TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 FEVRIER 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 25/03747 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25IV

N° de MINUTE : 26/00121

Monsieur [C], [P], [V] [E]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 216, postulant et M^e Louis VERVOITTE, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant

Madame [J], [K], [X] [S]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 216, postulant et M^e Louis VERVOITTE, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant

DEMANDEURS

C/

SCCV VILLEPINTE COUTURIER

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD,Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 1er Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 4 août 2021, la SCCV VILLEPINTE COUTURIER a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [C] [E] et Madame [J] [S] les lots n°82 et 204 correspondant à un appartement de deux pièces au deuxième étage du bâtiment C et un parking en sous-sol du bâtiment D au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le prix de 194.700 €, payable par fractions en fonction de l’avancement des travaux.

Pour réaliser cette acquisition, les consorts [E]-[S] ont souscrit un prêt immobilier auprès de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE.

Les délais de livraison contractuellement prévus n’ont pas été respectés.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, Monsieur [C] [E] et Madame [J] [S] ont fait assigner la SCCV VILLEPINTE COUTURIER devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer, outre les dépens et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

-28.337 € au titre des pertes de loyers ;

—  13.273 € au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation dit PINEL ;

—  957 € au titre des frais d’assurance ;

—  3.000 € au titre du préjudice moral ;

—  3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Assignée par remise à personne morale, la SCCV VILLEPINTE COUTURIER n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 septembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 1er décembre 2025 où la décision a été mise en délibéré au 09 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes principales des consorts [E]-[S]

Sur le retard de livraison

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des articles L 261-1 et L 261-2 du code de la construction et de l’habitation, la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement (…)" La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.

La date de livraison est donc un élément essentiel du contrat.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) conclu le 4 août 2021 prévoyait que les biens acquis seront livrés « au plus tard au 3ème trimestre 2022, soit au plus tard le 30 septembre 2022 » (page 8).

Il n’est pas contesté que la livraison de l’appartement et du parking des consorts [E]-[S] n’est toujours pas intervenue, soit un retard au jour du jugement de 1228 jours.

L’acte authentique de vente du 4 août 2021 prévoit néanmoins que

« LE VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard dans le délai convenu aux présentes sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison énuméré ci-dessous.

CAUSES LEGITIMES DE SUSPENSION DU DELAI

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison les évènements suivants :

Les intempéries déclarées sur attestation de la Maîtrise d’œuvre(…)

Retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets)Retard provenant de la défaillance d’une entreprise(…)Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes imputables au vendeur,Troubles résultant d’épidémie ou pandémie, d’hostilités, attentats, mouvements de rue, cataclysme, incendie, inondations ou accidents de chantier,Retards imputables aux compagnies fournisseurs d’eau, de gaz, d’électricité, téléphone, etc… sociétés concessionnaires et des services publics chargés de la viabilité et des réseaux desservant l’ensemble immobilier,(…)Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’acquéreur par une lettre du Maître d’œuvre, sauf pour les retards de paiement de l’ACQUEREUR. »

La clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution doit trouver application, en ce que celui-ci est, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.

A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens 3ème civ., 24 octobre 2012, pourvoi n°11-17.800 et 23 mai 2019, pourvoi n°18-14.212).

La SCCV VILLEPINTE COUTURIER qui n’a pas constitué avocat n’a fait valoir aucune observation, en particulier elle ne fait valoir et ne justifie d’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison.

La SCCV VILLEPINTE COUTURIER expose ainsi sa responsabilité contractuelle pour le retard de livraison non justifié à hauteur de 1228 jours.

En l’absence de toute livraison des biens acquis et ce plus de quatre années après la date convenue, il y a lieu de constater que la SCCV VILLEPINTE COUTURIER a manqué à son obligation d’édifier et de livrer l’immeuble dans un délai déterminé et elle engage sa responsabilité à l’égard des consorts [E]-[S] à ce titre.

Sur les préjudices

Sur la perte de loyers

Les consorts [E]-[S] réclament l’indemnisation de leur perte de loyer d’un montant de 500 € hors charges pendant 43 mois soit la somme de 28.337 €.

Le préjudice résultant de la perte des loyers ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de percevoir des loyers dans la mesure où d’une part, la livraison n’est toujours pas intervenue, l’appartement n’est pas effectivement loué et d’autre part, même livré les propriétaires ne peuvent avoir la certitude que l’appartement aurait été immédiatement et perpétuellement loué sur la période considérée.

La perte de chance de percevoir des loyers qui ne peut être équivalente à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, concernant un bien immobilier de 2 pièces situé dans une zone très urbanisée et tendue sera évaluée à 80% sur 1228 jours de retard soit 40 mois, de sorte qu’elle s’établie à la somme de 16.000 € (500 € x 40 mois x 80%).

En conséquence, la SCCV VILLEPINTE COUTURIER sera condamnée à payer aux consorts [E]-[S] la somme de 16.000 € au titre de la perte de chance de pouvoir percevoir des loyers.

Sur la perte de chance de pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation dit PINEL

Les consorts [E]-[S] sollicitent également l’indemnisation de leur perte de chance de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel. Ils font valoir qu’en raison du retard de livraison, ils n’ont pas pu bénéficier de l’avantage fiscal alors qu’ils avaient prévu de louer leur bien pour une durée de 9 ans, avantage qu’ils évaluent à la somme de 13.273 €.

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt dite Pinel, lorsqu’il s’agit comme en l’espèce d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ce dernier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique (C du I de l’article 199 novovicies du CGI).

Ainsi, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement entre la SCCV VILLEPINTE COUTURIER et les consorts [E]-[S] ayant été signé 4 août 2021, l’achèvement devait intervenir au plus tard le 4 février 2024 (4 août 2021 + 30 mois).

La livraison n’étant toujours pas intervenue, les consorts [E]-[S] ont effectivement perdu la possibilité de bénéficier de ce dispositif de réduction d’impôts du fait des manquements de la SCCV VILLEPINTE COUTURIER.

Selon l’article 199 novovicies, dans sa rédaction applicable au litige, le taux de la réduction d’impôt applicable dans le cadre du dispositif Pinel est fixé à :

—  12 % lorsque l’engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans ;

—  18 % lorsque l’engagement de location mentionné au même I est pris pour une durée de neuf ans.

A l’issue de la période couverte par l’engagement de location, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôt, à la condition de proroger son engagement initial pour trois années supplémentaires, si l’engagement de location était d’une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement pour cette période triennale.

Il ressort de ces éléments que le contribuable peut bénéficier au maximum d’une réduction d’impôt correspondant à 21 % du prix du bien immobilier augmenté des frais d’acquisition, répartie sur une durée de 12 ans, à raison de 2 % les neuf premières années et de 1 % pour les trois années suivantes.

Le préjudice résultant de la perte de pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal s’analyse effectivement en une perte de chance dans la mesure où il ne peut être soutenu que le bénéfice de la réduction fiscale n’était soumis à aucun aléa puisque même en cas de livraison effective et dans les délais, l’avantage fiscal demeure soumis à d’autres conditions qui tiennent notamment à l’obtention du label BBC, au profil du locataire dont les ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond et au respect de la durée de la location.

Le propriétaire ne peut par conséquent avoir la certitude qu’il trouvera et conservera un locataire correspondant aux critères exigés par la loi pendant 9 ans ni, a fortiori, pendant 12 ans. Il faut aussi prendre en considération le fait que le propriétaire est toujours susceptible de rencontrer des difficultés l’obligeant à revendre son bien avant le terme de la période de mise en location lui ouvrant droit à la réduction et pour laquelle il a opté auprès de l’administration fiscale.

Dans ces conditions et en prenant pour assiette la somme de 194.700 € correspondant au prix d’acquisition, hors frais de notaires, le préjudice résultant de la perte de chance subi par les consorts [E]-[S] peut être évaluée à la somme de 12.266,10 € (194.700 € x 21 % x 30%).

En conséquence, la SCCV VILLEPINTE COUTURIER sera condamnée à payer aux consorts [E]-[S] la somme de 12.266,10 € au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal dit Pinel.

Sur le préjudice financier

Les consorts [E]-[S] demandent le paiement de la somme de 957 € au titre des frais d’assurance emprunteur.

Néanmoins, les frais d’assurance emprunteur ne constituent pas un préjudice découlant du retard de livraison, les consorts [E]-[S] n’alléguant, ni ne justifiant de ce que la souscription d’une assurance ait été rendue nécessaire du fait du retard de livraison des biens acquis auprès de la SCCV VILLEPINTE COUTURIER.

En conséquence, les consorts [E]-[S] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur le préjudice moral

Les consorts [E]-[S] ont été dans l’obligation de faire face aux reports successifs de la date de livraison de leur bien acquis en vue de le louer, à l’absence de livraison à la date de la présente décision et au stress et à l’anxiété qui en ont nécessairement découlé, ce qui constitue pour eux un préjudice moral qui sera justement évalué à la somme de 3.000 €.

Par conséquent, il convient de condamner la SCCV VILLEPINTE COUTURIER à payer aux consorts [E]-[S] la somme de 3.000 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

L’ensemble des sommes ainsi allouées aux consorts [E]-[S] seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV VILLEPINTE COUTURIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCCV VILLEPINTE COUTURIER partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux consorts [E]-[S] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 €.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Selon l’article 514-1 dudit code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCCV VILLEPINTE COUTURIER à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [J] [S] la somme de 16.000 € (seize mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la perte de chance de pouvoir percevoir des loyers ;

CONDAMNE la SCCV VILLEPINTE COUTURIER à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [J] [S] la somme de 12.266,10 € (douze mille deux cent soixante-six euros et dix centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal dit Pinel ;

DEBOUTE Monsieur [C] [E] et Madame [J] [S] de leur demande indemnitaire au titre de leur préjudice financier ;

CONDAMNE la SCCV VILLEPINTE COUTURIER à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [J] [S] la somme de 3.000 € (trois mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SCCV VILLEPINTE COUTURIER aux dépens ;

CONDAMNE la SCCV VILLEPINTE COUTURIER à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [J] [S] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,