N° Minute : 25 / 98

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

N° R.G. : N° RG 24/00693 – N° Portalis DBYM-W-B7I-DK4N

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

JUGE UNIQUE

Contentieux

AFFAIRE

Syndic. de copro. SDC LE POINT GASCON

C/

S.A.S. [J] IMMO S.A.S [J] IMMO

S.C.I. DES HALLES

NOTIFICATIONS

le :

— FEX + CCC à Maître GREMIAUX-PHLIPONEAU

— CCC à Maîtres [Localité 9], LACOMME

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, statuant en juge unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

Assisté de Madame Estelle ALABOUVETTE Greffière,

DEBATS : à l’audience publique du 11 Juin 2025 tenue par :

Président : Monsieur JOLY

Greffier : Madame ALABOUVETTE,

lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ;

Jugement prononcé publiquement, après avis aux parties par mise à disposition au greffe en application des articles 450, 451, 452, 453 du Code de Procédure Civile

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. SDC LE POINT GASCON, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Merryl GREMIAUX-PHLIPONEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant, M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

S.A.S. [J] IMMO S.A.S [J] IMMO, S.A.S. au capital de 5 000,00 €, immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le n° 827 501 867 dont le siège social est [Adresse 2] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats postulant, M^e Marion GARRIGUE-VIEUVILLE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.C.I. DES HALLES, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocats au barreau de DAX, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société SCI DES HALLES est propriétaire des lots n°8 et 17 dépendant d’un ensemble immobilier « [Adresse 15] » sis [Adresse 4].

La gestion de la copropriété a été confiée à la SAS [J] IMMO jusqu’au 30 juin 2022 date à laquelle il a été mis fin à ses fonctions de syndic lors de l’assemblée du 30 juin 2022.

Un contentieux est né dans le paiement des charges de copropriété de la SCI DES HALLES, le Syndicat de copropriétaires SD RESIDENCE LE POINT [Adresse 10] a mandaté son nouveau syndic l’agence GUY HOQUET aux fins de recouvrer les charges auprès de cette dernière.

Par exploits d’huissier délivrés les 16 mai et 22 mai 2024, le Syndicat de copropriétaires SD RESIDENCE LE POINT GASCON a fait assigner La SCI DES HALLES ainsi que la SAS [J] IMMO devant la juridiction de ce siège aux fins de voir :

A titre principal :

CONDAMNER la société SCI DES HALLES au paiement d’une somme de 180,96 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse),CONDAMNER la société SCI DES HALLES au paiement d’une somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,CONDAMNER la société SCI DES HALLES à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 15] » sis [Adresse 5] une indemnité d’un montant de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Subsidiairement

CONDAMNER la société SAS [J] au paiement de la somme de 5.292,31euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi par la copropriété du fait de son manquement à ses Obligations professionnelles ;En tout état de cause :ORDONNER la capitalisation des intérêts. RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.La SAS [J] a sollicité du Juge de la mise en état la jonction de cette instance avec une autre instance enregistrée sou le numéro 24 695 dans laquelle elle a été mise en cause pour le recouvrement des charges d’un autre copropriétaire.

La partie demanderesse s’est opposée à cette demande.

Selon ordonnance du 4 décembre 2024 le juge de la mise en état a rejeté la demande jonction des deux procédures et condamné la SAS [J] IMMO aux dépens de l’incident ;

Selon ordonnances du 8 avril 2025 le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé l’affaire à l’audience collégiale du 11 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 notifiées par voir de RPVA le 18 mars 2025, le Syndicat de copropriétaires SD RESIDENCE LE [Adresse 13] sollicite du tribunal :

DEBOUTER la société SCI DES HALLES de toutes ses demandes. En conséquence: A titre principal CONDAMNER la société SCI DES HALLES au paiement d’une somme de 6 689.84 euros selon décompte du 01.07.2021 au 20.12.2024. ORDONNER la capitalisation des intérêts. A titre subsidiaireSi le tribunal venait à débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’encontre la société SCI DES HALLES : Constater la faute de la société [J] IMMO qui n’a pas remis à son successeur les pièces justifiant de la créance au jour de la reprise de l’immeuble, Condamner la société [J] IMMO à payer l’intégralité des sommes dont le syndicat se verrait débouter et à garantir le syndicat de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge, Dans tous les casCondamner solidairement la société SCI DES HALLES et la société [J] IMMO à payer au syndicat – 4000 euros à titre de dommages intérêts – 1800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile Les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance. Dire que l’exécution provisoire ne sera pas écartéeAu soutien de ses demandes contre la SCI DES HALLES le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 15] » fait valoir que cette dernière propriétaire des lots 8 et 17 dépendant de l’immeuble est tenue en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de contribuer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun et à celle relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble.

Il affirme justifier que cette dernière est débitrice à son égard de la somme de la somme de 5874.58 euros au titre de sa quote part de charge sur la période du 1er juillet 2021 au 20 décembre 2024 par la production d’un décompte arrêté au 20 décembre 2024 des appels de fonds des procès-verbaux d’assemblées générales sur l’ensemble de cette période.

Il ajoute qu’en application de l’article 10-1 de la même loi être fondé à lui réclamer le remboursement de tous les frais nécessaires au recouvrement de sa créance lesquels s’élèvent à la somme de 815.26 euros.

Il soutient que la résistance abusive de la défenderesse a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble et a été contraint d’avancer les sommes dues par la SCI. Il s’estime en conséquence bien fondé à obtenir sa condamnation au paiement de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Concernant la responsabilité de la SAS [J] il fait valoir au visa des articles 18 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est tenu, outre d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, lors de la cessation de ses fonctions de remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie la totalité des fonds disponibles et l’ensembles des documents et archives du syndicat et engage sa responsabilité personnelle lorsqu’il manque à ses obligations, le syndicat disposant de la possibilité de l’assigner au fond pour le voir condamner à le garantir des conséquences résultant du défaut de transmission de certaines pièces.

Au cas précis, il indique que la SAS [J] qui a exercé la mission de syndic jusqu’au 30 juin 2022, n’a pas remis à son successeur l’ensemble des pièces établissant la dette de la SCI DES HALLES depuis son origine et qu’à la date de l’assignation il lui manquait pour justifier de sa créance le décompte remontant à l’origine de la dette, l’ensemble des appels de fonds de travaux et régularisation de charges, des grands livres intervenus, des procès-verbaux d’assemblées générales et les attestations de non recours correspondantes depuis l’origine de la dette et la fin du mandat de ce syndic.

Il fait valoir que la SAS [J] IMMO a fait le choix de ne pas lui remettre ces documents malgré une mise en demeure et que ce n’est que sous la contrainte de la présente procédure que l’ancien syndic a transmis les pièces complémentaires lui permettant de justifier de sa dette depuis l’origine de sa créance.

Il considère en conséquence que a mise en cause de cette société été fondée et affirme être légitime malgré cette communication à maintenir la procédure à l’égard de cette société afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes dont il serait débouté en raison des pièces qui correspondent à sa gestion.

Il conclut en dernier lieu pour ces motifs au rejet des demandes formulées par la SAS [J] IMMO.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 10 février 2025, la SAS [J] IMMO demande au tribunal de :

DEBOUTER le SDC LE POINT GASCON de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER le SDC LE POINT GASCON à verser à la SAS [J] IMMO la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, CONDAMNER le SDC LE POINT GASCON aux entiers dépens,La SAS [J] s’étonne la démarche procédurale du syndicat des copropriétaires qui a choisi de l’assigner au fond alors que l’article 18-2 de la loi de 1965 lui offre la possibilité de saisir le juge des référés pour obtenir communication des pièces. Elle relève en outre le manque de diligence du demandeur qui a attendu le 22 mai 2024 pour saisir la juridiction alors que la dette est ancienne et que le nouveau syndic a été désigné en août 2022.

Elle conteste tout manquement à ses obligations faisant valoir avoir remis dès le 31 aout 2022 le dossier de la copropriété au nouveau syndic et avoir fait preuve de bonne foi en produisant à nouveau les pièces qui étaient encore en sa possession au conseil du SDC LE POINT GASCON par courrier officiel du 23 mai 2024 après avoir été assignée. Elle considère que l’action dirigée à son égard est dépourvue de fondement et avoir été injustement assignée et maintenue dans la procédure ce qui justifie outre le rejet des demandes du syndicat sa condamnation à lui verser une indemnité au titre des frais irrépétibles.

La SCI DES HALLES bien qu’ayant constitué avocat n’a pas conclu.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il sera rappelé qu’ en application de l’article 768 du Code de procédure civile, le Tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur les demandes formulées contre la SCI DES HALLES1- Sur la demande en paiement des charges et frais nécessaires

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1353 du code civil Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 15] » sollicite la condamnation de la SCI DES HALLES à lui verser la somme de 6. 689, 84 euros selon décompte du 20.12.2024 dont 5874.58 euros au titre de sa quote part de charge courantes impayées en application de l’article 10 de la loi sur la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2024 815.26 euros correspondant aux frais nécessaires qu’il indique avoir exposé sur cette même période pour le recouvrement de sa dette sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10.07.1965

Il lui incombe en conséquence de rapporter la preuve de sa créance au titre de ces deux postes

Sur les sommes réclamées au titre des charges de copropriété L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5

« Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 14-1 de la même loi dispose que Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il est admis que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, que les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 2, 9 Février 2022 – n° 18/19385.

En outre en application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En l’espèce il ressort du relevé de propriété de la SCI DES HALLES, que cette dernière est propriétaire des lots 8 et 17 dépendant de l’immeuble le POINT GASCON sis [Adresse 7] Biscarosse soumis au statut de la copropriété représentant respectivement les 165/10000 et 143 /10000-ème de la propriété en sol et des parties communes générales.

Pour justifier du principe et du montant de sa créance au titre des charges le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 20 aout 2020, 26 juillet 2021, 30 juin 2022, 26 juin 2023, et 22 mars 2024 ainsi que le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 4 décembre 2023 approuvant les comptes des exercices du 1 janvier 2019 au 30 décembre 2019, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023 ainsi que les imputations et répartitions faites entre les copropriétaires, adoptant le budget prévisionnel du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2025, autorisant le syndic a constitué un fonds de réserve, votant certains travaux et autorisant le syndic à procéder aux appels de fonds correspondantles appels de fonds pour la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2024, distinguant les sommes appelées au titre du budget provisionnel, des travaux spécifiques et fonds de réserve et la quote part affectée à chacun des lots de la SCI DES HALLES et présentant la situation du compte de cette dernière à la date de chaque appels de fonds. Le décompte des charges communes générales des lots 8 et 17 pour les exercices du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021 Un décompte de la dette sur la période comprise entre le 1er juillet 2021 novembre 2020 et le 1er octobre 2024 indiquant la date, le libellé des charges appelées et leur montant et les distinguant des frais de recouvrement pour un montant de 815.26 euros. La comparaison de ces pièces permet de constater que les charges appelées au titre des différents appels de fonds correspondent à celles votées par l’assemblée et que les sommes imputées à la SCI DES HALLES correspondent bien à la quote part des charges affectées à ses lots. Les sommes figurant au crédit et au débit de la SCI DES HALLES ainsi que les soldes reportés sur les appels de fonds correspondent en outre à ceux reportés dans le décompte de la dette aux mêmes dates.

Le syndicat produit en outre une attestation de non opposition aux assemblées générales susvisées de sorte que la SCI DES HALLES est tenue de régler sa quote part de charges sur la période considérée.

Il ressort de la lecture croisée des appels de fonds, décompte et relevés de compte actualisé au 1er décembre 2024 qu’au 30 juin 2020 le compte de la SCI DES HALLES présentait un solde créditeur de 66.55 euros après régularisation des charges de l’exercice 2020, que le montant des charges appelées du 1er juillet 2021 jusqu’au 1 octobre 2024 s’élève à la somme de 8056.50 euros, le montant des régularisations au titre du solde des charges 2021 à hauteur de 115.37 euros a été porté au crédit de la SCI DES HALLES et les versements réalisés par cette dernière sur cette même période s’élèvent à la somme de 2000 euros, soit un montant de charges impayées de 5874.58 euros

Aucun élément de nature à remettre en cause le montant des charges appelées sur cette période, les modalités de calculs de la quote part tels que figurant sur les appels de fonds ainsi que le relevé de son compte individuel, n’est produit par la SCI DES HALLES qui n’a pas constitué avocat.

Il en résulte que la SCI DES HALLES est bien débitrice à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] de la somme de 5874.58 euros au titre de sa quote part de charge sur la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2024.

La SCI DES HALLES sera en conséquence condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 15] » la somme de 5874.58 euros au titre des seules charges impayées sur la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2024.

Sur les sommes réclamées au titre des frais exposés à hauteur de 815.26 euros,

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 «Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers [des commissaires] de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;»

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;»

Il incombe au syndicat des copropriétaires en application de ce texte de justifier de la réalité des dépenses et de ce qu’elles constituent des frais nécessaires pour le recouvrement de la dette pouvant être réclamés aux copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens de cette disposition :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui relèvent de 1'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété(Cour d’appel de Versailles – Ch civ. 1-4 copropriété20 mars 2024 / n° 21/05002) dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

Au cas précis, la somme revendiquée par le syndicat des copropriétaires intègre les sommes suivantes :

Frais de premier rappel du 16 juillet 2021 pour un montant de 5 euros,Frais de deuxième rappel du 16 11 2021 pour un montant de 10 euros Frais de relance du 16 février 2022 pour un montant de 24 euros,Frais de transmission à l’huissier facturé par la société [J] le 1 mars 2022 à hauteur de 180 euros Frais d’huissier 211.61 eurosFrais de relance du 29 décembre 2022 27.44 eurosFrais postaux et de relance en date du 1er mai 2023 pour un montant respectif de 4.41 et 22.80 eurosBJA Avocat 180 euros Frais de vacation BJA Avocat 150 euros.

S’agissant des frais de relance, outre qu’il ne démontre pas de l’envoi effectif des courriers de rappel versés aux débats, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] ne justifie pas de l’existence d’une mise en demeure préalable à ces relances.

Il est constaté à ce titre qu’il produit deux courriers contenant mise en demeure de la SCI DES HALLES de régler les charges dont l’un en date du 16 février 2022 émis par la société [J] IMMO agissant es qualité de syndic et l’autre émis par son conseil en date du 22 mai 2023 sans justifier de l’envoi de ces courriers. Il n’est en conséquence pas fondé à imputer les frais afférents à ces démarches sur le compte de la SCI DES HALLES.

S’agissant des frais de transmission du dossier à l’huissier et aux frais de vacation facturé à hauteur de 180 et 150 euros, il n’est produit aucun élément de nature à justifier l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Concernant la somme de 211.61 euros, le syndicat ne produit qu’un courrier de l’huissier demandant le versement d’une provision sans justifier du paiement de cette dernière, ni des diligences accomplies par cet auxiliaire.

Enfin il n’est versé aux débats aucune pièce concernant le poste de dépense HONORAIRE avocat BJA en date du 22 mai 2023 de sorte qu’il est impossible de déterminer si ces frais ont été engagés et s’ils sont justifiés par le recouvrement des sommes dues par la SCI DES HALLES.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] ne rapporte pas la preuve que les frais inscrits au compte de la SCI DES HALLES constituent des frais nécessaires au recouvrement des charges dues par cette dernière au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juil1et 1965 de sorte qu’il n’est pas fondé à les imputer à cette dernière.

Le Syndicat des copropriétaires SD RESIDENCE [Adresse 11] sera en conséquence débouté de ses demandes au titre des frais.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande du syndicat des copropriétaire il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus sur plus d’une année laquelle est de droit.

2 – Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1153 du code civil en sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en l’espèce Dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La demande indemnitaire formulée par le syndicat suppose donc que soit constatée la mauvaise foi du créancier et qu’il soit démontré l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement.

Or en l’occurrence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le point GASCON outre qu’il ne caractérise pas la mauvaise foi de la SCI DES HALLES ne justifie en outre pas d’un préjudice distinct du retard dans le paiement des charges incombant à cette dernière.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 15] » sera en conséquence débouté de sa demande indemnitaire.

II – Sur les demandes formulées contre la SAS [J] IMMO

Selon l’art. 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version en vigueur du 01 juin 2020 au 11 avril 2024 En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque.

Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble . Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, …. l’état des comptes des copropriétaires . après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

La preuve de la transmission au nouveau syndic de l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires incombe à l’ancien syndic" (Cour de cassation, 3e chambre civile, 31 Octobre 2012 – n° 11-10.590).

Il est admis que le manquement par l’ancien syndic à cette obligation légale constitue une faute susceptible d’engager sa responsabilité extracontractuelle à l’égard du syndicat sur le fondement de l’article 1240 du code civil (cass civ 3 10 décembre 2013n° 12-25.954) sous réserve pour ce dernier de rapporter la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité en résultant.

En l’espèce soutenant que la SAS BONOT IMMO n’a pas remis à son successeur l’intégralité de pièces nécessaires au recouvrement de sa créance à l’égard de la SCI DES HALLES le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] sollicite aux termes de ses dernières conclusions la condamnation de cette dernière à lui régler l’intégralité des sommes dont il a été débouté ainsi que sa condamnation solidaire avec la SCI DES HALLE à lui verser la somme de 4000 euros à titre de dommage et intérêts.

Il est acquis que la société SAS [J] IMMO a exercé la mission de syndic de de l’immeuble le POINT GASCON entre le 1er janvier 2020 et le 30 juin 2022 date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a accepté sa démission et désigné comme nouveau syndic la SAS LCBD IMMOBILIER GUY HOQUET.

Il résulte du bordereau de remise des dossiers de la résidence produit par la SAS [J] IMMO lequel a été contresigné par le représentant de la société Guy HOQUET que la défenderesse a remis à son successeur le 31 aout 2022 les clefs et les archives ainsi que le dossier de l’assemblée générales du 30 juin 2022.

Ce bordereau qui ne détaille pas les documents transmis au titre des archives ne permet pas de constater la remise effective par la SAS [J] IMMO à son successeur des dossiers et procès-verbaux des assemblées générales, les appels de fonds et le compte de copropriétaire la SCI DES HALLES antérieures à la cessation de ses fonctions.

Il est constant que le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SAS [J] IMMO de lui transmettre l’ensemble de ces éléments par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 avril reçu le 15 avril 2024 et que cette société n’a pas donné suite à cette demande, ce qui a notamment conduit le syndicat des copropriétaires à lui faire délivrer une assignation aux fins d’obtenir à titre subsidiaire sa condamnation à lui verser les sommes qu’il ne serait pas en mesure de recouvrer.

La SAS [J] qui ne conteste pas avoir été en possession des documents ne justifie de leur remise effective que par courrier officiel du 22 mai 2024 soit postérieurement à l’assignation.

Il procède de ces éléments que la SAS [J] IMMO bien commis une faute en ne respectant pas son obligation de remettre dans les délais légaux l’ensemble des pièces afférentes aux charges de copropriétés.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 15] » ne justifie néanmoins d’aucun préjudice en lien avec cette remise tardive étant précisé que les pièces produites en cours d’instance lui ont permis de faire la preuve de sa créance au titre des charges depuis l’origine et d’obtenir la condamnation de la SCI DES HALLES au paiement de toutes les sommes réclamées à ce titre.

En outre, le rejet des demandes formulées au titre des frais n’est pas la conséquence d’un défaut de remise des pièces justificatives mais de l’absence de justification du caractère nécessaire de ces frais au sens de l’article 10-1 de la loi.

La SAS [J] IMMO n’est en conséquence pas tenue d’indemniser le syndicat au titre de ces frais en l’absence de lien entre la faute qui lui est reprochée au titre de son obligation de remise des pièces et le rejet des demandes du syndicat de ce chef.

Enfin le syndicat sollicite la somme de 4000 euros à titre de dommages intérêt sans caractériser l’existence d’un préjudice en lien avec cette demande.

Il convient en conséquence de le débouter de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SAS [J] IMMO.

III – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI DES HALLES partie succombantes sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], la SCI DES HALLES sera condamnée à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient par ailleurs de le débouter de sa demande dirigée contre la SAS [J] IMMO sur ce même fondement.

Bien que les demandes dirigées contre la SAS [J] IMMO n’aient pas prospéré au fond, il convient néanmoins de relever que son assignation était justifiée par la nécessité d’obtenir les éléments nécessaires au Syndicat des copropriétaires pour faire la preuve de sa créance, cette dernière n’ayant pas donné suite à la demande qui lui a été faite de produire en amont de la procédure l’ensemble des pièces en sa possession.

L’équité ne commande donc pas que cette société ne conserve pas à sa charge les frais exposés dans le cadre de la présente instance. La SAS [J] IMMO sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

En l’espèce, aucun élément ne vient justifier que soit écartée l’exécution provisoire il convient en conséquence de rejeter la demande de sa demande à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En vertu de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; ce qui n’est pas le cas de l’espèce.

En l’absence d’incompatibilité constaté avec la nature de l’affaire il sera donc rappelé que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire est de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI DES HALLES à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 15] » la somme de 5874.58 euros (cinq mille huit cents soixante-quatorze euros cinquante-huit centimes) au titre de sa quote part de charge sur la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur plus d’une année ;

CONDAMNE la SCI DES HALLES à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 15] » la somme de 1500 euros (Mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 15] » du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE la SAS [J] IMMO de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DES HALLES aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 23 SEPTEMBRE 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, et par Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière.

Le Greffier, Le Président