N° RG 25/00064 – N° Portalis DBXY-W-B7J-FIGN

Minute N°26/00046

Chambre 1

DEMANDE D’UN COPROPRIETAIRE TENDANT A LA CESSATION ET/OU A LA SANCTION D’UNE ATTEINTE A LA PROPRIETE OU A LA JOUISSANCE D’UN LOT

expédition conforme

délivrée le :

M^e Gérard BRIEC

M^e Jean-Claude GOURVES

M^e Nathalie GREFF

copie exécutoire

délivrée le :

M^e Gérard BRIEC

M^e Jean-Claude GOURVES

M^e Nathalie GREFF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Agnès RENAUD, Première vice-présidente,

ASSESSEURS : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,

Madame Louise-Hélène BENSOUSSAN, Magistrat honoraire juridictionnel ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Antoine HOCMARD ;

DÉBATS : en audience publique le 02 Décembre 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 03 Février 2026 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le TROIS FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [T]

né le 27 Janvier 1968 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, avocats au barreau de QUIMPER

DÉFENDEURS :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2] [Localité 2]

dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société IMHOTEP

S.A.R.L. IMHOTEP

société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Quimper sous le numéro 494 289 804, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

tous deux représentés par Maître Nathalie GREFF de la SELARL NATHALIE GREFF, avocats au barreau de QUIMPER

S.C.I. SIRIYA

société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Quimper sous le numéro 917 472 623, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jean-Claude GOURVES de la SELARL CABINET GOURVES, D’ABOVILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de QUIMPER

FAITS-PROCÉDURE-PRÉTENTIONS

Monsieur [U] [T] est propriétaire du lot 5 dans l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 2].

La SCI SIRIYA est propriétaire dans le même immeuble.

L’immeuble est placé sous le statut de la copropriété.

La société IMOTHEP en est le syndic en exercice.

Se plaignant de ce que la SCI SIRIYA a fait réaliser des travaux sans autorisation, puis mis son appartement en location via la plate-forme en ligne AIRBNB ce qui génère des nuisances sonores depuis mars 2024, Monsieur [T] a fait assigner la SCI SIRIYA, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à QUIMPER et la SARL IMOTHEP devant le Tribunal Judiciaire de QUIMPER, par actes en date du 10 janvier 2025.

Monsieur [T] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 18 de La loi du 10 juillet 1965,

Enjoindre la SCI SIRIYA à cesser son activité de location courte durée dans son bien sis [Adresse 7] à QUIMPER ;Condamner solidairement et/ou in solidum la SCI SIRIYA et la société IMOTHEP en sa qualité de syndic à lui régler la somme de 200€/mois soit 2 000€ au titre de son préjudice à parfaire au jour du jugement ; Condamner la société IMOTHEP en sa qualité de syndic à faire réaliser les travaux conservatoires et réparatoires dans le délai de 1 mois suivant la signification du jugement, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 € par mois de retard ;Débouter la SCI SIRIYA, le Syndicat des Copropriétaires ainsi que la société IMOTHEP en sa qualité de syndic de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamner solidairement et/ou in solidum la SCI SIRIYA et la société IMOTHEP en sa qualité de syndic à régler à Monsieur [T], la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens.

En réponse, la SCI SIRIYA demande au Tribunal de :

Vu les dispositions du nouvel article 26 d de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de l’article 1353 du Code Civil,

Débouter Monsieur [U] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires à son encontre ;Débouter la société IMHOTEP de sa demande en garantie ;Condamner Monsieur [U] [T] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner Monsieur [U] [T] aux entiers dépens.

Enfin, le Syndicat des Copropriétaires et la société IMHOTEP demandent au Tribunal de :

À titre principal,

Vu les dispositions du nouvel article 26 d de La loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de l’article 1353 du Code Civil,

Juger irrecevables comme mal fondées les demandes de Monsieur [U] [T] à l’encontre de la société IMHOTEP, syndic en exercice et du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8] à [Localité 2] ; Débouter Monsieur [U] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires à l’encontre de la société IMHOTEP, syndic en exercice, et du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8] à [Localité 2] ; À titre subsidiaire,

Condamner la SCI SIRIYA à garantir la société IMHOTEP de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; En tout état de cause,

Condamner Monsieur [U] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner Monsieur [U] [T] à payer à la société IMHOTEP la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner Monsieur [U] [T] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARLU NATHALIE GREFF, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, le Tribunal se réfère expressément aux conclusions notifiées le :

19 novembre 2025 par Monsieur [T] ;28 novembre 2025 par la SCI SIRIYA ;27 novembre 2025 par la SARL IMHOTEP et le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8] à [Localité 2].

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la possibilité pour la SCI SIRIYA de mettre son bien en location de courte durée

Monsieur [T] fait valoir que la mise en location par la SCI SIRIYA de son appartement par l’intermédiaire d’une plate-forme en ligne contrevient au règlement intérieur de la copropriété et à la destination bourgeoise de l’immeuble.

Sur ce, l’article 8 du règlement de copropriété dispose que « Les (…) locaux privatifs des bâtiments A et B sont destinés à l’habitation, voire à l’exercice de professions libérales.

Les appartements pourront être loués en meublé mais en totalité seulement, sauf la faculté pour l’occupant de louer ou sous-louer une pièce de son logement ».

Force est de constater donc que dans la résidence la location en meublé est possible, le règlement de copropriété étant parfaitement taisant quant à la durée des locations.

Au cours de l’assemblée générale convoquée le 2 avril 2025, il a été mis à l’ordre du jour en point n° 15 la résolution suivante : « Modificatif au Règlement de copropriété visant à l’interdiction de la location de meublés de tourisme (vote art 26) ».

L’article 26 d de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles

résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.»

L’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965 tel qu’issu de la Loi du 19 novembre 2024 définit donc les conditions dans lesquelles une copropriété peut interdire les meublés touristiques dans le cadre de modification d’un règlement de copropriété.

Or, la résolution n°15 n’a pas recueilli la majorité de l’article 26 de la Loi, seul Monsieur [T] représentant 180 / 1000 tantièmes et 1 / 11 membres ayant voté « pour », de sorte que cette résolution n’a pas été adoptée.

Dans ces conditions, la SCI SIRIYA peut parfaitement et sans contrevenir aux dispositions du règlement intérieur de la copropriété, louer son bien en meublé y compris sur de courtes durées.

Monsieur [T] sera donc débouté de sa demande tendant à voir enjoindre la SCI SIRIYA à cesser son activité de location courte durée dans son bien sis [Adresse 7] à QUIMPER.

— Sur l’existence de nuisances sonores

Comme preuve de l’existence de nuisances sonores, Monsieur [T] produit des témoignages de ses proches.

Madame [Y] explique avoir passé 15 jours en décembre 2023 dans l’appartement de Monsieur [T], en l’absence de ce dernier et y avoir passé « les pires nuits, malgré sa musique et les boules Quiès ».

Sur ce, il résulte des écritures mêmes de Monsieur [T] que les nuisances sonores liées aux locations de courtes durées seraient apparues à compter de mars 2024, soit après les travaux entrepris par la SCI SIRIYA. De même, rien dans le témoignage de Madame [Y] n’indique que le bruit qui l’aurait empêché de dormir provenait de l’appartement propriété de la SCI SIRIYA.

Madame [G] s’est vue pour sa part proposer par Monsieur [T] de venir se « reposer » dans son appartement en octobre 2024.

On peut s’étonner de cette proposition faite à une dame qui vient de perdre sa fille, alors que Monsieur [T] soutient que son appartement ne permet absolument pas de « se reposer » du fait de l’existence de nuisances sonores.

Monsieur [O] pour sa part, se plaint lorsqu’il séjourne à raison de 2 ou 3 jours par semaine dans l’appartement de Monsieur [T], du bruit des familles avec enfants ou de celui des jeunes qui font la fête et rentrent tard, émanant de l’appartement du dessus et mettant en cause le défaut d’isolation phonique du plancher de l’appartement loué.

Sur ce, il convient de constater que Monsieur [O] fait référence dans son attestation à des bruits de la vie quotidienne, rires, conversations et que bien qu’étant visiblement très régulièrement dans l’appartement de Monsieur [T], jamais il n’a eu l’idée d’appeler la police pour faire cesser du tapage nocturne.

En outre, il convient de rappeler qu’il existe des seuils maximaux de bruit pour protéger la santé humaine, soit 53 dB pour les bruits entre logements (télévision, conversation, etc.). Le témoignage de Monsieur [O] est éminemment suggestif, tout à chacun n’ayant pas nécessairement le même seuil de tolérance au bruit, et en tout état de cause ce témoignage n’est pas déterminant pour retenir que les bruits émanant de l’appartement propriété de la SCI SIRIYA, dépassent le seuil de 53 dB.

Monsieur [T] verse aussi aux débats des enregistrements audio. Toutefois, cette pièce n’est pas recevable en tant que preuve, en ce qu’il n’est pas possible de s’assurer que les enregistrements produits aux débats ont été réalisés au sein de l’appartement de Monsieur [U] [T], ni à quelle date, ni à quelle heure. Il en est de même, la plainte qu’il a déposé auprès du Commissariat de [Localité 2] qui ne reprend que ses propres déclarations.

Il est à noter que Monsieur [T] ne verse aucun témoignage de ses voisins, lesquels si des nuisances sonores émanaient de manière récurrente de l’appartement propriété de la SCI SIRIYA, devraient aussi a priori être importunés.

Monsieur [T] ne justifiant pas par des constatations indiscutables (expertise, constat d’huissier notamment) de la réalité des nuisances sonores alléguées, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts formée contre la SCI SIRIYA.

— Sur les fautes reprochées à la société IMHOTEP en raison de son inaction

Monsieur [T] fonde ses demandes à l’égard du syndic tout d’abord sur les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose :

« I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : (…)

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; »

et sur les articles 1240 et 1241 du Code Civil aux termes desquels, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Monsieur [T] reproche au syndic un défaut de diligence quant à des travaux à entreprendre sur une cheminée et son inaction à faire cesser les nuisances émanant de l’appartement loué en AIRBNB par la SCI SIRIYA.

Sur ce, ainsi qu’il a été précédemment jugé, Monsieur [T] n’établissant pas la réalité des nuisances sonores dont il se prévaut, ne saurait donc être recevable à engager la responsabilité du syndic.

S’agissant du défaut de diligences, Monsieur [T] expose que la SCI SIRIYA a fait réaliser des travaux dans l’appartement dont elle est propriétaire, sans en informer le Syndicat des Copropriétaires, travaux qui pouvaient potentiellement porter atteinte aux parties communes et à ses parties privatives, s’agissant de la démolition d’un mur porteur.

Il explique qu’avec l’accord de la SCI SIRIYA, il a fait intervenir le cabinet BATIXO sur place, qui a constaté lesdits travaux. Toutefois, après expertise réalisée par Monsieur [X] demandée par la SCI SIRIYA, il s’est avéré que les travaux réalisés n’avaient pas affecté un mur porteur, de sorte que Monsieur [T] se désiste de ses demandes contre la SCI SIRIYA sur le sujet.

En revanche, il appert que l’expertise de Monsieur [X] a mis en évidence que dans les combles communs une souche de cheminée n’était pas soutenue. À titre conservatoire, l’entrepreneur qui avait réalisé les travaux pour le compte de la SCI SIRIYA avait installé des tasseaux sous cette souche.

Considérant qu’un risque sérieux pèse sur l’immeuble en raison de la souche, et que des travaux doivent être réalisés dans les plus brefs délais, Monsieur [T] demande à voir condamner le syndic de copropriété à faire réaliser les travaux sous astreinte.

Sur ce, il appert que Monsieur [X] a réalisé son expertise le 9 septembre 2025, préconisant la suppression de la cheminée. Le rapport a été versé par la SCI SIRIYA dans le cadre de la procédure en cours, le 15 septembre 2025.

Dès le 15 septembre, la société IMHOTEP, pour le compte du Syndicat des Copropriétaires, recevait le devis d’un maçon pour le retrait de la cheminée. Le 27 suivant, elle recevait le devis portant sur les travaux en toiture à réaliser après la dépose de la cheminée.

Les devis ont été signés et le 3 novembre 2025 les appels de fonds ont été émis auprès des propriétaires.

Rien n’établit qu’antérieurement au rapport de Monsieur [X], la société IMHOTEP avait connaissance d’une difficulté concernant la cheminée. De surcroît, la date des réceptions des devis, de leur signature et d’appels des fonds, montre que le syndic a fait toutes diligences pour supprimer la cheminée problématique et ce alors même qu’il résultait du rapport de Monsieur [X] qu’à la date de son rapport, la cheminée n’avait pas entraîné de désordres ou déformations et que la suppression de cette cheminée n’était qu’une recommandation.

Aucune faute de gestion ne pouvant retenue à l’égard de la société IMHOTEP, Monsieur [T] sera débouté de l’ensemble de ses demandes formées contre le syndic de copropriété.

— Sur les frais et dépens

Il apparaît inéquitable de laisser à la SCI SIRIYA, à la société IMHOTEP et au Syndicat des Copropriétaires contre lequel Monsieur [T] n’a d’ailleurs formé aucune demande, la charge des frais exposés dans le cadre du présent litige.

Toutefois leurs demandes au titre des frais irrépétibles sera ramenée à de plus justes proportions.

En conséquence, Monsieur [U] [T] qui succombe au sens de l’article 696 du Code de Procédure Civile sera condamné à verser 2 000 € à la SCI SIRIYA, 1 500 € à la société IMHOTEP et 1 500 € au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à QUIMPER en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [T] sera en outre condamné aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARLU NATHALIE GREFF, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au Greffe

DÉBOUTE Monsieur [U] [T] de sa demande tendant à voir enjoindre la SCI SIRIYA à cesser son activité de location courte durée dans son bien sis [Adresse 7] à QUIMPER ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [T] de sa demande de dommages et intérêts formée contre la SCI SIRIYA au titre des nuisances sonores ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [T] de l’ensemble de ses demandes formées contre la société IMHOTEP en sa qualité de syndic de la copropriété sise [Adresse 6] à [Localité 2] ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] à verser 2 000 € à la SCI SIRIYA, 1 500 € à la société IMHOTEP et 1 500 € au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à QUIMPER en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARLU NATHALIE GREFF, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits par A. RENAUD, Première Vice-Présidente et par A. HOCMARD, Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE