RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 22 avril 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00172 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QV2L

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 18 mars 2025 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. MAGDA PATRIMOINE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Patrice PAUPER de la SELARL CABINET D’AVOCATS PAUPER & ASSOCIÉS SELARL, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE, et par Maître Olivier HUGOT de la SAS ARRAKIS, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : C2501

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. ELECTRO-SCAN

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 février 2025, la SCI MAGDA PATRIMOINE a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SAS ELECTRO SCAN, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 1229 et 1728 du code civil, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties ;

— Déclarer le contrat de location résilié à compter du 11 octobre 2024 et dire que l’occupation postérieure des lieux par la SAS ELECTRO SCAN est sans droit ni titre ;

— Ordonner l’expulsion de la SAS ELECTRO SCAN, de tous occupants de leur chef et de tous biens des lieux loués, avec l’assistance d’un serrurier, et si besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir ;

— Rappeler que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux est régi par les articles L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner par provision la SAS ELECTRO SCAN au paiement de la somme de 24.000 euros correspondant à l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, dus au jour de la délivrance de la présente assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, outre les frais de commissaire de justice et les intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, date du commandement de payer ;

— Condamner par provision la SAS ELECTRO SCAN au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer mensuel et des charges, à compter de la date de résiliation du contrat de location, soit le 11 octobre 2024, jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs ;

— Condamner par provision la SAS ELECTRO SCAN au paiement de la somme de 1.679,17 euros au titre de la clause pénale forfaitaire ;

— Condamner la SAS ELECTRO SCAN à payer à la SCI MAGDA PATRIMOINE la somme de 1.040 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement à la suite du non-paiement des loyers et charges ;

— Rejeter toute demande de délai de grâce ;

— Condamner la SAS ELECTRO SCAN à payer à la SCI MAGDA PATRIMOINE la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS ELECTRO SCAN aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les frais de procédure ;

— Rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 au cours de laquelle la SCI MAGDA PATRIMOINE a soutenu les termes de son acte introductif d’instance portant toutefois le montant de la dette locative à la somme de 26.400 euros, terme du mois de mars 2025 inclus.

A l’appui de ses demandes, elle expose que, par acte du 1er avril 2019, elle a donné à bail la SAS ELECTRO SCAN des locaux à usage de dépôt, ainsi qu’un emplacement de parking, moyennant un loyer mensuel de 850 euros charges comprises payable mensuellement et d’avance. Elle explique que sa locataire ayant cessé de payer ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 11 septembre 2024 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 14.200 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti. Elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise, sa locataire restant lui devoir la somme de 26.400 euros au terme du mois de mars 2025 inclus.

Bien que régulièrement assignée, la SAS ELECTRO SCAN n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI MAGDA PATRIMOINE justifie, par la production du contrat de bail du 1er avril 2019 et du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 11 septembre 2024 que sa locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le contrat de bail liant les parties comporte en son article 10 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement, le contrat est résilié immédiatement de plein droit après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, la SCI MAGDA PATRIMOINE a fait délivrer, le 11 septembre 2024, à la SAS ELECTRO SCAN un commandement visant la clause résolutoire, insérée au bail, d’avoir à payer la somme de 14.200 euros au titre des loyers impayés au mois d’août 2024 inclus.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 12 octobre 2024.

L’obligation la SAS ELECTRO SCAN de quitter les lieux n’étant, dès lors, pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, de considérer la SAS ELECTRO SCAN occupante sans droit ni titre et de dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai. A défaut, la SCI MAGDA PATRIMOINE est autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

L’expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Enfin, le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de préciser que la SCI MAGDA PATRIMOINE a produit à l’audience un décompte actualisé au mois de mars 2025 inclus, portant oralement le montant de la dette locative à la somme de 26.400 euros.

Or, ni le décompte, ni l’actualisation de la demande ne sont portés au contradictoire de la défenderesse, il n’y a donc pas lieu de les prendre en compte.

Ainsi, il ressort du décompte arrêté au 31 décembre 2024 que la SCI ELECTRO SCAN reste devoir la somme de 24.000 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus au titre des loyers impayés.

Il convient, en conséquence, de la condamner à payer à la SCI MAGDA PATRIMOINE au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au mois de décembre 2024 inclus la somme non sérieusement contestable de 24.000 euros.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 14.200 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux la SAS ELECTRO SCAN causant un préjudice à la SCI MAGDA PATRIMOINE, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 12 octobre 2024 jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Il convient en conséquence de condamner la SAS ELECTRO SCAN à payer à la SCI MAGDA PATRIMOINE une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025, celles dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire étant comprises au titre de la provision.

La demande de majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale, qui même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances de sorte qu’elle ne présente pas de caractère incontestable. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande au titre de la clause pénale et l’indemnité forfaitaire

Les demandes formées au titre de l’article 11 du contrat de bail et de l’indemnité forfaitaire de recouvrement s’analysent en une clause pénale, qui même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances de sorte qu’elles ne présentent pas de caractère incontestable.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

La SAS ELECTRO SCAN qui succombe à la présente instance est condamnée aux entiers dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à la SCI MAGDA PATRIMOINE la somme de 1.200 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 489 du code de procédure civile, en cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

Cependant, en l’espèce, la nécessité requise par l’article précité n’est pas démontrée. La demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local à usage de dépôt et de parking situé [Adresse 1] à [Localité 3] au 12 octobre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion, sans délai, de la SAS ELECTRO SCAN et de tous occupants de leur chef du local situé [Adresse 1] à [Localité 3], avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier en tant que besoin ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE par provision la SAS ELECTRO SCAN à payer à la SCI MAGDA PATRIMOINE une somme de 24.000 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtée au mois de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 14.200 euros, et pour le surplus à compter du prononcé de la décision ;

FIXE, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS ELECTRO SCAN à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI MAGDA PATRIMOINE aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 12 octobre 2024 ;

CONDAMNE par provision la SAS ELECTRO SCAN à payer à la SCI MAGDA PATRIMOINE une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer mensuel, outre les provisions de charges, les taxes et la TVA normalement dus contractuellement, à compter du 1er janvier 2025, et ce jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et de l’indemnité forfaitaire de recouvrement ;

CONDAMNE la SAS ELECTRO SCAN aux dépens ;

CONDAMNE la SAS ELECTRO SCAN à payer à la SCI MAGDA PATRIMOINE la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’exécution provisoire au seul vu de la minute ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 22 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,