement à son échéance d’une somme quelconque due en vertu du présent bail, qu’il s’agisse du dépôt de garantie, du loyer contractuel, du loyer provisionnel, des charges, impôts et taxes, des éventuels compléments de loyers ou de dépôts de garantie, des intérêts de retard et des frais des actes extrajudiciaires, comme à défaut d’exécution d’une quelconque des clauses du présent bail qui sont toutes de rigueur, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement ou une simple sommation rappelant expressément la présente clause résolutoire, resté dans effet durant ce délai.»

La SCI F.C VIRY justifie, par la production du bail commercial, des lettres recommandée de mise en demeure des 8, 21 octobre et 4 novembre 2024, du commandement de payer du 25 novembre 2024 et du décompte actualisé au 27 décembre 2024, que sa locataire a cessé de payer de façon régulière ses loyers, charges et taxes.

La SCI F.C VIRY a fait délivrer à la S.A.R.L. CAREFUL SERVICES, par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 22.268,69 euros, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce.

Il n’est pas discuté que ce commandement de payer est demeuré infructueux à l’issue du délai d’un mois imparti.

Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 26 décembre 2024.

L’obligation de la SARL CAREFUL SERVICES de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SARL CAREFUL SERVICES occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, à défaut la SCI F.C. VIRY sera alors autorisée à faire procéder à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

Sur le sort des meubles et objets mobiliers

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des explications de la SCI F.C VIRY, des factures au titre de la taxe foncière, des charges locatives et des loyers des mois de novembre à février 2025, qu’il resterait impayé le loyer du mois de novembre 2024 (6.926,70 euros), le loyer du mois de décembre 2024 au mois de février 2025 (20.780,11 euros), et le solde de la taxe foncière 2024 (266,40 euros), ce qui fait un total de 27.973,21 euros, et non, 28.267,73 euros comme indiqué par la société demanderesse.

En outre, concernant la taxe foncière 2024, la SARL CAREFUL SERVICES ne justifie pas du montant acquitté par ses soins à ce titre, ne produisant pas l’avis d’imposition, alors que bail prévoit n’ont pas le versement d’une provision mais le remboursement de l’impôt foncier, ce qui impose de justifier du montant acquitté, de sorte que le montant réclamé de ce chef sera écarté.

En revanche, l’obligation de la société CAREFUL SERVICES de régler la somme de 27.706,81 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus, arrêté au 28 février 2025, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En conséquence, il convient de condamner la SARL CAREFUL SERVICES à payer à la SCI F.C. VIRY la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 27.706,81 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus, arrêtée au mois de février 2025 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, il convient d’assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date de réception de la mise en demeure, pour la somme de 6.926,70 euros (loyer novembre demeuré impayé) et, pour le surplus, à compter du 9 janvier 2025, date de délivrance de l’assignation.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La SCI F.C VIRY sollicite la condamnation de la société CAREFUL SERVICES à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 18.380,11 euros TTC, ce qui correspond à un quart du loyer annuel, soit trois mois de loyers, en application de la clause résolutoire prévue au bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, si elle apparait manifestement excessive.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de majoration, la SCI C.2G étant fondée uniquement à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit la somme de 6.126,70 euros TTC, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux.

Par conséquent, il convient de condamner la SARL CAREFUL SERVICES au paiement de ladite indemnité à compter du 1er mars 2025, celle dues depuis le 26 décembre 2024 étant comprises au titre de la provision.

Sur la conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, si elle apparait manifestement excessive, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL CAREFUL SERVICES, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SARL CAREFUL SERVICES sera également condamnée à payer à la SCI F.C. VIRY la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] à la date du 26 décembre 2024 ;

ORDONNE, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL CAREFUL SERVICES et/ou de tous occupants de leur chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] ;

DIT qu’à défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti, la SCI F.C. VIRY est autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de la SARL CAREFUL SERVICES et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SARL CAREFUL SERVICES à payer à la SCI F.C. VIRY la somme provisionnelle de 27.706,81 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus, arrêtée au mois de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date de réception de la mise en demeure, sur la somme de 6.926,70 euros (loyer novembre demeuré impayé) et, pour le surplus, à compter du 9 janvier 2025, date de délivrance de l’assignation ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par de la SARL CAREFUL SERVICES à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, soit la somme de 6.126,70 euros, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI F.C. VIRY aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 26 décembre 2024 ;

CONDAMNE la SARL CAREFUL SERVICES à payer à la SCI F.C. VIRY, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation et la demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SARL CAREFUL SERVICES aux dépens, comprenant notamment les frais de commandement de payer ;

CONDAMNE la SARL CAREFUL SERVICES à payer à la SCI F.C. VIRY la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 11 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,