TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 30/05/25

à : Monsieur [Y] [H]

Copie exécutoire délivrée

le : 30/05/25

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/02954

N° Portalis 352J-W-B7J-C7NLO

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 mai 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 substituée par Maître Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 mai 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 30 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02954 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NLO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 1971 modifié selon avenant du 4 juin 1980, l’OFFICE PUBLIC D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE LA VILLE DE [Localité 8] (OPAC de [Localité 8]) désormais dénommé [Localité 8] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [Y] [H] un logement de 4 pièces situé [Adresse 5] à [Localité 9].

Par acte sous seing privé du 1er février 1988, l'[Adresse 7] [Localité 8] (OPAC de [Localité 8]) désormais dénommé [Localité 8] HABITAT-OPH a également donné à bail à Monsieur [Y] [H] une chambre située [Adresse 1] (escalier 12, 7ème étage, n°7126) à [Localité 9].

[Localité 8] HABITAT-OPH ayant programmé une opération de réhabilitation de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] ([Adresse 6]), le bailleur a obtenu selon courrier du 24 février 2022 l’autorisation préfectorale permettant de donner congé aux locataires.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, [Localité 8] HABITAT-OPH a notifié à Monsieur [Y] [H] un congé en application de l’article 12 de la loi du 1er septembre 1948 à effet au 22 juillet 2024 à minuit.

Monsieur [Y] [H] n’ayant pas libéré les lieux, PARIS HABITAT-OPH l’a assigné par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir :

— son expulsion et celle de tous occupants de son chef, des lieux situés [Adresse 1] (escalier 12, 7ème étage, n°7126) à [Localité 9],

— la suppression du délai légal de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’impossibilité de pouvoir bénéficier de la trêve hivernale prévue par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— sa condamnation au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— sa condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 10 avril 2025, [Localité 8] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, s’est désisté de sa demande de dommages et intérêts et a maintenu ses autres prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens.

Assigné à étude, Monsieur [Y] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Décision du 30 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02954 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NLO

Sur la validité du congé et la demande d’expulsion

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail, celui-ci peut constater cette résiliation suivant la notification d’un congé auquel n’est opposée aucune contestation sérieuse.

Par ailleurs, l’article 12 de la loi du 1er septembre 1948, applicable aux organismes d’habitations à loyer modéré, permet au bailleur d’effectuer des travaux nécessitant le départ des locataires en place dans des cas limités. Il s’agit de « travaux tels que surélévation ou addition de construction ayant pour objet d’augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l’immeuble, et qui rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l’occupant et de sa famille ».

Si les travaux rendent les lieux inhabitables, les articles 12 et 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 sont applicables et le droit au maintien dans les lieux des locataires n’est pas opposable au bailleur muni d’une autorisation administrative spécifique.

Le propriétaire doit donner à chaque occupant un préavis de six mois pour quitter les lieux et les travaux doivent commencer dans les trois mois du départ du dernier occupant.

L’article 13 de cette loi prévoit que les personnes évincées bénéficient, si elles ne sont pas relogées dans un local remplissant les conditions prévues à l’article 13 bis ci-dessous, du droit à réintégration dans un des locaux situés dans les immeubles ayant fait l’objet des travaux visés auxdits articles et peuvent s’y maintenir dans les conditions prévues par la présente loi.

L’article 13 bis dispose pour sa part que le local mis à la disposition des personnes évincées doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements.

Enfin, l’article 13 ter dispose que le congé délivré doit à peine de nullité indiquer les motifs pour lesquels il est donné et reproduire les dispositions des articles 13 et 13 bis.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que les travaux à entreprendre et qui sont décrits dans le courrier d’autorisation préfectorale du 24 février 2022 relèvent par nature de ceux visés à l’article 12 de la loi du 1er septembre 1948. Il s’agit en effet de travaux de restructuration lourds rendant les lieux temporairement inhabitables, consistant dans le regroupement de six chambres, dont celle louée à Monsieur [Y] [H], permettant la création d’un appartement de type T3, et donc bien d’une "addition de construction ayant pour objet d’augmenter (…) le nombre de logements" au sens des dispositions précitées.

Le congé délivré à Monsieur [Y] [H] par acte de commissaire de justice du 22 février 2024 l’a été pour le 22 juillet 2024 à minuit, soit en respectant le délai de six mois prévu à l’article 12. Il rappelle en outre le motif pour lequel il est donné, à savoir la réalisation « de travaux qui consistent en la création d’un appartement par le regroupement de chambres » et reproduit les dispositions des articles 13 et 13 bis susvisés.

Enfin, Monsieur [Y] [H] étant titulaire d’un bail pour un logement de 4 pièces adapté à ses besoins personnels et familiaux, situé [Adresse 5] à [Localité 9] et donc logé « dans un local remplissant les conditions prévues à l’article 13 bis », il ne peut prétendre à réintégrer la chambre faisant l’objet des travaux et [Localité 8] HABITAT-OPH n’avait pas à lui formuler de proposition de relogement.

Il s’ensuit avec l’évidence requise en référé que le congé, délivré dans les formes et délais légaux requis et qui n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part du preneur, est bien régulier de sorte que le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 22 juillet 2024 à minuit.

Monsieur [Y] [H], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2024, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Enfin il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civile d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [Y] [H] dispose d’un autre logement de sorte que son refus de restituer la chambre est clairement abusif et caractérise ainsi sa mauvaise foi.

Il convient en conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’absence de bénéfice de la trêve hivernale

L’article L.412-6 du code des procédures civile d’exécution dispose que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

En l’espèce, Monsieur [Y] [H] dispose déjà d’un logement adapté à sa situation de sorte que les dispositions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la trêve hivernale n’ont pas lieu à s’appliquer.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [H], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision, mais pas du coût du congé qui résulte de la seule volonté du bailleur.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 8] HABITAT-OPH les frais qu’il a exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à Monsieur [Y] [H] d’un congé justifié par des travaux rendant les lieux inhabitables relatif au bail conclu le 1er février 1988 et concernant une chambre située [Adresse 1] (escalier 12, 7ème étage, n°7126) à [Localité 9] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 22 juillet 2024 à minuit,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [H] de libérer les lieux à réception de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, [Localité 8] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNONS la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

PRÉCISONS que les dispositions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la trêve hivernale ne s’appliquent pas,

CONDAMNONS Monsieur [Y] [H] à verser à [Localité 8] HABITAT-OPH une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS [Localité 8] HABITAT-OPH de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [Y] [H] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,