RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 29 avril 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01184 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQGJ

PRONONCÉE PAR

Virginie BOUREL, Vice-Présidente,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 21 mars 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. ALICE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Reda KOHEN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : H1

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. RICHELIEU

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent SERVILLAT de la SELARL HMS JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, la SCI ALICE a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SASU RICHELIEU, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 544 du code civil, aux fins de voir :

— Constater que la SASU RICHELIEU occupe le local commercial sans droit ni titre ;

— Dire et juger que l’occupation sans droit ni titre du local par la SASU RICHELIEU est constitutive d’un trouble manifestement illicite ;

— Dire et juge qu’aucune contestation sérieuse ne s’oppose aux demandes de la SCI ALICE ;

— Ordonner l’expulsion de la SASU RICHELIEU ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 6], sans délai, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Autoriser la SCI ALICE à dresser un inventaire des objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion par un commissaire de justice aux frais exclusifs de la SASU RICHELIER ;

— Autoriser la SCI ALICE, à défaut de libération effective et complète des lieux, à transporter dans une décharge, les effets mobiliers subsistant à la suite de l’expulsion, le coût de l’enlèvement étant supporté par la SASU RICHELIEU ;

— Condamner la SASU RICHELIEU à verser à la SCI ALICE la somme provisionnelle de 6.000 euros au titre des indemnités d’occupation pour les mois d’août, septembre et octobre 2024, qui seront actualisées au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— Condamner à titre provisionnel la SASU RICHELIEU à verser à la SCI ALICE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de l’indemnité d’occupation et des charges normalement exigibles, soit la somme provisionnelle de 2.000 euros jusqu’à son départ des lieux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion ;

— Condamner à titre provisionnel la SASU RICHELIEU à payer la somme de 10.000 euros en réparation des dégradations locatives qui seront constatées ;

— Condamner la SASU RICHELIEU au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— A défaut, fixer le montant de cette indemnité d’occupation provisionnelle à tel montant qu’il plaira au président du tribunal de céans.

Appelée à l’audience du 7 janvier 2025 puis à celle du 7 février 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 21 mars 2025 au cours de laquelle la SCI ALICE, représentée par son conseil, a modifié ses demandes selon les termes de ses conclusions n°2. Elle sollicite désormais du juge des référés de :

A titre principal,

— Condamner à titre provisionnel la SASU RICHELIEU à verser à la SCI ALICE la somme de 7.666,66 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période courant du 1er août 2024 au 25 novembre 2024, date de libération effective des locaux et de la remise des clés du local occupé sans droit ni titre par la SASU RICHELIEU ;

— Condamner à titre provisionnel la SASU RICHELIEU à verser à la SCI ALICE une indemnité de 52.400 euros au titre des travaux de remise en état du local commercial conformément au devis n°001138 réalisé par la société M. [I] ;

— Ordonner la résiliation des contrats d’électricité et d’eau souscrit par la SASU RICHELIEU au sein du local commercial appartenant à la SCI ALICE, sous astreinte provisionnelle de 100 euros par jour de retard ;

A titre subsidiaire,

— Condamner à titre provisionnel la SASU RICHELIEU à verser à la SCI ALICE une indemnité de 38.600 euros au titre des travaux de remise en état du local commercial conformément au devis n°001137 réalisé par la société M. [I] ;

— Condamner à titre provisionnel la SASU RICHELIEU à verser à la SCI ALICE la somme de 72,35 euros au titre des frais de signification de l’assignation par le commissaire de justice ;

En tout état de cause,

— Condamner la SASU RICHELIEU au paiement de la somme de 4.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, la SCI ALICE fait valoir que :

— par acte sous seing privé du 1er mai 2016, elle a donné à bail commercial à la SAS [Adresse 4] un local situé à [Localité 5],

— la SAS GARAGE DE LA TOUR a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 27 mars 2019 et ce sans qu’elle n’en ait été informée,

— elle s’est aperçue de ce que les virements effectués pour le paiement des loyers et charges provenaient en réalité du compte d’une société tierce,

— elle a ainsi découvert que la SASU RICHELIEU occupe les locaux en lieu et place de la SAS [Adresse 4],

— elle lui a envoyé une lettre valant mise en demeure de libérer le local occupé sans droit ni titre et de restituer les clés, en vain,

— la SASU RICHELIEU a cessé de procéder au règlement des indemnités d’occupation depuis le mois d’août 2024,

— après la délivrance de l’assignation le 7 novembre 2024, la SASU RICHELIEU s’est rapprochée d’elle aux fins de manifester son intention de quitter les lieux et lui remettre les clés,

— la SASU RICHELIEU lui a remis les clés le 25 novembre 2024,

— L’état des lieux de sortie effectué au contradictoire de la SASU RICHELIEU démontre l’état déplorable dans lequel a été restitué le local,

— le coût des travaux de remise en état a été évalué à la somme de 52.400 euros TTC par la société GAUTHIER,

— elle n’est plus en possession de l’état des lieux d’entrée réalisé par son précédent gérant.

La SASU RICHELIEU, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions en défense n°3 aux termes desquelles, au visa des articles 9, 31, 32, 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 1347 et 1731 du code civil, elle sollicite du juge des référés de voir :

A titre principal,

— Déclarer la SCI ALICE irrecevable en ses demandes ;

A titre subsidiaire, vu l’absence d’évidence,

— Dire n’y avoir lieu à référé ;

En conséquence,

— Débouter la SCI ALICE de toutes ses demandes ;

A titre reconventionnel,

— Condamner la SCI ALICE à payer à la SASU RICHELIEU la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En défense, la SASU RICHELIEU soutient que :

— aucune pièce ne permet de justifier qu’elle a occupé le local depuis la radiation de la SAS [Adresse 4],

— par courrier valant mise en demeure du 27 mai 2024, la SCI ALICE a d’ailleurs pu indiquer que « le local est actuellement inoccupé et fermé »,

— elle n’a jamais effectué de virements pour le paiement des loyers contrairement à ce que prétend la SCI ALICE, la preuve contraire n’étant pas fournie,

— la SCI ALICE ne justifie donc d’aucun intérêt à agir à son encontre.

Subsidiairement, si elle devait être considérée comme occupante sans droit ni titre, elle fait valoir que :

— les factures jointes au soutien de la demande provisionnelle concernent uniquement la dépose de la toiture en fibrociment et à son remplacement,

— or, elle n’a pu être responsable, tout comme son prédécesseur, de la pose de la toiture en fibrociment, interdite depuis 1997,

— ce type de réparation incombe généralement au bailleur s’agissant de grosses réparations.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes provisionnelles en paiement des indemnités d’occupation et frais de remise en état

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le bail commercial objet du local prétendument occupé a été conclu le 1er mai 2016 entre la SCI ALICE et la SASU [Adresse 4]. Dès lors, il n’est pas opposable à la SAS RICHELIEU, tiers au contrat de bail.

La bailleresse, qui soutient que les clés du local ont été remises le 25 novembre 2024 par Monsieur [P] assisté de son conseil lors de l’état des lieux de sortie, produit seulement au soutien de son argumentation un échange de messages avec le conseil de Monsieur [P] et des photographies non datées.

A la lecture des extrait KBIS versés aux débats, il y a lieu de souligner que, d’une part, Monsieur [C] [P] est le gérant de la SASU RICHELIEU mais était également celui de la SASU [Adresse 4], à ce jour liquidée, et, d’autre part, que les sièges établissements déclarés de la SASU RICHELIEU ne se situent pas à l’adresse du local appartenant à la SCI ALICE.

Ainsi, il n’est pas établi que Monsieur [P] représentait les intérêts de la SAS RICHELIEU le 25 novembre 2024.

De surcroît, il ressort des justificatifs de virement au profit de la SCI ALICE versés aux débats que le donneur d’ordre est, non pas la SASU RICHELIEU, mais une société tierce, la société CHRONOPIECES 91.

Enfin, les échanges de SMS joints, qui ne sont pas datés et qui ne mentionnent pas le nom des émetteurs, ne permettent pas non plus d’affirmer que la SASU RICHELIEU a été à l’initiative de ces virements.

Ainsi, la SCI ALICE échoue à démontrer l’occupation des lieux par la SASU RICHELIEU.

Il s’ensuit que les demandes se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ne permettant pas au juge des référés d’y faire droit.

Par conséquent, et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés par les parties, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI ALICE.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI ALICE, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par la SCI ALICE ;

CONDAMNE la SCI ALICE aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI ALICE à payer une somme de 1.500 euros à la SASU RICHELIEU en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 29 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,