TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/01155 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5O2

NAC : 72A

Jugement Rendu le 21 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], dont le siège social est situé [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 518 241 922, dont son siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 5],

Représenté par Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [W] [E] [Z], demeurant [Adresse 3]

Défaillant,

Madame [I] [T] [P], demeurant [Adresse 4]

Défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 juillet 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z] sont propriétaires des lots numéros 421, 553,554, 555, 557 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de Justice en date des 5 et 7 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]" [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, a fait assigner Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

CONDAMNER solidairement et à tout le moins in solidum Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 1] à [Localité 6], la somme en principal de 54 665,01 euros au titre des charges de copropriété impayées arrétées au 01/10/2023 inclus, et représentant :

—  51 023,16 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

—  2511,63 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

—  849,51 € an titre des frais d’Huissier, relevant des dépens.

—  280,71 € an titre des frais d’avocat, relevant de l’article 700 du CPC

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z] d’une condamnation solidaire et à tout le moins in solidum au paiement de l’intérét au taux légal à compter :

— de la rnise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE I\/lMOBILIER, Syndic, en date du 10/08/2012, d’avoir à payer la somme de 15 875,31 euros

— de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic, en date du 21/08/2013, d’avoir à payer la somme de 19 867,86 € ;

— de la relance notifiée par le cabinet CONVERGENCE lMMOBILIER, Syndic, en date du 20/03/2018 d’avoir à payer la Somme de 31 249,14 € ;

— de la mise en demeure adressée par Maitre [S], Syndic, en date du 28/04/2020, d‘avoir à payer la somme 39 845,63 € ;

— de la mise en demeure notifiée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIIER, Syndic, en date du 05/05/2021, d’avoir à payer la sornme de 44 249,04 € ;

— de la présente assignation pour le surplus

ORDONNER la capitalisation des intéréts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER solidairement et à tout le moins in solidum Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 1] à [Localité 6], la somme de 5400 € a titre de dommages et intéréts pour résistance abusive ;

CONDAMNER solidairement et à tout le moins in solidum Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 7] “sis [Adresse 1] a [Localité 6], une indemnité de 1500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer pour 200,77 €, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervcnir, ainsi que l’émolument du recovrement revenant à 1'huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, ct qui pourront étre recouvrés par Maitre AUDINEAU membre du cabinet AUDINEAU-GUlITTON, sur le fondcment de 1' article 699 du Code dc Procédure Civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juillet 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 décembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’admnistration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de vopropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30/06/2010, 29/06/2011, 26/06/2012, 20/06/2013, 10/07/2014, 05/06/2015, 15/09/2016, 03/10/2017, 24/05/2018, 12/12/2018, 14/11/2019, 30/01/2021, 13/07/2021, 30/06/2022

— une attestation de non recours relative des assemblées ,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— un extrait du réglement de copropriété;

— un décompte des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 01/10/2023 sur la période du 30 mars 2012 (reprenant un solde du 31/12/2006 au 01/12/2012) au 01 octobre 2023, provisions charges courantes 01/10/2023 et cotisations fonds travaux 01/10/2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 54 665,01 euros avec les frais de recouvrement, dépens, frais d’avocat.

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

— qu’il n’a pas été justifié du vote d’un fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2017, 2018, 2019, 2020 par la production d’un procès-verbal d’assemblée générale le mentionnant.

La somme de 659,34 euros doit donc être déduite du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 31/12/2006 au 1er octobre 2023, appel 4ème trimestre 2023 et 4/4 Fonds de travaux loi ALUR 2023 inclus, s’élève à la somme de 50 363,82 euros (= 51023,16 -33,94 – 33,94- 33,95 -26,26- 26,26 -26,26 -26,27- 56,57 -56,56- 56,56 – 56,54 – 56,57 -56,56- 56,56 -56,54).

Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”

En l’espèce, il est produit le réglement de copropriété prévoyant la solidarité des propriétaires indivisaires de lots (article 11.4), ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 50 363, 82 euros.

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, il n’est pas été justifié des modalités d’envoi de la mise en demeure du 10/08/2012, 21/08/2013, 20/03/2018, 5/05/2021. Ces lettres ne peuvent donc pas être retenue comme point de départ des intérêts au taux légal.

Seule celle du 28 avril 2020 ainsi que ses modalités d’envoi sont produits.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront donc dus à compter de cette mise en demeure et, en application de l’article 1343-2 du même code, ils pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par le défendeur, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] réclame une somme de 3 641, 85 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est produit aucune pièce en ce qui concerne les demandes entre 2008-2011. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté sur cette période.

— Il n’est par ailleurs pas été justifié des modalités d’envoi des mises en demeure, mise au contentieux, 3ème relance des10/08/2012, 27/08/2012, 1/10/2012, 25/01/2013, 6/05/2013, 21/08/2013, 5/11/2013, 11/02/2014, 14/05/2014, 08/09/2014, 25/03/2015, 25/08/2015,8/12/2015, 2/06/2016, 24/08/2015, 16/11/2016, 17/03/2017, 11/05/2017, 12/09/2017, 28/11/2017, 20/03/2018,20/06/2018, 26/09/2019, du cabinet BELGIN du 4/05/2020, 5/05/2021.

Les demandes au titre de ces frais seront donc rejetées.

— Les frais de signification d’assignation sont des dépens et ne peuvent être demandés au titre des frais de recouvrement. De plus ils sont relatifs à une autre assignation.

— Les frais de matrice cadastrale ne sont pas justifiés par des pièces au soutien si ce n’est une seule facture.

Seuls apparaissent fondés les frais relatifs à la mise en demeure du 4/5/2020 mais pour un montant qui sera ramené à 36 euros conformément au contrat de syndic.

Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z] seront donc condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 36 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 50 363,82 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 31 décembre 2012 au 01 octobre 2023, appel 4ème trimestre 2023 et 4/4 Fonds de travaux loi ALUR 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 39 845,63 euros à compter du 28 avril 2020, date de la mise en demeure et à compter de l’assignation du 5 février 2024 pour le surplus ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 36 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] une somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [T] [P] et M.[W] [E] [Z] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,