TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 23/06833 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PWWA

NAC : 72A

Jugement Rendu le 17 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 14], situé [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL SYNDIC’IMMO, Société à responsabilité limitée inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro 450 106 331, situé [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 9]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 mars 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 19 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [Y] est propriétaire des lots numéros 275, 289, 317 et 349 au sein copropriété RESIDENCE CASTEL [Localité 12] sise [Adresse 1] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de Justice en date du 21 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE CASTEL [Adresse 11] BOURG, représenté par la SARL SYNDIC’IMMO son syndic en exercice, a fait assigner M. [F] [Y] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

•14 509,23€ au titre des charges impayées arrêtées au 27 octobre 2023, ETUDE REFECTION GARDE [Localité 5] et REMPLT BOUTONS ASCENSEUR 43 en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance.

— Rejeter toute demande de délais.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

— Condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastion TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2024 et par jugement rendu le 16 janvier 2025 le tribunal judiciaire d’Evry a réouvert les débats, invitant le syndicat des copropriétaires à justifier au 01/10/2017 la reprise de solde, les documents comptables et décompte et explications de la somme réclamée et produire les appels de fonds et ou documents comptables décompte et explications des sommes récamées (à l’exception du solde des charges 2020 et 2021) du 1/10/2017 au 1/10/2022.

Par conclusions régulièrement signifiées le 5 mars 2025, le syndicat des copropriétairesRESIDENCE CASTEL PETIT [Adresse 4] a sollicité du tribunal judiciaire d’Evry :

— RECEVOIR le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

— CONDAMNER le défendeur à lui payer les sommes de :

• 14 265,63 € au titre des charges impayées arrêtées au 27 octobre 2023, ETUDE REFECTION GARDE [Localité 5] et REMPLT BOUTONS ASCENSEUR 43 en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

• 243,60 € en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 modifié par l’article 90 de la Loi du 13 juillet 2006 n° 2006-872

• 3.000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

• 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— DIRE ET JUGER que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du de l’acte introductif d’instance.

— REJETER toute demande de délais.

— Si par impossible des délais étaient accordés, DIRE ET JUGER qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— RAPPELER l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

— CONDAMNER le défendeur en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien, il explique que les charges afférentes aux lots, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables, n’ont pas été réglées par le défendeur, ce qui contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance et leur cause un préjudice financier, perturbe la gestion de la copropriété. De plus, les défendeurs obtiennent des délais auxquels ils n’ont pas droit générant un préjudice au syndicat des copropriétaires. Il rappelle que le syndicat des copropriétaires n’a pas d’autres ressources quele paiement des appels de fonds.

Pour justifier la reprise de solde au 1/10/2017, il explique que celle-ci est créditrice si bien qu’elle n’est pas demandée par le syndicat des copropriétaires.

Pour le surplus, il explique que les extraits de grand livre complétés par les assemblées générales permettent de justifier les sommes réclamées comme le considère la jurisprudence.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le défendeur bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 13 mars 2025 et fixée sur l’audience juge unique du 19 septembre 2025.

Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE CASTEL [Localité 12] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [F] [Y] qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29/06/2017, 30/06/2018, 22/06/2019, 9/10/2020, 27/09/2021,16/06/2022, 11/09/2023

— des appels de fonds et charges et des exctraits de grand livre;

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 27 octobre 2023 sur la période du 01/10/2017 au 27/10/2023, appel provisions sur charges et cotisation fonds travaux 4ème trimestre 2023, étude réfection garde corpset remplacement bouton ascenseur 43 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 14 265,63 euros.

— le contrat de syndic

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 27 octobre 2023, sur la période du 01/10/2017 au 27/10/2023, appel provisions sur charges 01/10/2023 et fonds travaux Alur 01/10/2023 étude réfection garde corps et remplacement bouton ascenseur 43 inclus, s’élève bien à la somme de 14 265,63 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 21 novembre 2023.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

En conséquence, M. [F] [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 14 265,63 euros.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE CASTEL [Adresse 13] réclame une somme de 243,60 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais de mise en demeure et de relance seront rejetés en ce que ceux-ci ne sont pas produits ni leurs modalités d’envoi.

Il n’est pas démontré non plus le caractère exceptionnelles des diligences entreprises comme l’exige le contrat de syndic en ce qui concerne les frais de remise de dossier à l’huissier.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il résulte de l’historique du compte de M. [F] [Y] que ce dernier a procédé à des règlements certes partiels mais réguliers démontrant de la volonté d’apurer sa dette ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

En effet cette défaillance qui a perduré plusieurs années est constitutive d’une faute qui a causé à la collectivité des copropriétaires privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, M. [F] [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [Y] , qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 14] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [F] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCE CASTEL [Adresse 13] la somme de 14 265, 63 euros au titre des charges impayées arrêtées au 27 octobre 2023, sur la période du 01/10/2017 au 27/10/2023, appel provisions sur charges 01/10/2023 et fonds travaux Alur 01/10/2023 étude réfection garde corps et remplacement bouton ascenseur 43 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 21 novembre 2023 et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [F] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCE CASTEL PETIT [Adresse 4] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE CASTEL [Adresse 13] au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [F] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCE CASTEL [Adresse 13] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [F] [Y] aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Jean-Sébastien TESLER, membre de la SELARL AD LITEM JURIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,