TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Février 2026

AFFAIRE N° RG 25/01844 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QR4N

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS ABP, Société par actions simplifiée au capital de 150 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 331 862 508, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

S.A.S. [X] [U] PATRIMOINE, Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS sous le numéro 808 409 213, dont le siège social est situé [Adresse 4]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 juillet 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 16 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS [X] [U] PATRIMOINE est propriétaire des lots numéros 1, 2, 27, 52, 77, 102, 201 à 244, 286 à 290 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 5] [Z] sise [Adresse 6] à [Localité 3].

Par actes de commissaire de Justice en date du 31 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires [X] [U] [Z], représenté par son syndic en exercice, la SAS ABP, a fait assigner la SAS [X] [U] PATRIMOINE devant le tribunal judiciaire D’EVRY-COURCOURONNES et sollicite le tribunal de :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

• 135 400, 04 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 et 4ème trimestre 2024 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 225,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 4 septembre 2024, date de la mise en demeure,

Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La SAS [X] [U] PATRIMOINE, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juillet 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 16 janvier 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [X] [U] [Z] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI [X] [U] PATRIMOINE qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er octobre 2024, sur la période du 1er avril 2024 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024, avance de trésorerie 5/5 et 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 135 400, 04 euros,

— le procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux du 29 septembre 2023;

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [X] [U] [Z] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024, sur la période du 1er avril 2024 au 1er octobre 2024,4ème trimestre 2024, avance de trésorerie 5/5 et 4ème trimestre pour les lots 1, 2, 27, 52, 77 et 102 inclus, s’élève bien à la somme de 135 400,04 euros.

En conséquence, la SCI [X] [U] PATRIMOINE, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [X] [U] [Z] la somme de 135 400,04 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 77 861,36 euros à compter du 4 septembre 2024, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter du 31 janvier 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de la SAS [X] HAUSSANN PATRIMOINE, laquelle ne se présume pas.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [X] [U] [Z] de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [X] [U] [Z] réclame une somme 225 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “ABP constitution dossier avocat ” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Seuls apparaissent justifiés les frais de mise en demeure de 30 euros.

Il y a donc lieu de condamner la SAS [X] [U] PATRIMOINE à payer au Syndicat des copropriétaires [X] [U] [Z] la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 19 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS [X] [U] PATRIMOINE, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires [X] [U] [Z] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS [X] [U] PATRIMOINE à payer au Syndicat des copropriétaires [X] [U] [Z] la somme de 135 400, 04 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024, sur la période du 1er avril 2024 au 1er octobre 2024,4ème trimestre 2024, avance de trésorerie 5/5 et 4ème trimestre pour les lots 1, 2, 27, 52, 77 et 102 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 77 861,36 euros à compter du 4 septembre 2024, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter du 31 janvier 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [X] [U] [Z] de sa demande au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE la SAS [X] [U] PATRIMOINE à payer au Syndicat des copropriétaires [X] [U] [Z] la somme de 30,00 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SAS [X] [U] PATRIMOINE à payer au Syndicat des copropriétaires [X] [U] [Z] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SAS [X] [U] PATRIMOINE aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,