REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 01 Juillet 2025

MINUTE N° :

Références : R.G N° N° RG 25/00020 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QV54

DEMANDERESSE:

Madame [E] [D]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [F] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 06 Mai 2025

ORDONNANCE :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 01 Juillet 2025, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e BAUTRANT + CCC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 mai 2024, Mme [E] [D] a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 847,13 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4286,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de septembre inclus dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation du 28 janvier 2025, Mme [E] [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

4264,09 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

ordonner l’expulsion des lieux loués avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 6 mai 2025, Mme [E] [D] représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 mai 2025 terme de mai inclus, s’élève désormais à 5033,46 euros. Mme [E] [D] précise qu’elle ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire, la locataire ayant procédé à des versements sporadiques sans reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [F] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Mme [E] [D] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [E] [D] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [F] [Y].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [E] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4286,08 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 novembre 2024.

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Mme [F] [Y] n’ pas comparu et n’a pas solliciter la suspension des effets de clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [E] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Enfin, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme [F] [Y] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [E] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mai 2025, Mme [F] [Y] lui devait la somme de 5033,46 euros. Il y a lieu toutefois de déduire de ce montant la somme de 356.26 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens.

Mme [F] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant en principal de la dette, elle sera condamnée à payer la somme 4677.20 euros à la bailleresse, à titre de provision portant sur l’arriéré locatif terme de mai inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024 sur la somme de 4286,08 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [E] [D] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [E] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 24 mai 2024 entre Mme [E] [D], d’une part, et Mme [F] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 7 novembre 2024,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [F] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à Mme [F] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Mme [F] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS Mme [F] [Y] à payer à Mme [E] [D] la somme de 4677,20 euros (quatre mille six cent soixante-dix-sept euros et vingt centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2025 terme de mai inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024 sur la somme de 4286,08 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETONS le surplus des demandes de Mme [E] [D] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS Mme [F] [Y] à payer à Mme [E] [D] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [F] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 septembre 2024 et celui de l’assignation du 28 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge