TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 232

Références : R.G N° N° RG 24/01325 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEG5

JUGEMENT

DU : 04 Mars 2025

S.A. LOGIAL COOP, venant aux droits de LOGIAL OPH

C/

Mme [C] [W]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 04 Mars 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. LOGIAL COOP,

venant aux droits de LOGIAL OPH

Agence d'[Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Lidia MORELLI, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDERESSE:

Madame [C] [W]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 07 Janvier 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MORELLI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2009, LOGIAL OPH aux droits duquel vient la société SA LOGIAL COOP a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisé de 863.08 euros provisions pour charges incluses.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1623,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2023 terme de juillet inclus dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [C] [W] le17 janvier 2023.

Par assignation du 4 juin 2024, la société SA LOGIAL COOP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4393,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 avril 2024,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Sommer la locataire d’avoir à produire l’attestation d’assurance habitation en cours de validité. 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 7 janvier 2025, la société SA LOGIAL COOP sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société SA LOGIAL COOP précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais seulement du loyer résiduel.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [C] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La société SA LOGIAL COOP ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société SA LOGIAL COOP a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [C] [W].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA LOGIAL COOP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 2 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1623,40 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SA LOGIAL COOP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En l’absence de comparution de la locataire, et le bailleur s’opposant à la suspension des effets de la clause résolutoire, celle-ci ne peut être ordonnée.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SA LOGIAL COOP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 avril 2024, Mme [C] [W] lui devait la somme de 4393,39 euros terme de mars inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [C] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA LOGIAL COOP ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [C] [W] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société SA LOGIAL COOP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juillet 2009 entre la société SA LOGIAL COOP, d’une part, et Mme [C] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] est résilié depuis le 3 décembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [C] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [C] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [C] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [C] [W] à payer à la société SA LOGIAL COOP la somme de 4393,39 euros (quatre mille trois cent quatre-vingt-treize euros et trente-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 avril 2024 terme de mars inclus ,

DÉBOUTE la société SA LOGIAL COOP de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [C] [W] à payer à la société SA LOGIAL COOP la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 octobre 2023 et celui de l’assignation du 4 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge