TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/260

RG n° : N° RG 25/00357 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CP5V

[H]

C/

[G]

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [R], [P] [H]

né le 29 Avril 1987 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant

représenté par Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de Bordeaux,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [Z] [G]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [Y] [G]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 22 avril 2025

Copie exécutoire délivrée le : 01/07/2025

à : Maître Frédéric GONDER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 juin 2023 ayant pris effet le 10 juin 2023, Monsieur [O] [R] [P] [H] a donné à bail à Monsieur [Y] [G] et Madame [Z] [G] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 790 euros et une provision mensuelle sur charges de 90 euros, le tout payable à terme à échoir le 05 de chaque mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré aux locataires le 09 septembre 2024 pour la somme de 2 788,87 euros dont 2 640 euros en principal.

— oOo-

Par actes de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, dénoncés par voie dématérialisée au représentant de l’État le 19 novembre 2024, Monsieur [O] [H] a fait assigner Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,

dire que Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] sont occupants sans droit ni titre,

ordonner l’expulsion de Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] de corps et de biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 6],

condamner solidairement Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] au paiement des sommes suivantes :4 091,20 euros, avec les intérêts de droit,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-7 du code civil,800 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les défendeurs au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail,

les condamner solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement et celui de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— oOo-

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 avril 2025.

Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G], cités par acte remis à l’étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, Monsieur [O] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle le 10 septembre 2024 de la situation d’impayés concernant Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Par ailleurs, il est établi qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par la voie électronique le 19 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Aux termes de l’article 1229 alinéa 2 du code civil, la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, le demandeur a fait délivrer à Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G], par exploits du 09 septembre 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2640 euros correspondant aux loyers et charges des mois de juillet à septembre 2024, ledit commandement resté sans effet.

Par ailleurs, il apparaît que la dette locative a augmenté après la délivrance de ce commandement, la somme sollicitée à ce titre dans l’assignation s’élevant la somme de 3870 euros correspondant au reliquat des loyers de juillet à novembre 2024.

Non comparants, Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] n’apportent par définition aucun élément pour contester cette dette, tant dans son principe que dans son quantum. Ils ne justifient pas davantage d’un paiement libératoire.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée par l’absence de paiement intégral du loyer depuis juillet 2024, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la défenderesse à compter du 15 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En outre, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 15 novembre 2024.

Il sera dès lors dit qu’à défaut par Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 6], au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion des occupants, avec le concours de la force publique si besoin est.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation illicite du logement et de condamner Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] à lui payer, à compter du 15 novembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges, soit la somme actuelle de 880 euros selon le décompte figurant à l’assignation, qui sera revalorisée selon les conditions du bail, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au bail (article VII), les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant. Les défendeurs seront donc condamnés solidairement.

Enfin, il n’est pas possible de faire droit à la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée en ce que l’article 1231-6 du code civil, applicable en matière contractuelle, exige la preuve d’une mise en demeure, ce dont le demandeur ne justifie pas pour chaque échéance.

Sur la dette locative

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, applicable aux locations meublées par renvoi de l’article 25-3, dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [O] [H] justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé par les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 15 novembre 2024, que Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] restent devoir la somme de 3 870 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de novembre 2024 incluse), déduction faite de la somme de 221,20 euros incluse dans le décompte au titre des frais de commandement et d’assignation dont le sort sera traité dans les dépens.

Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à Monsieur [O] [H], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité.

Sur la demande de paiement au titre de la clause pénale

L’article 4 i) de la loi du 06 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat signé par les parties ne prévoit pas de clause pénale, laquelle serait en tout état de cause inopérante en vertu des dispositions précitées.

En conséquence, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [O] [H] sollicite le paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la résistance abusive et injustifiée des défendeurs caractérisant leur attitude de mauvaise foi.

Cependant, aucune pièce n’est produite quant à l’existence d’un préjudice distinct du seul retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’obtention des intérêts moratoires. Il n’est pas davantage démontré la mauvaise foi des défendeurs, leur seule résistance à remplir leurs obligations ne constituant pas un tel comportement.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation devant la présente juridiction.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [O] [H] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, ceux-ci seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions rendues en première instance sont de droit assorties de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la demande formée par Monsieur [O] [R] [P] [H] recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail aux torts de Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] portant sur le logement situé [Adresse 6] avec effet au 15 novembre 2024 ;

DIT qu’à défaut par Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 6], au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] à payer à Monsieur [O] [R] [P] [H], à compter du 15 novembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle de 880 euros (huit cent quatre-vingts euros) qui sera revalorisée selon les conditions du bail, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] à payer à Monsieur [O] [R] [P] [H] la somme de 3 870 euros (trois mille huit cent soixante-dix euros) au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 15 novembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [R] [P] [H] de sa demande de paiement au titre de la clause pénale ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [R] [P] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] à payer à Monsieur [O] [R] [P] [H] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [G] et Monsieur [Y] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9], le 23 juin 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT