RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 25 novembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00822 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RDEQ

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 10 octobre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. PUSHPA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocats au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. LA TERANGA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Linda KRASSINSKAIA, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C 2526, et par Maître Boris HOCHMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0555

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice des 5 et 17 juillet 2025, la SCI PUSHPA a assigné en référé la SARL LA TERANGA devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, et 834 et 835 du code de procédure civile, pour voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties et voir en conséquence constater la résiliation de plein droit du bail dont s’agit ;

— Subsidiairement, par application des articles 1224 à 1229 du code civil, et si par extraordinaire le tribunal estimait que la clause résolutoire n’est pas acquise, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, compte tenu des manquements graves et renouvelés aux obligations du bail ;

— Ordonner l’expulsion pure et simple et sans délai de la SARL LA TERANGA, ainsi que de tous occupants de leur chef des locaux (lot 102 et 105) situés [Adresse 2], et cela avec le concours de la [Localité 5] Publique en cas de besoin, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement ;

— Autoriser la SCI PUSHPA à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion sur place dans tel garde-meuble ou réserve qui lui plaira, aux frais, risques et péril de la partie expulsée, conformément aux dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner la SARL LA TERANGA à payer à la SCI PUSHPA, avec intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 12 juin 2025, la somme provisionnelle de 17.050 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025 ;

— Condamner la SARL LA TERANGA à payer à la SCI PUSHPA une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %;

— Condamner la SARL LA TERANGA à payer à la SCI PUSHPA la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— Condamner la SARL LA TERANGA aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 12 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 août 2025, puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été entendue à l’audience du 10 octobre 2025.

A l’audience, la SCI PUSHPA, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et, se référant à ses conclusions écrites, a maintenu ses demandes, porter sa demande provisionnelle à la somme de 30.092,17 euros arrêtée au 29 septembre 2025 et répondu aux moyens adverses.

Au soutien de ses prétentions, la SCI PUSHPA expose que, par acte du 24 mars 2025, elle a donné à bail commercial à la SARL LA TERANGA un local, composé d’une salle de restaurant (lot 102) et de deux espaces (lot 105), situé [Adresse 4], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 28.800 euros du 1er avril au 31 décembre 2025, 33.600 euros pour l’année 2026 et 38.400 euros à compter du 1er janvier 2027. Elle explique que, sa locataire n’ayant payé aucun de ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 12 juin 2025 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 8.400 euros au titre des arriérés locatifs. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise.

Elle conteste les manquements dont la SARL LA TERANGA se prévaut en défense, soulève que la défenderesse ne produit aucun élément pour démontrer l’état du matériel présent dans les locaux et rappelle que le document dont elle se prévaut n’est pas une cession de fonds de commerce mais une cession de droit au bail et matériel consenti par la société SHRI G RAM JI qui ne la concerne pas.

Elle s’oppose en outre aux délais de paiement demandés au motif qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le bail et qu’aucun élément versé au débat n’établit les capacités financières de la défenderesse.

En défense, la SARL LA TERANGA, représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

À titre principal :

— Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par le bailleur de mauvaise foi,

— En conséquence, dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande d’acquisition de la clause résolutoire et inviter la SCI PUSHPA à mieux se pourvoir,

À titre subsidiaire :

— Fixer la dette de la SARL LA TERANGA envers la SCI PUSHPA à la somme de 17.050 euros arrêtée au 8 juillet 2025 (somme à parfaire au jour du jugement),

— Accorder à la SARL LA TERANGA un échéancier de 24 mois pour s’acquitter des sommes dues à la SCI PUSHPA, avec une première échéance dans un délai d’un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée des délais accordés,

En tout état de cause :

— Condamner la SCI PUSHPA à payer à la SARL LA TERANGA la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi par le bailleur, dès lors qu’il est en partie responsable de ses difficultés financières puisque son gérant, qui est aussi celui de la société qui lui a cédé le fonds de commerce, n’a pas mis à sa disposition le matériel supposé en bon état au moment de la vente, mais un matériel défectueux, l’empêchant ainsi de réaliser un chiffre d’affaires suffisant pour payer son loyer. Subsidiairement, elle indique également que sa situation de trésorerie ne lui permet pas de faire face au loyer contractuellement prévu, ce qui rendrait équitable la mise en place d’un échéancier de paiement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 25 novembre 2025 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule en page 18 qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges et des taxes, le contrat est résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI PUSHPA a fait délivrer, le 12 juin 2025, à la SARL LA TERANGA un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à payer la somme, en principal, de 8.400 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2025 inclus.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI PUSHPA n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Pour s’opposer au jeu de la clause résolutoire, la SARL LA TERANGA fait valoir la mauvaise foi du bailleur qui aurait contribué à ses difficultés financières en ne lui remettant pas le matériel professionnel prévu lors de la cession du fonds de commerce. Elle ne produit cependant aucun élément extérieur à ses propres déclarations pour établir l’état des locaux loués ou leur contenu.

En outre, il apparaît que l’acte de cession en date du 24 mars 2025 versé au débat correspond à une cession de bail signée entre la SARL LA TERANGA et la SARL SHRI G RAM JI, qui n’a pas la nature juridique d’une cession de fonds de commerce, comme allégué.

Ainsi, à supposer que ladite cession ait inclus du matériel professionnel, ce qui ne ressort pas de l’acte produit, elle n’engage pas la SCI PUSHPA qui n’en est pas partie. De même, le fait qu’il y ait une communauté de gérant entre elle et la SARL SHRI G RAM JI n’est pas de nature à engager la personnalité morale de la SCI PUSHPA.

Dès lors, la SARL LA TERANGA échoue à démontrer la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.

En conséquence, le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 13 juillet 2025.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais

La SARL LA TERANGA sollicite des délais de paiement sur 24 mois et la suspension de la clause résolutoire, demande à laquelle la SCI PUSHPA s’oppose.

Toutefois, au vu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats, celle-ci ne fournit aucune garantie permettant d’envisager qu’elle sera en mesure d’apurer sa dette dans le délai sollicité.

Dès lors, la société locataire ne proposant aucune solution raisonnable lui permettant d’apurer sa dette, il y a lieu de déclarer acquise la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit et rejeter la demande des délais de paiement.

Sur l’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la SARL LA TERANGA de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation à libérer les lieux, d’une astreinte.

Enfin, concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI PUSHPA sollicite la condamnation de la SARL LA TERANGA à lui payer la somme de 30.092,17 euros au titre des loyers et charges dus arrêtée au 29 septembre 2025 inclus.

Sur ce, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI PUSHPA, il convient de déduire de la somme demandée le coût du commandement payer (250 euros) qui sera pris en compte au titre des dépens. De même, seront déduites les majorations de 10% (pour un total de 2 x 840 euros) qui s’analysent en une clause pénale qui est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, ainsi que les intérêts de retard (6 x 54,32 euros) qui ne sauraient être comptabilisés deux fois.

Après déduction de ces sommes d’un montant total global de 2.255,92 euros, l’obligation de la SARL LA TERANGA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 29 septembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 27.836,25 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL LA TERANGA, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 8.400 euros, et à compter de la présente décision pour le solde.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SARL LA TERANGA causant un préjudice à la SCI PUSHPA, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’ils auraient perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 13 juillet 2025.

En outre, la demande de majoration de 50% de l’indemnité d’occupation s’analyse comme une clause pénale contractuelle et est susceptible, en tant que telle, d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SARL LA TERANGA au paiement de ladite indemnité, non majorée, à compter du 30 septembre 2025, celles dues depuis 13 juillet 2025 étant comprises au titre de la provision.

Sur les frais et dépens

La SARL LA TERANGA, partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente procédure de référé, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la SARL LA TERANGA sera condamnée à payer à la SCI PUSHPA une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 juillet 2025 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL LA TERANGA et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2], lots 102 et 105, avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’une astreinte, l’exécution forcée de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL LA TERANGA, à compter de la résiliation du bail, au 13 juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SARL LA TERANGA à payer à la SCI PUSHPA l’indemnité mensuelle d’occupation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié et ce à compter du 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE la SARL LA TERANGA à payer à la SCI PUSHPA la somme provisionnelle de 27.836,25 euros correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement à payer sur la somme de 8.400 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE la SARL LA TERANGA à payer à la SCI PUSHPA la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL LA TERANGA aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le cout du commandement de payer.

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 25 novembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,