TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01873 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3U2Q

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00010

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 Décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [U] [E]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0514

Madame [F] [D] veuve [E]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0514

ET :

La société LEADER POULET

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [M]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Le 14 septembre 2020, Madame [F] [D], veuve [E], et Monsieur [U] [E] ont donné à bail commercial à la SASU LEADER POULET, pour une durée de neuf années à effet au 15 septembre 2020, un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 19.200 euros, outre les charges et les taxes.

Par acte du 14 septembre 2020, Monsieur [W] [M] s’est porté caution solidaire.

Le 29 avril 2025, Madame [F] [D], veuve [E], et Monsieur [U] [E] ont fait délivrer par commissaire de justice à la SASU LEADER POULET un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 7 mai 2025, le commandement de payer précité a été dénoncé à la caution.

Le 22 août 2025, Madame [F] [D], veuve [E], et Monsieur [U] [E] ont fait assigner la SASU LEADER POULET et Monsieur [W] [M] aux fins de voir :

Vu les dispositions de l’article L 145-41 du Code de Commerce.

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile

Vu le commandement de payer en date du 29 avril 2025 demeuré infructueux

Juger Monsieur [U] [E] et Madame [F] [D] veuve [E] recevables et bien fondés en leurs demandes. Constater l’acquisition, à leur profit, de la clause résolutoire insérée au bail du 14 septembre 2020 Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société LEADER POULET, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 3], avec au besoin le concours de la [Localité 7] Publique. Condamner solidairement la société LEADER POULET et Monsieur [M] à payer à Monsieur [U] [E] et Madame [F] [D] veuve [E] : la somme de 6.159,91 € (5.599,92 € au titre des loyers et charges impayés au 13 août 2025 échéance du mois d’août 2025 incluse + 10% au titre de la clause pénale prévue au bail), assortie d’un intérêt au taux légal à compter de la présente assignation. Une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer contractuellement dû, augmenté de 10% en application de la clause pénale prévue au bail commercial ainsi que des taxes et des charges dû, à compter du 30 mai 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 5 décembre 2025 et la décision mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignés dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SASU LEADER POULET et Monsieur [W] [M] n’ont pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, Madame [F] [D], veuve [E], et Monsieur [U] [E], représentés par leur conseil, ont soutenu leurs demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de la SASU LEADER POULET et de Monsieur [W] [M]

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 29 avril 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 5.309,30 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, 530,93 euros au titre de la clause pénale de 10 % et 161,79 euros au titre du coût de l’acte, pour un total de 6.002,02 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 29 mai 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SASU LEADER POULET, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 14 septembre 2020, le commandement de payer du 29 avril 2025 et le décompte actualisé au 3 décembre 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 5.599,92 euros arrêté au 13 août 2025. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 août 2025, date de l’assignation, comme demandé.

Sur la clause pénale et la majoration de l’indemnité d’occupation

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas s’agissant de la majoration de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes à l’égard de la caution

Les bailleurs sollicitent la condamnation de Monsieur [W] [M], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation. À cet égard, ils produisent un « acte de cautionnement solidaire de contrat de bail commercial » établi le 14 septembre 2020.

Il est stipulé à l’article 2 intitulé « montant cautionné » que la caution apporte sa garantie à hauteur d’un montant déterminé qui correspond aux sommes dues par le preneur pour la durée du bail d’origine et d’un renouvellement.

Il ressort de ces mentions que n’apparaît pas clairement le montant global auquel s’est engagé Monsieur [W] [M] en qualité de caution solidaire si bien qu’une telle ambiguïté constitue une contestation sérieuse qui n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher.

En conséquence, les bailleurs seront renvoyés à mieux se pourvoir de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SASU LEADER POULET qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 29 avril 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser Madame [F] [D], veuve [E], et Monsieur [U] [E] au titre de leurs frais irrépétibles. Ces derniers sollicitent la somme de 2.500 euros à ce titre mais ne produisent aucun élément de nature à justifier leur demande telle que la convention d’honoraires conclue avec leur conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros leur sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 14 septembre 2020 liant les parties sont réunies à la date du 29 mai 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SASU LEADER POULET et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 14 septembre 2020, situés [Adresse 2], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SASU LEADER POULET à payer en deniers ou quittances à Madame [F] [D], veuve [E], et Monsieur [U] [E] la somme de 5.599,92 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 13 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2025 ;

CONDAMNONS la SASU LEADER POULET au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 29 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 14 septembre 2020 ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l’indemnité d’occupation et de la condamnation de Monsieur [W] [M] en en qualité de caution et RENVOYONS Madame [F] [D], veuve [E], et Monsieur [U] [E] à mieux se pourvoir de ce chef ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SASU LEADER POULET à verser à Madame [F] [D], veuve [E], et Monsieur [U] [E] la somme globale de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU LEADER POULET aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 29 avril 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 JANVIER 2026.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN