TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 24/02421 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5FF

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la Société Coopérative d’intérêt collectif COOPEXIA au capital variable, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Evry sous le numéro 882 761 190 dont le siège social est [Adresse 3],

Représenté par Maître Virginie MAROT de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocats au barreau de l’ESSONNE, plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [N] [G], demeurant [Adresse 4]

Défaillant,

Madame [I] [G], demeurant [Adresse 4]

Défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 23 Janvier 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [G] et Mme [I] [Y] [G] sont propriétaires du lot n°43 dépendant de la copropriété [Adresse 8] située [Adresse 1] à [Localité 7].

Par assignation en date du 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires LE BEL AIR, représenté par son syndic la société coopérative d’intérêt collectif COOPEXIA, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967 relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu la loi ENL du 13 juillet 2000,

Vu la loi SRU du 13 décembre 2000,

Vu l’article 1240 du code civil,

le déclarer recevable et bien fondé en son action,

En conséquence

condamner solidairement M. [N] [G] et Mme [I] [Y] [G] à lui payer les sommes suivantes :- 7.503,06 euros arrêtée au 30/01/2024, à parfaire et se décomposant comme suit :

. 4.307,48 euros au titre du solde des charges communes générales arrêté au 1er trimestre 2024, à parfaire,

. 2.035,82 euros au titre des charges pour travaux arrêté au 1er trimestre 2024 inclus, à parfaire,

. 1.159,76 euros au titre des frais de recouvrement (article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965),

majoré des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure demeurée infructueuse, à savoir le 05/12/2023, et ce jusqu’à parfait paiement,

condamner solidairement M. [N] [G] et Mme [I] [Y] [G] au paiement de la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts et ce par application de l’article 1240 du code civil et de sa résistance abusive sytématique,condamner M. [N] [G] et Mme [I] [Y] [G] à lui verser la somme de 1.573,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [N] [G] et Mme [I] [Y] [G], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience de juge rapporteur du 23 janvier 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LE BEL AIR produit au soutien de ses prétentions :

le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,les contrats de syndic successifs,les appels de fonds et relevés individuels de charges du 3ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2024,les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 3 juin 2019, 5 octobre 2020, 28 juin 2021, 9 juin 2022, 8 juin 2023,un décompte des charges réclamées arrêté au 30 janvier 2024, provision « rempl. vannes arrêt A » et « remise dossier à l’avocat » inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7.503,06 euros. Toutefois, ce décompte comporte des sommes réclamées au titre des frais de recouvrement (1.159,76 €) qui seront examinées infra.

L’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires LE BEL AIR s’élève à la somme de 6.343,30 euros au titre des charges communes générales et charges pour travaux impayées arrêtées au 30 janvier 2024, pour la période du 01/07/2019 (prov./chg courante 01/07/2019) au 30 janvier 2024 (provision rempl. vannes arrêt A et remise dossier à l’avocat) inclus.

Le syndicat des copropriétaires LE BEL AIR, vise pour le point de départ des intérêts une mise en demeure du 5/12/2023 qui n’est pas produite. La pièce n° 14 visée dans ses conclusions concerne une mise en demeure du 25/11/2020 dont la preuve d’envoi n’est pas produite. En conséquence, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Concernant la solidarité des défendeurs, il convient de rappeler que :

— à moins qu’il existe une clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, les indivisaires sont tenus conjointement et non solidairement du paiement des charges,

— quand le lot constitue le logement de la famille, quel que soit le régime matrimonial, les charges de copropriétés peuvent être qualifiées de dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants aux termes de l’article 220 du code civil.

En l’espèce, d’une part le règlement de copropriété n’est pas produit par le syndicat des copropriétaires LE BEL AIR et d’autre part, il n’est pas démontré que M. et Mme [T] soient liés par un quelconque régime matrimonial.

En conséquence, M. [N] [G] et Mme [I] [Y] [G] seront tenus conjointement au paiement de ces sommes à proportion des droits de chacun d’eux dans l’indivision.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés solidairement au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LE BEL AIR, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [N] [G] et Mme [I] [Y] [G] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires LE BEL AIR sollicite la somme de 1.159,76 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  0,85 euros, 21/08/2019, frais de relance, en l’absence de mise en demeure préalable,

—  37,20 euros, 25/11/2020, frais de 2ème relance, en l’absence de preuve d’envoi,

—  60,00 euros, 31/12/2020, frais de mise en demeure, en l’absence de production de ce document et de la preuve d’envoi,

—  48,00 euros, 27/12/2022, frais de 2ème relance + 60,00 euros, 24/08/2023, frais de mise en demeure + 158,63, 02/10/2023, actio. juris 10/23 C/[G] CDT PAYER, ces actes, qui interviennent après la délivrance du commandement de payer du 16 mars 2022, sans action en recouvrement, apparaissent comme des actes frustratoires qui ne peuvent s’analyser comme des frais “nécessaires exposés … à compter de la mise en demeure”, au sens de l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965,

—  444,00 euros, 14/03/2022, remise dossier à l’huissier (120,00€) + 27/09/2023, remise dossier à l’huissier (132,00 €) + 30/01/2024, remise dossier à l’avocat (192,00 €), dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] justifie des frais suivants :

—  37,20 €, 25/03/2020, frais de 2ème relance,

—  60,00 €, 28/05/2020, frais de mise en demeure,

—  45,00 €, 28/06/2021, frais 2ème relance,

—  60,00 €, 22/11/2021, relance après mise en demeure,

—  148,88 €, 16/03/2022, commande de payer.

M. [N] [G] et Mme [I] [Y] [G] seront donc condamnés au paiement de la somme de 351,08 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [N] [G] et Mme [I] [Y] [G], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens de l’instance.

M. [N] [G] et Mme [I] [Y] [G] seront également condamnés à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LE BEL AIR au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] [G] et Mme [I] [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires LE BEL AIR la somme de 6.343,30 euros au titre des charges communes générales et charges pour travaux impayées arrêtées au 30 janvier 2024, pour la période du 01/07/2019 (prov./chg courante 01/07/2019) au 30 janvier 2024 (provision rempl.vannes arrêt A et remise dossier à l’avocat) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

DIT que les intérêts produits depuis le 14 mars 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LE BEL AIR de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [N] [G] et Mme [I] [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires LE BEL AIR la somme de 351,08 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [N] [G] et Mme [I] [Y] [G] à payer conjointement la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LE BEL AIR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [G] et Mme [I] [Y] [G] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,