TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Juin 2025

AFFAIRE N° RG 24/07249 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QN2Y

NAC : 72I

Jugement Rendu le 12 Juin 2025

FE Délivrées le :

+ CCC

M^e TESLER J-S

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 3],

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [E] [O], demeurant [Adresse 1]

Non comparant,

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de Zahra BENTOUILA, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 08 Novembre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Mars 2025 et mise en délibéré au 12 Juin 2025

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [O] est propriétaire du lot numéro 4010 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 7], sise [Adresse 2] à [Localité 6].

Par exploit de commissaire de Justice du 8 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner M. [E] [O] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 7 114,11 € selon arrêté de compte du 30 août 2024, Provision charges : 01/10/25-31/12/25 et Fonds travaux Alur trim. 4/2025 4010 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 1 500 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 336,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2024 sur une somme de 8 224,82 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner le défendeur en tous les dépens.

Au soutien, il explique que le défendeur a déjà été condamné par le tribunal judiciaire d’EVRY suivant jugement du 11 janvier 2024 pour non paiement de ses charges de copropriété et que le compte d’appels, de charges et de fonds du défendeur présente un solde débiteur. Les actions amiables et précontentieuses diligentées par le syndic n’ont pas permis de résorber si bien qu’il a du user des voies judiciaires.

A l’audience du 13 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Régulièrement assigné, M. [E] [O] n’a pas comparu en personne à l’audience, étant représenté par Mme [S] [Z], son épouse.

Mme [S] [Z], ès-qualité, ne conteste ni le principe ni le montant des charges de copropriété échues et à échoir réclamés mais s’oppose au paiement de dommages et intérêts et des frais de recouvrement.

Elle sollicite l’octroi d’un délai de paiement jusqu’en décembre 2025.

Au soutien, elle explique que M. [E] [O] et elle-même ont commencé à rembourser environ 2 000,00 euros après l’assignation, que M.[E] [O] travaille en SUISSE en qualité de leader projet électronique, perçoit un salaire mensuel brut de 7 200,00 francs suisses sur 13 mois, et qu’ils ont deux enfants à charge.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 25 juillet 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [E] [O], l’avis de réception ayant été signé le 29 juillet 2024.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par son lot numéro 4010 au sein de la copropriété,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 4 avril 2022 et 23 mai 2024,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 30 août 2024, sur la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2024, provision charges 01/07/2024 – 30/09/2024 et fonds travaux ALUR 3ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 3 358,56 euros,

— et un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir sur la période du 4ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 3 755,55 euros.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés :

Mme [S] [Z], ès-qualités, ne conteste ni le principe de la dette ni le montant de 3 358,56 euros réclamé.

Ainsi il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés, sur la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2024, appel 3èmetrimestre 2024 et 3/4 fonds travaux ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 3 358,56 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024, date de la mise en demeure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles :

Mme [S] [Z], ès-qualité, ne conteste ni le principe de la dette ni le montant de 3 755,55 euros réclamé.

Ainsi il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] peut prétendre au titre des provisions devenues exigibles, appel 4ème trimestre 2025 et 4/4 fonds travaux ALUR 2025 inclus, s’élève à la somme de 3 755,55 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M.[E] [O] a déjà été condamné par jugement du tribunal judiciaire d’EVRY en date du 11 janvier 2024 pour non paiement de ses charges de copropriété.

Les manquements répétés de M. [E] [O] (après une condamnation) à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Bien que Mr [E] [O] ne conteste pas le montant réclamé et démontre sa volonté d’apurer sa dette en demandant un délai de paiement, il ressort de l’extrait de compte du syndic versé aux débats qu’il a effectué des versements conséquents et réguliers à compter du mois de septembre 2024 pour tenter de contenir sa dette mais n’a pas respecté scrupuleusement les conditions qui avaient été fixées par le tribunal judiciaire d’EVRY aux termes du jugement du 11 janvier 2024, l’autorisant à acquitter sa dette d’alors, d’un montant total de 2 999,00 euros par 24 versements mensuels de 230 euros, le 24ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, en plus du règlement des charges et provisions courantes, aucun prélèvement régulier de 230,00 euros n’apparaissant sur l’extrait de compte.

Il convient donc de condamner M. [E] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] une somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] réclame une somme de 336,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “FRAIS CONSTITUTION DOSSIER AVOCAT” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès du défendeur.

Seuls apparaissennt fondés les frais de mise en demeure mais qu’il conviendra de ramener à la somme de 39 euros conformément au contrat de syndic.

En conséquence, Monsieur [O] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 39 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [S] [Z], ès-qualités, sollicite un délai de paiement jusqu’en décembre 2025 pour l’apurement de la dette.

A cet effet elle produit le contrat de travail établi entre une société suisse et M. [E] [O], indiquant une rémunération mensuelle brute de 7 200,00 francs suisses sur 13 mois signé en avril 2024.

Toutefois, d’une part elle ne verse ni relevés de comptes bancaires ni fiches de salaire justifiant que M. [E] [O] perçoit ces revenus actuellement, et qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.Ces éléments apparaissent insuffisants.

M.[E] [O] est par conséquent débouté de cette demande.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [E] [O], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance.

Il est par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M.[E] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 3 358,56 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés, sur la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2024, appel 3èmetrimestre 2024 et 3/4 fonds travaux ALUR 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[E] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 3 755,55 euros au titre des provisions devenues exigibles, appel 4ème trimestre 2025 et 4/4 fonds travaux ALUR 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE M.[E] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

CONDAMNE M.[E] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 39,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DEBOUTE M.[E] [O] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE M.[E] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 1.200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [O] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Zahra BENTOUILA, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,