TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

NAC: 5AG

N° RG 24/03391 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIWE

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 23 Avril 2026

[L] [N]

C/

S.A. PROMOLOGIS

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e Thierry LANGE

M^e Simona FISCHETTI

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Jeudi 23 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Décembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [L] [N], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C31555-2024-005310 du 27/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

représentée par M^e Simona FISCHETTI, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 23 octobre 2020, à effet du 27 octobre 2020, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [L] [N] un logement neuf situé [Adresse 2] à [Localité 1], assorti d’un emplacement couvert n°8, pour un loyer mensuel initial de 593,58 euros pour le logement et 35,97€ pour l’emplacement de parking, outre une provision mensuelle sur charges.

Suite à l’apparition d’humidité et de moisissures dans l’appartement, Madame [L] [N] a déclaré un premier sinistre auprès de son assureur le 7 décembre 2021.

Puis un second en date du 30 janvier 2023, pour une fuite sur canalisation en partie commune, les désordres précités étant apparus après la réalisation de divers travaux.

Le 31 mars 2023 le service d’hygiène de la ville de [Localité 1] a effectué une enquête sanitaire, à la demande de la locataire.

Le 27 juillet 2023, le même service d’hygiène de la ville de [Localité 1] s’est à nouveau déplacé concernant les conditions d’habitation de Madame [L] [N].

Le 27 octobre 2023, la société AGEMHA est intervenue à la demande de la SA PROMOLOGIS pour réaliser un devis de recherche de fuite et de fourniture et pose de divers éléments.

Une réunion d’expertie dommages ouvrages a été programmée le 12 décembre 2023 au logement de Madame [L] [N].

Madame [L] [N] a quitté les lieux le 08 mars 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement

Considérant avoir subi plusieurs postes de préjudices, Madame [L] [N] a, par acte de Commissaire de justice du 30 juillet 2024, fait assigner la SA PROMOLOGIS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, à l’audience du 9 décembre 2024, aux fins principalement de la condamner à des dommages et intérêts.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 9 décembre 2024, a fait l’objet de trois renvois contradictoires et a finalement été débattue à l’audience du 15 décembre 2025.

Lors des débats, Madame [L] [N], représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

— la débouter de l’ensemble de ses prétentions,

— la condamner à lui verser la somme de 13.356,02€ en réparation de son préjudice de jouissance,

— la condamner à lui verser la somme de 4.172,98€ en réparation de son préjudice matériel,

— la condamner à lui verser la somme de 8.000€ en réparation des préjudices physiques qu’elle a subis avec [G], [S] et [E] [T],

— la condamner à lui verser la somme de 2.000€ en réparation de son préjudice moral,

— la débouter de sa demande à la condamner à lui verser la somme de 2.994,46€ correspondant à l’arrérage de loyers et subsidiairement, juger que toute condamnation à intervenir viendra en déduction des montants qui lui seront alloués,

— la condamner à lui verser la somme de 3.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose sur le fondement de l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, avoir subi un préjudice de jouissance depuis le 7 décembre 2021, sans que le bailleur qui était informé de la succession des désordres rencontrés ne réagisse, jusqu’à la procédure administrative engagée par le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 1] courant septembre 2023. Elle indique avoir fait constater avant son départ des lieux, par procès-verbal de commissaire de justice, les infiltrations et l’humidité présentes dans le logement, contestant ainsi l’absence de preuve de son préjudice soutenu en défense.

Elle expose que son préjudice matériel, initialement déclaré au sinistre du 30 janvier 2023, a fait l’objet d’un refus d’indemnisation de la part de l’assureur, en raison de ce que ces désordres relevaient de la responsabilité du bailleur, lequel par son inaction, a contribué à ce qu’ils détériorent notamment les effets personnels des occupants.

Elle soutient avoir subi un préjudice corporel, sans que la bailleresse ne lui propose une solution de relogement, alors qu’elle lui a transmis des certificats médicaux en lien avec les désordres les 16 et 23 août 2023 et que tous les occupants présentent un état incompatible avec la présence de moisissures et d’humidité, et, pour Madame [N], qui s’est aggravé pour présenter une allergie symptomatique sévère aux acariens.

Elle conteste l’expertise médicale sollicitée en défense estimant que les certificats médicaux et les attestations produits suffisent, comme l’incompétence du juge des contentieux de la protection indiquant que l’origine du préjudice corporel tient à l’inexécution d’une obligation liée à un bail d’habitation relevant de sa compétence.

Elle expose avoir vécu durant deux ans et trois mois dans un logement insalubre, outre les nombreuses démarches qu’elle a dû réaliser, justifiant selon elle l’indemnisation d’un préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle au titre de sa condamnation à l’arriéré locatif, elle expose que cette dette est en lien avec le retard de versement de ses APL qui a depuis, abouti à la mise en place d’un plan d’apurement qu’elle respecte.

En défense, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection de:

— se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Toulouse s’agissant des demandes en indemnisation des préjudices corporels de Madame [L] [N],

En tout état de cause,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation,

— la condamner à lui payer la somme de 2994,46€ au titre de l’arriéré de loyers arrêtés au 8 mars 2024 (ancien logement),

— la condamner à lui payer la somme de 2700,50€ au titre de l’arriéré de loyers provisoirement arrêtés au 21 novembre 2025 (nouveau logement),

— la condamner à lui payer la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700-1° du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

À titre préliminaire, elle expose, sur le fondement de l’article L. 211-4-1 du code de l’organisation judiciaire, que le tribunal judiciaire dispose d’une compétence exclusive pour connaître des actions en réparation de dommages corporels et que le juge des contentieux de la protection, bien qu’il soit compétent pour les litiges liés au bail d’habitation, n’est pas habilité à traiter les demandes d’indemnisation de ce chef.

Tout en reconnaissant les sinistres décrits en demande, elle expose, sur le fondement des articles 1353 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [N] ne prouve pas le quantum des préjudices dont elle poursuit la réparation.

S’agissant du préjudice de jouissance, elle conteste l’évaluation faite en demande de 75% de réduction de loyer au regard de la surface touchée et des désordres, ainsi qu’au fait qu’elle ne justifie pas de l’indisponibilité de cette surface pendant la durée retenue de 27 mois.

Elle s’oppose également au montant du loyer appliqué dans la formule de calcul, soutenant qu’il ne s’élève pas à 798€ mais qu’il était au 23 octobre 2020 de 593,38€ avec 35,97€ de charges pour le stationnement.

S’agissant du préjudice matériel, la SA PROMOLOGIE relève que Madame [N] souhaite lui faire prendre en charge ce poste, après le refus opéré par l’assurance dans le cadre du sinistre, alors que celui-ci n’est pas fondé sur le défaut de responsabilité de son assuré au profit de celle du bailleur, mais pour déclaration tardive auprès de la compagnie et informations erronées. Elle relève qu’elle ne produit aucun justificatif d’achat de ces objets, ce qui ne prospérer.

Sur le préjudice corporel, elle expose qu’il existe un doute quant à l’origine des troubles évoqués en demande, notamment en raison des termes contenus dans les certificats médicaux produits, évoquant une aggravation clinique, ce qui suppose l’existance d’un état antérieur et qui ne peut être confirmé, au regard de l’indemnisation sollicitée et de l’absence de tout support médical justifiant le quantum des demandes, que par une expertise médicale.

Sur le préjudice moral, elle conteste ce poste faute d’établir un lien entre le syndrôme dépressif figurant sur le certificat médical et les conditions d’occupation du logement en litige.

En outre, elle conteste le caractère indécent du logement mis à bail, rappelant qu’il était neuf lors de son entrée.

Elle sollicite le remboursement des 3 mois de loyers impayés avant son départ des lieux, observant que sans les avoir payés, Madame [N] les comptabilise toutefois dans le calcul de son préjudice.

Elle mentionne que Madame [N] est tombée en arrérage de loyer important, pour son nouvel appartement, propriété de la SA PROMOLOGIS, dont elle sollicite sa condamnation.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 puis prorogée au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la demande de dommages et intérêts fondés sur le préjudice corporel

L’article L. 211-4-1 du code de l’organisation judiciaire dispose que le tribunal judiciaire connaît des actions en réparation d’un dommage corporel.

L’article L. 213-4-4 du même code dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation de logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative au rapport des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Il ressort de la combinaison de ces deux textes, que le tribunal judiciaire a une compétence exclusive pour connaître des actions en réparation d’un dommage corporel, tandis que le juge des contentieux et de la protection a une compétence exclusive pour connaître des actions tenant notamment à un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation est l’objet, la cause ou l’occasion.

La Cour de cassation a déjà jugé (2e Civ., 22 octobre 2020, n° 19-18.707, (P)) qu’il résulte des articles L. 211-4-1 et R. 221-38 du code de l’organisation judiciaire, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019, entrée en vigueur le 1er janvier 2020, que si le tribunal d’instance (devenu juge des contentieux de la protection) est seul compétent pour se prononcer sur la responsabilité du bailleur, la demande en réparation d’un préjudice corporel fondée sur un contrat de bail, qui en serait l’objet, la cause ou l’occasion, relève de la compétence exclusive du tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire).

En l’espèce, Madame [L] [N] sollicite le juge des contentieux de la protection d’une demande de dommages et intérêts fondée sur un préjudice corporel subi à l’occasion de l’existence d’un contrat de bail et conteste l’exception d’incompétence soulevée en défense.

De son côté, la SA PROMOLOGIS, compte tenu notamment du montant sollicité et de l’existence d’un doute quant à l’antériorité de l’état de santé évoqué par la demanderesse, forme une demande d’expertise médicale et soulève, sur le fondement des articles L.211-4-1 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, l’incompétence de la présente juridiction, au profit du Tribunal judiciaire de Toulouse.

Il ressort de ces éléments que la réparation du préjudice corporel fondée sur le contrat de bail relève de la compétence du Tribunal judiciaire qui est le seul compétent en la matière et dont il est rappelé, selon les articles 761 et 775 du code de procédure civile qu’il relève de la procédure écrite.

Dès lors, il convient de déclarer la présente juridiction incompétente pour statuer sur ce poste de préjudice, de disjoindre la demande formée par Madame [L] [B] relative à condamner la SA PROMOLOGIS à des dommages-intérêts en réparation de son préjudice corporel et de renvoyer cette demande devant le tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en procédure écrite.

— Sur la responsabilité contractuelle du bailleur

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

L’article 2 du décret n°202-120 du 30 janvier 2002, définissant les caractéristiques du logement décent, prévoit notamment que :

— le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de – ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du bail constitue une obligation de résultat pour le bailleur, dont il ne peut s’exonérer que par la force majeure.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces versées à la procédure les éléments suivants:

Madame [L] [N] a déclaré le 07 décembre 2021, un premier sinistre à la compagnie ALLIANZ tenant à une fuite du “bac à douche qui vient de chez la voisine du dessus”, exposant comme dommages “tâche de moisissure + oréole”.

Des travaux indemnisés par l’assurance ont eu lieu concernant la douche, les toilettes, ainsi qu’un placard.

Le 30 janvier 2023, celle-ci déclare un nouveau sinistre avec la même voisine, exposant comme dommages “tâche de moisissure et oréole, fissure aux plafonds, plafonds qui goutte, matériel et vêtements …(partie illisible)”.

Elle indique qu’après avoir informé – au mois de mars 2023 – la bailleresse, celle-ci a mandaté la société PROXISERVE, qui est intervenue le 30 mars 2023 pour la vérification de la VMC, laquelle, dans son rapport, n’a pas relevé de défaillance et a toutefois fait trois photos communiquées dans son rapport.

Le 15 mars 2023, Madame [L] [N] a effectué un signalement auprès du service d’hygiène de la mairie de [Localité 1] exposant un problème d’humidité, de moisissures sur les plafonds ainsi que des tâches, malgré des travaux réalisés par son assurance. Elle expose être asthmatique et que son état de santé se dégrade.

Il ressort du rapport de constatations de l’inspecteur de salubrité du service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 1], en date du 19 avril 2023, la présence d’humidité et de moisissure dans la salle d’eau, les toilettes, les chambres ; l’absence de détalonnage des portes dans tout le logement ; la présence de tâches d’ancienne fuite au plafond du couloir.

Ce rapport mentionne l’envoi d’un courrier au propriétaire l’invitant à respecter la réglementation en vigueur et notamment les articles 23-1, 33 et 35 du règlement sanitaire départemental dans un délai de 15 jours à compter de la notification.

Le second rapport de constatations de l’inspecteur de salubrité du service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 1], en date du 31 juillet 2023, fait état des mêmes constatations que celles figurant sur le rapport du 19 avril 2023 et expose adresser une mise en demeure au gestionnaire en lui laissant un délai d’un mois à compter de sa notification.

Par courrier du 8 septembre 2023, la conseillère municipale déléguée au service communal d’hygiène et de santé a indiqué à Madame [L] [N] qu’une procédure administrative a été engagée au titre du règlement sanitaire départemental à l’encontre de la SA PROMOLOGIS, et lui a demandé à ce titre d’autoriser l’accès à son logement à tout professionnel mandaté à l’effet de réaliser des travaux.

Par courriel du 16 août 2023 adressé à la bailleresse, Madame [L] [N] a envoyé des photographies de son appartement et a indiqué que si la moisissure présente dans la suite parentale, le placard, les toilettes, la chambre enfant inoccupée actuellement, ainsi qu’une autre chambre et le couloir, s’atténue compte tenu de la période de chaleur, la problématique est plus grave en hiver.

Elle expose des dommages matériels causés par la moisissure et s’inquiète de l’état de santé de ses enfants et notamment sa fille de 5 ans qui fait de l’asthme de l’enfant, ainsi que ses deux autres enfants qui ont commencé à développer des symptômes d’asthme. Elle se plaint que depuis la déclaration de sinistre du 7 décembre 2021 sa situation n’a pas évolué.

Par un second courriel du 23 août 2023 adressé à la bailleresse, Madame [L] [N] l’a sollicitée aux fins de trouver une solution de relogement en urgence.

Le 27 octobre 2023, la SAS AGEMHA a produit deux devis à la SA PROMOLOGIS relatifs à un forfait de recherche de fuite complet entre les deux logements ayant fait l’objet de la déclaration de sinistre ainsi qu’au remplacement du receveur de douche dont il a été constaté par cette société qu’il était fissuré.

Par courrier du 29 novembre 2023, la société CET CERUTTI Construction a envoyé une convocation à une réunion d’expertise dommages ouvrage pour le mardi 12 décembre 2023 dans le logement en litige.

Puis, quelques jours avant son départ des lieux, Madame [L] [N] a fait intervenir un commissaire de justice lequel a, par procès-verbal de constat du 23 février 2024, constaté et photographié essentiellement des traces d’humidité et de moisissure, dans le couloir, la salle de bains, la chambre parentale, les toilettes, ainsi qu’une chambre d’enfant et notamment :

— dans le couloir, une auréole sombre au plafond et sur la cloison de la salle de bains avec une fissure au centre de cette auréole où la peinture est manquante,

— dans la suite parentale, des traces d’humidité en partie basse de l’angle du mur côté terrasse, ainsi que des traces de moisissures sur l’envers du fond de l’armoire qui était accolée à ce mur. La salle d’eau attenante présente des traces d’infiltrations et de moisissure à l’intérieur de la gaine technique, ainsi que des cloques de peinture au plafond,

— dans les toilettes, de la moisissure en partie basse du mur, sur le sol et la plainte carrelée et également sur le meuble mélaminé sous le lave- mains,

— dans la chambre d’enfants attenante aux toilettes, des traces de moisissures au sol et au bas d’un mur ainsi que dans le placard et à l’arrière de la commode qui selon la requérante était adossée à ce même mur.

Il constate que des vêtements d’enfants montrés par la requérante présentent des traces de moisissures, comme sur un sac à main skaï noir, un matelas de lits pour enfants ainsi que l’arrière d’une table de chevet.

Plusieurs attestations sont versées aux débats, et notamment celle de la mère de la demanderesse non datée, de Monsieur [R] [O] dont on ignore son lien de parenté, ce dernier ne l’ayant pas renseigné, qui fait état que 70% des pièces du logement sont touchées par l’humidité et la moisissure, et celle de [R] [P] [I] du 21 août 2025 faisant état que son amie a vécu, avec ses enfants, dans un logement présentant un état manifeste d’insalubrité avec moisissure et pièces inhabitables.

Il convient toutefois de réduire la force probante de ces attestations tenant d’une part, au lien de parenté avec la demanderesse et d’autre part, face aux divers rapports de l’inspecteur de salubrité et du commissaire de justice, aucun n’ayant observé l’ihabitabilité du logement qui plus est, à plus de 70%.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments, que quoique le logement mis à bail à Madame [L] [N] était neuf à son entrée dans les lieux, les désordres tenant aux infiltrations constatées, à l’humidité et aux moissures et dont les sinistres ne sont pas contestés par la défenderesse, conduisent à caractériser un logement non conforme aux normes de décence.

Aussi, le manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement répondant aux critères de décence est par conséquent caractérisé, sans qu’il n’existe aucun élément à la procédure permettant d’imputer ces désordres aux conditions d’occupation des locataires ou à un défaut d’entretien de leur part.

L’absence de délivrance d’un logement décent constitue une faute de La SA PROMOLOGIS dans l’exécution du contrat, qui engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [L] [N] et doit la conduire à réparer les préjudices qui en ont résulté.

— Sur l’indemnisation des préjudices

L’article 1231-1 du Code civil énonce par ailleurs que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ; l’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Le manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement, quand bien même l’origine des désordres proviendrait de parties communes dont le bailleur n’a pas la responsabilité, à charge pour lui d’exercer son recours contre le tiers responsable.

Conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice allégué ne peut être accordée qu’en présence d’un lien de causalité avec le manquement invoqué.

La réparation du préjudice est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s’agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le fait dommageable, les dommages et intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte ni perte ni profit.

Il incombe de plus à celui qui demande réparation d’un dommage de prouver les faits nécessaires au soutien de ses prétentions, et de fournir les justificatifs propres à établir le préjudice subi et à chiffrer l’indemnisation.

En l’espèce, la non conformité du logement a nécessairement causé à Madame [L] [N] un préjudice de jouissance en ce qu’elle a vécu, avec sa famille, dans un logement anormalement humide, en présence de moisissures, mais également d’infiltration d’eau notamment par le plafond.

Néanmoins, si le premier dégat des eaux remonte au 7 décembre 2021, aucune constatation n’est versée au dossier autre que le témoignage de la demanderesse porté sur cette déclaration, relevant comme dommages “tâche de moisissure et auréole”.

Or, des travaux ont été réalisés en suite de cette déclaration et dont on peut légitimement penser que durant cette période les causes des désordres ont disparu, avant que d’autres ne réapparaissent, sans toutefois établir qu’il existe un lien entre les deux et donc que les seconds seraient la continuité des premiers.

La demanderesse a effectué une seconde déclaration de dégât des eaux le 30 janvier 2023 dans laquelle elle relève davantage de dommages, sans toutefois les circonstancier, et notamment « tâche de moisissure et auréole, fissure au plafond, le plafond qui goûte, matériel et vêtements (…) ».

Il est également observé, ce qui tend à confirmer l’interruption des désordres entre les deux déclarations, que les rapports de l’inspecteur de salubrité du service communal d’hygiène et de santé de la commune de [Localité 1], en date des 19 avril et 31 juillet 2023, font état de la présence « de tâches d’anciennes fuites au plafond du couloir » sans toutefois les relier à ses constatations actuelles évoquées en ces termes « présence d’humidité et de moisissures dans la salle d’eau, les toilettes, les chambres », de sorte que ces anciennes tâches, qui ne présentent pas d’humidité ou de moisissures actuelles ont, à cette date, seulement une conséquence esthétique.

Dans le cadre de l’intervention de la société PROXISERVE relatif à la VMC, en date du 30 mars 2023, celle-ci indique que la VMC fonctionne correctement mais mentionne la « présence de plusieurs points froids sur les murs extérieurs et une fuite en sol venant de l’étage supérieur voir photos » . Il ressort des trois photographies des traces d’humidité au centre d’un mur, et au plafond de deux pièces, sans que celles-ci ne soient identifiées.

Ainsi, les pièces versées aux débats sont insuffisantes à établir la réalité d’une humidité persistante et de moisissures consécutives à cette humidité pour la période entre le 7 janvier 2021, date du premier dégât des eaux, et le second en date du 30 janvier 2023.

Ce qui n’est pas le cas pour la période postérieure au second dégât des eaux.

Tous les éléments précités (rapport PROXISERVE, rapports du service communal, procès-verbal de constat dressé peu de temps avant le départ des lieux) confirment l’existence de ces désordres au niveau des plafonds et des murs de plusieurs pièces depuis cette date et jusqu’au départ des lieux.

Le préjudice doit donc être indemnisé pour la période du 30 janvier 2023 au 8 mars 2024, soit une durée de quatorze mois.

Si ces désordres justifient l’existence d’un préjudice de jouissance, Madame [L] [N] n’apporte aucun élément de nature à corroborer sa demande formée à hauteur de 75% du logement.

A l’exception de la chambre d’enfant dont il a été constaté que le matela était taché de moisissure, ainsi que le mur et l’arrière de l’armoire, même si la demanderesse indique dans son courriel adressé à PROMOLOGIS le 16 août 2023 “chambre d’enfant, qui est occupée par personne actuellement”, les autres traces de moisissures n’ont pas empêché l’utilisation de ces pièces, dont il est observé, qu’il s’agisse des toilettes ou de la salle de bain, que leurs utilisations quotidiennes restent ponctuelles et de courte durée.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu d’allouer à Madame [L] [N] les indemnisations suivantes :

— préjudice de jouissance (selon le quittancement de 822,06€ au 31 janvier 2023 dont environ 40 euros au titre du stationnement) sur la base de 200 euros (soit plus d’un quart du logement) du 30 janvier 2023 au 08 mars 2024 (arrondi à 13€ du 30 au 31 janvier 2023 et à 52€ du 1er au 08 mars 2024), soit la somme totale de 2.665 euros.

— préjudice matériel : les photographies produites par Madame [L] [N], ne permettant pas de déterminer leurs circonstances de temps et de lieu et en l’absence de toute preuve d’achat des objets réclamés, à l’exception de la facture d’achat d’un matelas en date du 13 juin 2022 pouvant être rattaché au matelas d’enfants dont il a été constaté par commissaire de justice qu’il présentait des traces de moisissures, ainsi qu’une commode 6 tiroirs IKEAdu 07 novembre 2020 pouvant être rattachée au mobilier également tâché, la somme totale de 700 euros.

— préjudice moral : compte tenu que Madame [L] [N], a dû, en raison des désordres constatés de son logement, faire face à des sollicitations multiples, engager cette présente procédure, mais également à un contexte anxiogène dès lors qu’elle vivait avec ses enfants, dans un logement présentant des traces d’humidité et de moisissures, la somme totale de 800 euros,

En conséquence, la SA PROMOLOGIS sera condamnée à payer la somme totale de 4.065 euros à Madame [L] [N] en réparation de ses préjudices.

— sur les demandes reconventionnelles en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers convenus.

— au titre du logement en litige – [Adresse 2] à [Localité 1]

Il est produit par la SA PROMOLOGIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [L] [N] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.451,30 euros à la date du 07 février 2025 (mois de mars 2024, prorata tempori inclus), après déduction du dépôt de garantie et régularisations de charges.

Il résulte du dossier que, malgré l’existence de points d’indécence au regard des problèmes d’humidité dans l’appartement, l’impossibilité d’user des lieux n’est pas démontrée, que l’appartement n’est pas inhabitable, la locataire s’étant maintenu dans les lieux, et que des dommages-intérêts lui ont par ailleurs été octroyés.

Sans contester son arriéré locatif, Madame [L] [N] s’oppose au fait d’avoir laissé s’accroître une dette locative, qu’elle estime être en lien avec des versements interrompus de la CAF, mais soutient avoir mis en place un échéancier de paiement qu’elle respecte.

Il ressort des éléments versés aux débats, en comparant les décomptes locatifs, que le plan d’apurement du 02 avril 2025 pour un montant de 1.272,11 euros et évoqué dans ses échanges par courriels avec la bailleresse en date des 24 mars et 19 février 2025, dont il est relevé qu’il n’est signé par aucune des parties, concerne le logement actuel et non l’ancien.

Madame [L] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe comme le montant de la dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 2.451,30 euros.Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— au titre du logement actuel – [Adresse 4] à [Localité 2]

Il est produit par la SA PROMOLOGIS, un décompte mentionnant que Madame [L] [N] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2700,50 euros à la date du 21 novembre 2025 (mois de novembre 2025 inclus).

Sans contester le montant de l’arriéré locatif sur ce logement, Madame [L] [N] indique être entrée en contact avec le Commissaire de justice lui ayant signifié une assignation en justice à la demande de la SA PROMOLOGIS aux fins de la condamner à cet impayé locatif, sans toutefois produire aucun élément.

Elle fait état d’une pétition signée par 12 résidents se plaignant d’une infestation de cafards dans l’immeuble et sollicitant l’interventionr rapide du bailleur, sans toutefois en tirer les conséquences sur les loyers mis à sa charge.

Il est observé, tel que précisé ci-avant, qu’aucun échéancier de paiement n’a été signé et donc approuvé par les parties, suspendant l’exigibilité de la dette à la seule mensualité en cours.

Madame [L] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe comme le montant de la dette, et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 2700,50 €. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En conséquence, Madame [L] [N] sera condamnée à payer la somme totale de 5.151,80 euros (2.451,30 + 2700,50 €) à la SA PROMOLOGIE au titre de son arriéré locatif de son ancien logement, ainsi que du nouveau, à la date du 21 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse).

— sur la compensation

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit : la SA PROMOLOGIS est débitrice de la somme de 4.065 euros au titre des préjudices subis par Madame [L] [N] portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 1] et celle-ci est débitrice de la somme de 5151,80 euros au titre de l’arriéré de locatif à la date du 21 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse).

Au final, Madame [L] [N] sera condamnée au paiement de la somme de 1.086,80 euros (5151,80€-4.065€), à la date du 21 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS, succombant, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité et le contexte justifient que chaque partie conserve la charge des frais relatifs à la défense de ses intérêts.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la présente juridiction incompétente pour statuer sur la demande d’indemnisation du préjudice corporel formulée par Madame [L] [N] ;

DISJOINT la demande formée par Madame [L] [B] relative à condamner la SA PROMOLOGIS à des dommages-intérêts en réparation de son préjudice corporel et RENVOIE cette demande devant le tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en procédure écrite ;

CONDAMNE Madame [L] [N] à payer à la SA PROMOLOGIS, après compensation des créances respectives, la somme de 1.086,80 euros à la date du 21 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE les plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE la SA PROMOLOGIS aux dépens ;

DIT que chaque partie conservera des frais exposés pour sa défense ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits.

Le greffier, Le juge,