TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute : 795

Références : R.G N° N° RG 24/01728 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQML

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

S.A. LES RESIDENCES

C/

Mme [E] [V]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. LES RESIDENCES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau des Hauts de Seine.

DEFENDERESSE:

Madame [E] [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Avril 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e HALIMI

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 7 février 2017, la société LES RESIDENCES a donné en location à Madame [E] [V], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 523,49 €, outre provisions sur charges de 153,76 €.

Le 14 mars 2024, la société LES RESIDENCES a fait délivrer à Madame [E] [V] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 502,48 € selon décompte arrêté au 5 mars 2024.

La société LES RESIDENCES a, par courriel reçu le 5 mars 2024, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par assignation délivrée à personne le 19 août 2024, la société LES RESIDENCES a attrait Madame [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société LES RESIDENCES sollicite de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter du jugement à intervenir ; à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Madame [E] [V] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;dire que faute par Madame [E] [V] de le faire, elle pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;autorisé le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [E] [V] ;condamner Madame [E] [V] à lui payer les sommes suivantes :3 047,31 € correspondant aux loyers et charges impayés au 9 août 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer ;d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de la date de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux ;400,00 € à titre de dommages-intérêts suivant l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil ;400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [E] [V] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commande de payer du 14 mars 2024 et de l’assignation ;ordonner l’exécution provisoire du jugement, nonobstant appel et sans caution.

Le 21 août 2024, la société LES RESIDENCES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 3 avril 2025.

Lors de l’audience, la société LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 24 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 351,05 €.

Elle précise que le paiement du loyer courant est repris, déclare s’en rapporter quant à l’octroi de délais de paiement et s’opposer à la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

La demanderesse n’a pas indiqué avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [E] [V].

Madame [E] [V] ne comparait pas malgré sa convocation régulière.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience, Madame [E] [V] n’ayant pas répondu à la proposition de rencontre.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société LES RESIDENCES verse aux débats un décompte arrêté au 24 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 351,05 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 250,72 €.

Sous cette réserve, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société LES RESIDENCES est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction de la somme précitée d’un montant de 250,72 € au 24 mars 2025.

Il convient par conséquent de condamner Madame [E] [V] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 2 100,33 € actualisée au 24 mars 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [E] [V] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les échéances courantes étant réglées depuis plusieurs mois.

En outre, Madame [E] [V] a procédé à un paiement de 1 500,00 € le 27 janvier 2025 et a ainsi commencé à apurer l’arriéré.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Madame [E] [V] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 60,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

A défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Madame [E] [V] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société LES RESIDENCES.

Sur la recevabilité de la demande en resiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société LES RESIDENCES justifie avoir, le 5 mars 2024, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [E] [V] le 14 mars 2024, pour un montant principal de 1 502,48 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 mai 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

En l’absence de demande en ce sens, les effets de l’acquisition de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus.

Madame [E] [V] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [E] [V] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société LES RESIDENCES qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [E] [V] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par société LES RESIDENCES.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [V], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 mars 2024 et de l’assignation du 19 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [E] [V] sera condamnée à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société LES RESIDENCES ;

CONSTATE que le contrat signé le 7 février 2017 entre la société LES RESIDENCES et Madame [E] [V] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 15 mai 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [E] [V] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [V] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 2 100,33 € (deux mille cent euros et trente-trois centimes) actualisée au 24 mars 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [E] [V] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

AUTORISE Madame [E] [V] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 60,00 € (soixante euros) et la dernière égale au solde de la dette, le tout en supplément du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Madame [E] [V] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société LES RESIDENCES.

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [E] [V] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [E] [V] à payer à la société LES RESIDENCES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DEBOUTE la société LES RESIDENCES de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [V] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 250,00 € (deux cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 mars 2024 et de l’assignation du 19 août 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIÈRE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIÈRE LA JUGE