TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/52107

N° Portalis 352J-W-B7J-C7KKD

N° : 5

Assignation du :

20 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 01 octobre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. SFM

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Emmanuel WELLER, avocat au barreau de PARIS – #P 497

DEFENDERESSE

S.A.S. RICE AND BURGER KITCHEN 2

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Margaux SPORTES, avocat au barreau de PARIS – #G0754

DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte du 09 juillet 2024, la société SFM a donné à bail commercial à la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2024, moyennant un loyer en principal de 42 000 euros par an.

Le bailleur a consenti à une franchise de loyer pour les trois premiers mois du bail, le loyer étant dû pour la première fois le 1er octobre 2024.

Le loyer a été ramené :

— Pour la première année du bail, à la somme de 36 000 euros hors taxes hors charges par an ;

— Pour la deuxième année du bail, à la somme de 39 000 euros hors taxes hors charges par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 11 février 2025, à la société RICE AND BURGER KITCHEN 2, pour une somme de 13 111,20 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er février 2025.

Par acte délivré le 20 mars 2025, la société SFM a fait assigner la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et d’ordonner l’expulsion de la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

A l’audience du 03 septembre 2025, la société SFM a, par l’intermédiaire de son conseil, demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 à lui payer la somme provisionnelle de 19 910,33 euros au titre de l’arriéré locatif, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque échéance facturée, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés, avec indexation annuelle dans les conditions du bail ainsi que les sommes suivantes :

o 995,52 € à titre d’indemnité forfaitaire ;

o 65,63 € au titre des frais de levée de l’état d’endettement.

— juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la SCI SFM, par application des stipulations contractuelles ;

— débouter la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 de toute demande reconventionnelle ;

— condamner la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 au paiement d’une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

— A titre infiniment subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, juger que, faut de paiement à bonne date en sus du loyer courant d’une seule des mensualités :

o le tout deviendra immédiatement exigible ;

o la clause résolutoire sera acquise ;

o il sera procédé à l’expulsion immédiate du preneur et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 demande au juge des référés de :

— rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire formulée par la société SFM ;

— fixer la créance à la somme de 13.610,11 euros (treize mille six cent dix euros et onze cts), arrêtée au 2 septembre 2025, loyer du mois de septembre inclus, à parfaire ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail du 1er juillet 2024 ;

— accorder des délais de paiement à la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 répartis comme suit : Le versement de la somme de 1.000 euros par mois, sur une durée de 9 mois, et le solde à la 10ème échéance, en sus du loyer courant ;

— débouter la SCI SFM de ses plus amples demandes.

Elle soutient avoir connu dès le début de son installation des difficultés liées à l’exploitation de son commerce et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme. Il conteste le montant de la dette locative et demande de lui accorder des délais de paiement.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La défenderesse invoque l’existence de contestations sérieuses qu’il convient d’examiner :

sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme

En application de l’article 1220 du même code, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle.

Un locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers en raison de difficultés d’exploitation, si les difficultés alléguées n’ont pas rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En l’espèce, la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme :

— en ne l’informant pas de l’installation d’un échafaudage pour le ravalement de l’immeuble ;

— en ne réparant pas une canalisation incombant au bailleur ;

— en lui délivrant un local comportant le mauvais calibrage du conduit d’extraction de la cheminée dissimulé lors de la prise à bail ;

— en lui délivrant un local ne comprenant pas d’arrivée d’air.

Toutefois, la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 ne ne démontre pas que les locaux loués sont impropres à l’usage auquel ils sont destinés et qu’elle a été dans l’impossibilité totale d’exercer son activité.

Dès lors, ce moyen sera rejeté.

***

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figurent en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société SFM n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 13 111,20 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er février 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de l’état de la dette, des versements auxquels s’engage la société locataire à hauteur de 1000 euros par mois et des règlements intervenus sur les échéances, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie .

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, la société SFM produit un décompte faisant état d’une dette totale de 19 910,33 euros incluant le frais de commissaire de justice pour le commandement et l’assignation de 418,94 euros et 83,79 euros de TVA supplémentaire calculé sur les frais imputés, qui seront écartés.

Si la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 soutient avoir versé la somme de 4285,20 euros en septembre 2025, elle ne le démontre pas.

En outre, la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 ne peut invoquer l’article L145-40 du code de commerce dès lors qu’elle n’a versé aucun loyer payé d’avance au sens de cet article :

— c’est le bail commercial, en son article 4.4, qui prévoit que les loyers sont payables trimestriellement à terme d’avance ;

— les sommes versées à titre de dépôt de garantie, versées à titre de garantie notamment du paiement régulier des loyers et de la bonne exécution des clauses du bail, ne peuvent être considérées comme des loyers payés d’avance.

L’obligation du locataire au seul titre des loyers et indemnités d’occupation au 1er septembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 19 407,60 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société RICE AND BURGER KITCHEN 2.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 11 février 2025.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société RICE AND BURGER KITCHEN 2, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 ne permet d’écarter la demande de la société SFM formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 mars 2025 à minuit ;

CONDAMNONS la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 à payer à la société SFM la somme par provision de 19 407,60 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025 ;

SUSPENDONS rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 se libère des sommes ci-dessus allouées par neufs versements mensuels de 1000 euros, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement (et 10ème) soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

DISONS qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 7] ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 devra payer mensuellement à la société SFM, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 à payer à la société SFM la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société RICE AND BURGER KITCHEN 2 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 01 octobre 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Mathilde BALAGUE