TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 13 37 92

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/10298 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2FL5

Minute : 24/01230

Monsieur [K] [V]

C/

Monsieur [M] [L] [J]

Monsieur [J] [Z] [H], en qualité de caution

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Copie délivrée à :

Mr [J] [M]

Mr [J] [Z]

Le

JUGEMENT DU 20 Décembre 2024

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Décembre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [K] [V]

[Adresse 5]

[Localité 8]

né le 13 Janvier 1957 à [Localité 14] TUNISIE

comparant

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [L] [J]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant

Monsieur [J] [Z] [H], en qualité de caution

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 22 juillet 2020, Monsieur [K] [V] a donné à bail à Monsieur [M] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 11], pour un loyer mensuel de 520 euros outre 30 euros de provision sur charges. Par acte en date du même jour, Monsieur [Z] [J] s’est porté caution solidaire des engagements de son frère pour le paiement du loyer, des charges et de toute dépense afférent à l’exécution du contrat précité, dans la limite de 40 000 euros et sur une période maximale de 12 ans.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [V] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3.395,44 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 29 mai 2024. Par acte du même jour, Monsieur [N] [V] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de produire une attestation d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date des 3 septembre 2024 et 7 octobre 2024, Monsieur [K] [V] a fait assigner Monsieur [M] [J] et Monsieur [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Constater subsidiairement l’acquisition de la clause résolutoire pour non présentation de l’assurance,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Monsieur [Z] [J] à lui payer les loyers et charges impayés au 2 août 2024, soit la somme de 5.183,34 euros, sous réserve des loyers à échoir ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 1.000 euros,

— condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Monsieur [Z] [J] à lui payer la somme de 518,34 euros au titre de la clause pénale insérée au contrat,

— condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Monsieur [Z] [J] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [V] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 29 mai 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, Monsieur [K] [V], comparant en personne a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 7007,70 euros, selon décompte en date du 11 novembre 2024. Il précise que les voisins lui ont rapporté que le locataire n’occupe plus les lieux, qu’une femme y réside désormais, soupçonnant ainsi une sous-location illicite.

Monsieur [Z] [J] , présent, a reconnu être la caution de son frère Monsieur [M] [J] avec qui il n’a plus aucun contact. Il souligne que son frère a attesté à son profit qu’il n’était plus redevable du paiement des loyers et charges. Sur la situation financière, il est fait état de 1.500 euros de revenus mensuels, d’un loyer de 645 euros et de 4 enfants à charge dont 1 enfant en situation de handicap. Il rapporte qu’il a lui même un retard de loyer qu’il doit rembourser tous les mois.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de remise à l’étude de commissaire de justice, Monsieur [M] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 13] par la voie électronique le 4 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [K] [V] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur la caution

Conformément à l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation et les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 22 juillet 2020, Monsieur [Z] [J] a signé un engagement de caution solidaire pour le paiement du loyer, de toutes indemnités d’occupation, clause pénale, dommages et intérêts, charges, réparations locatives, frais éventuels de procédure en principal intérêts et accessoires afférents au contrat de bail litigieux, pour un montant maximal de 40 000 euros sur une période de 12 ans. Sa signature a été apposée à la fois sur le contrat de bail et sur le contrat de cautionnement. Il ne peut être tiré aucune conséquence juridique du fait que le locataire en titre indique que son frère n’est plus caution, seul l’accord du bailleur permettant de libérer la caution de son engagement avant le terme fixé au contrat qui lie les parties.

Le contrat est régulier en la forme, de sorte que Monsieur [Z] [J] sera condamné à payer les sommes dues par le locataire solidairement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 22 juillet 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mai 2024, pour la somme en principal de 3.395,44 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Aussi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, faute pour le locataire de le solliciter alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [M] [J] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions l’expulsion sera ordonnée.

Monsieur [M] [J] étant sans droit ni titre depuis le 30 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [J] et Monsieur [Z] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [K] [V] produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [J] et Monsieur [Z] [J] restent lui devoir la somme de 7007,70 euros à la date du 11 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [J] reconnaît devoir cette somme. Monsieur [M] [J], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 7007,70 euros.

Monsieur [M] [J] et Monsieur [Z] [J] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, dans la limite de son engagement de caution pour Monsieur [Z] [J] (40 000 euros).

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause qui prévoit une majoration de plein droit des sommes dues en cas de non paiement au terme convenu, à hauteur de 10 %.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale. Les clauses pénales, régies par l’article 1231-5 du code civil sont, aux termes de ces dispositions, qualifiées de « peine » ou de « pénalité ». Ce type de clause constitue dès lors une pénalité au sens de l 'article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite.

En conséquence il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [J] et Monsieur [Z] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [V] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juillet 2020 entre Monsieur [K] [V] et Monsieur [M] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] à [Localité 11] sont réunies à la date du 29 juillet 2024

Ordonne en conséquence à Monsieur [M] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [M] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [M] [J] et Monsieur [Z] [J] à verser à Monsieur [K] [V] la somme de 7007,70 euros (décompte arrêté au 11 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Condamne solidairement Monsieur [M] [J] et Monsieur [Z] [J] à verser à Monsieur [K] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 608,12 euros), à compter du 12 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), pour Monsieur [S] [J] dans la limite de son engagement de caution ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [J] et Monsieur [Z] [J] à verser à Monsieur [K] [V] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [J] et Monsieur [Z] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection