TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 04 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/05683 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QLOZ

NAC : 72A

Jugement Rendu le 04 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES [Adresse 9] dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS CLD IMMOBILIER, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 328 899 901, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [B] [I] [E], demeurant [Adresse 4]

défaillant,

Madame [U] [F] épouse [E], demeurant [Adresse 4]

défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Greffier : Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [I] [E] et Mme [U] [F] épouse [E] sont propriétaires des lots 527 et 576 dépendant de la copropriété [Adresse 8] située [Adresse 1] à [Adresse 11].

Par assignations en date du 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS CLD, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces versées au débat,

— condamner solidairement M. [B] [E] et Mme [U] [F] épouse [E] à lui payer la somme de 6.528,14 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er août 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6.390,54 euros à compter du 9 avril 2024 et sur la totalité à compter de la signification de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 90 de la loi du 13 juillet 2006 n° 2006-872,

condamner solidairement M. [B] [E] et Mme [U] [F] épouse [E] à lui payer la somme de 642,05 euros en règlement des frais de recouvrement,

— condamner solidairement M. [B] [E] et Mme [U] [F] épouse [E] à lui payer la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [B] [E] et Mme [U] [F] épouse [E] à lui payer la somme de 2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner solidairement M. [B] [E] et Mme [U] [F] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [B] [E] et Mme [U] [F] épouse [E], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 5 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2022 au 3ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 9 février 2021, 2 décembre 2021, 29 septembre 2022 et 26 septembre 2023,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er août 2024, provision 3ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7.170,19 euros. Ce décompte comporte des frais (642,05 €) qui seront examinés au titre des frais de recouvrement.

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne produit pas le procès-verbal d’assemblée générale du 6 juin 2024, mentionnant le vote des travaux de « remplacement échangeurs » (420,16 € – AF 03/07/2024)) et « travaux toiture/gouttière » (492,16 € – AF 03/07/2024 ). En conséquence, le calcul de la créance sera arrêté au 1er juillet 2024, soit un solde à cette date de 6.197,87 euros [7.170,19 € – (420,16 € + 492,16 € + 60,00€ (frais 01/08/2024)).

Outre les frais (642,05 €), il convient de déduire de la créance arrêtée au 1er juillet 2024, les sommes de :

—  7,20 euros – badge M. [M] – 17/11/2022), en l’absence de production d’un quelconque justificatif,

—  573,30 euros : 147,00 € + 426,30 € – Rel eau Fr WC et Rel eau Fr SDB – 31/12/2023), en l’absence de production des appels de fonds correspondants.

Au final, la créance du syndicat des copropriétaires LES PRES SAINT MARTIN s’élève à la somme de 4.975,32 euros [6.197,87 € – (642,05 + 7,20 € + 573,30 €], au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 31 décembre 2021 (eau froide WC et SDB au 16/11/2021) au 1er juillet 2024 (provisions 07/2024 à 09/2024 et appel fonds travaux 07/2024) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2024, date de distribution de la mise en demeure sur la somme de 4.820,98 euros et à compter du 4 septembre 2024, date de l’assignation sur le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 4 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Concernant la solidarité des défendeurs, il convient de rappeler que, d’une part, à moins qu’il n’existe une clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, les indivisaires sont tenus conjointement et non solidairement du paiement des charges et d’autre part que lorsque le lot constitue le logement de la famille, quel que soit le régime matrimonial, les charges de copropriétés peuvent être qualifiées de dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants aux termes de l’article 220 du code civil.

En l’espèce, le règlement de copropriété n’est pas produit par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et il résulte de l’assignation délivrée aux époux [E] que les lots concernés ne constituent pas leur domicile familial.

En conséquence, M. [B] [E] et Mme [U] [F] épouse [E] seront tenus conjointement au paiement de ces sommes à proportion des droits de chacun d’eux dans l’indivision.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés solidairement au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

Le syndicat des copropriétaires LES PRES SAINT MARTIN, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [B] [E] et Mme [U] [F] épouse [E] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires LES PRES SAINT MARTIN sollicite la somme de 642,05 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

— les frais de mise en demeure des 18/10/2023 et 07/05/2024, en l’absence de preuve d’envoi de ces courriers,

— dossier avocat lettre comminatoire, dossier avocat assignation et actualisation dossier avocat, dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] PRES [Adresse 10] MARTIN justifie de l’envoi de la mise en demeure du 9 avril 2024 mais ne produit pas le contrat de syndic permettant de contrôler le montant sollicité. En conséquence, les frais de recouvrement seront limités au montant effectivement payé pour l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception, soit la somme de 6,09 euros.

M. [B] [E] et Mme [U] [F] épouse [E] seront donc condamnés conjointement au paiement de la somme de 6,09 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [B] [E] et Mme [U] [F] épouse [E], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

M. [B] [E] et Mme [U] [F] épouse [E] seront également condamnés in solidum à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [B] [I] [E] et Mme [U] [F] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires LES PRES SAINT MARTIN la somme de 4.975,32 euros, au titre des charges de coprorpiété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 31 décembre 2021 (eau froide WC et SDB au 16/11/2021) au 1er juillet 2024 (provisions 07/2024 à 09/2024 et appel fonds travaux 07/2024) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2024 sur la somme de 4.820,98 euros et à compter du 4 septembre 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 4 septembre 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LES PRES SAINT MARTIN de sa demande à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE M. [B] [I] [E] et Mme [U] [F] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] PRES [Adresse 10] MARTIN la somme de 6,09 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE in solidum M. [B] [I] [E] et Mme [U] [F] épouse [E] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [B] [I] [E] et Mme [U] [F] épouse [E] aux dépens

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,