TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Février 2026

AFFAIRE N° RG 25/06691 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RK3N

NAC : 72I

Jugement Rendu le 19 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2], représenté par son syndic CITYA IMMOBILIER [Localité 1], au capital de 52.000,00 euro, inscrite au registre du commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro B 302 163 704, dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 4]

Madame [G] [V], épouse [X], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Pagoundé KABORE, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 14 Novembre 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 Janvier 2026 et mise en délibéré au 19 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [X] et Mme [G] [V] épouse [X] sont propriétaires des lots numéros 2023 et 2038 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 6] sise [Adresse 7] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, CITYA IMMOBILIER [Localité 1], a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile M. [B] [X] et Mme [G] [V] épouse [X] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes de 14 215,08 euros représentant l’arriéré de charges de copropriété jusqu’au 4ème trimestre 2025 et de 2 452,36 euros au titre des provisions sur charges 2025/2026 jusqu’au 30 juin 2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 322,20 euros à compter de la mise en demeure et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation, la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 1 257,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

*

En l’état de ses dernières conclusions en réplique n°1, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 14 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, CITYA IMMOBILIER [Localité 1], demande au tribunal de :

— Débouter purement et simplement M. et Mme [B] et [G] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner solidairement M. et Mme [B] et [G] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 8] la somme de 14 215,08 euros représentant l’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 4ème trimstre 2025 et celle de 2 452,36 euros au titre des provisions sur charges 2025/2026 jusqu’au 30/06/2026 inclus,

— Condamner solidairement M. et Mme [B] et [G] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 8] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 1 257,60 euros, qui sera imputée aux seuls défendeurs, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

— Condamner solidairement M. et Mme [B] et [G] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 6] sise [Adresse 8] la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

— Condamner solidairement M. et Mme [B] et [G] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 8] la somme de 3 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

— Condamner solidairement M. et Mme [B] et [G] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 8] des intérêts au taux légal à compter du 19/03/2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 11 322,20 euros, et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus,

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement M. et Mme [B] et [G] [X] au paiement des entiers dépens.

Au soutien il souligne que le compte de M. [B] [X] et Mme [G] [V] épouse [X] est constamment débiteur depuis des années.

Il rappelle que les défendeurs avaient déjà été condamnés par jugement du 20 novembre 2017 et explique que les causes du jugement rendu le 5 juin 2019 n’ont été soldées que par un règlement du 13 mai 2022 et que, à défaut de règlement des charges postérieures, il a été contraint d’obtenir un nouveau jugement, rendu 20 avril 2023, dont les causes ont été soldées par un règlement du 18 septembre 2024, et qu’il a dû engager une procédure de saisie immobilière.

Enfin il précise que l’intégralité des charges appelées à la suite du jugement du 20 avril 2023 sont impayées, que plusieurs mises en demeure ont été adressées aux défendeurs et qu’à aucun moment ces derniers n’ont pris contact avec le syndic de copropriété afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété.

Enfin, il ajoute que, les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaire, aggrave les dépenses par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

*

En l’état de leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 14 janvier 2026, M. [B] [X] et Mme [G] [V] épouse [X] demandent au tribunal de :

— Rejeter l’ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 8],

Subsidiairement :

— de limiter à la somme de 45,60 euros le montant de la condamnation en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— de déduire du montant de l’arriéré de charges la somme de 7 118,27 euros injustement comptée,

— d’ordonner qu’ils disposent d’un délai de quinze mois pour apurer leur dette par des paiements de 1 000,00 euros par mois pendant les quatorze premiers mois qui suivront la signification de la décision à intervenir et le solde le dernier mois.

Au soutien ils demandent que soit déduite du montant réclamé une somme de 7 118,27 euros qu’ils estiment injustifiée.

Ils sollicitent des délais de paiement pour apurer leur dette, déclarant que le salaire de M.[X] le permet, et s’opposent au paiement de dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

*

A l’audience du 15 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Il fait remarquer qu’il s’agit de la 4ème procédure engagée à l’encontre des défendeurs, qu’en 7 ans ces derniers se sont rendus débiteurs d’environ 40 000,00 euros de charges et que les charges actuellement réclamées sont dues depuis 3 ans.

Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement au motif que la mauvaise foi de M. [B] [X] et Mme [G] [V] est caractérisée.

Il argue de ce que les dommages et intérêts sont justifiés et, se prévalant de ce que les précédents jugements ont déjà statué sur les frais, il s’oppose à la demande des défendeurs visant à déduire la somme de 7 118,27 euros de la créance réclamée et demande à ce qu’il soit statué sur les frais de recouvrement d ela présente procédure, les précédents étant intégrés dans les procédures ayant abouti à de précédentes condamnations.

M. [B] [X] et Mme [G] [V] ont comparu par avocat.

Ils expliquent que les demandes du syndicat des copropriétaires sont flous et s’en remettent à la décision du tribunal.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats deux lettres de mise en demeure adressées en recommandé avec avis de réception à M. et Mme [X], la première le 8 juillet 2025, dont l’avis de réception porte la mention cochée “Destinataire inconnu à l’adresse”, et la seconde le 18 août 2025 à une autre adresse, l’avis de réception portant la mention “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de chacune de ces lettres, le syndicat des coproprétaires sollicite le paiement dans le délai de 30 jours de la somme de 4 893,44 euros correspondant aux appels de provisions et de fonds de travaux loi [W] des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025 au titre du budget prévisionnel 2025, et aux appels “travaux remplacement vannes chauffage” de l’année 2025, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que ces lettres de mise en demeure n’ont pas été suivies d’effet.

Elles emportent en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 8 novembre 2022, 16 novembre 2023 et 29 novembre 2024,

— les appels de fonds des années 2023, 2024 et 2025,

— les décomptes de charges individuels des exercices du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et le projet de répartition des charges de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,

— un décompte, dans ses écritures, de l’arriéré de charges et travaux, sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, appels provision et fonds travaux 4ème trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 14 215,08 euros,

— un décompte des frais de contentieux,

— un relevé de compte du syndic en date du 11 octobre 2025, sur la période du 1er juillet 2016 au 1er octobre 2025, appel du 01/10/2025 au 31/12/2025 et appel fonds travaux [W] 01/10/2025 inclus,

— le jugement du tribunal d’instance d’EVRY du 5 juin 2019 et le jugement du tribunal judiciaire D’EVRY du 20 avril 2023,

— Le commandement de payer valant saisie du 12 décembre 2023,

— une mise en demeure du 19 mars 2025,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de charges de copropriété :

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il n’a pas été justifié du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi [W] pour les exercices du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, aucun des procès-verbaux d’assemblée générale produits ne le mentionnant.

Quant à l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, il ressort de la résolution n°7 de l’assemblée générale annuelle du 16 novembre 2023 ce qui suit :

“L’assemblée générale décide :

— d’alimenter le fonds de travaux [W] par un appelde fonds de 7 500,00 EUROS, correspondant aux sommes non dépensées sur l’année 2022/2023 (…)”

Ce qui justifie l’appel de fonds travaux [W] du 5 décembre 2023 d’un montant de 488,25 euros.

Par contre les appels trimestriels “TRX [W]” de cet exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ne sont pas justifiés par le vote d’un taux de cotisation annuelle du fonds de travaux [W], aucun procès-verbal d’assemblée générale en justifiant n’ayant été versé aux débats.

Il en résulte que les sommes de 48,70 euros débitées les 1er juillet 2023, 1er octobre 2023, 1er janvier 2024 et 1er avril 2024 à titre d’appels travaux [W], les appels travaux [W] de 50,73 euros de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et les appels travaux [W] de 53,69 euros des 1er juillet 2025 et 1er octobre 2025 ne sont pas justifiés et doivent être déduits du montant de la créance réclamée.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 14 janvier 2026, M. [B] [X] et Mme [G] [V] soutiennent qu’il convient de déduire de l’arriéré de charges la somme de 7 118,27 euros “injustement comptée” correspondant à des frais de recouvrement et dépens facturés sur la période du 6 septembre 2016 au 18 septembre 2025.

Or ces frais de recouvrement font partie intégrante des condamnations antérieures pour une partie et sont bien expurgés du décompte du demandeur au titre des demandes de condamnations au titre de l’arrièré de charges de copropriété et pour le solde à compter du 1er avril 2023 ces frais sont ventilés dans les demandes au titre des frais de recouvrement qui seront examinés ci-après.

Par conséquent la demande de déduction sur l’arriéré de charges de la somme de 7 118,27 euros sera rejetée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges de copropriété sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, appel du 01/10/2025 au 31/12/2025 et appel fonds travaux [W] 01/10/2025 inclus, s’élève à la somme de 13 709,98 euros (= 14 215,08€ -48,70€-48,70€-48,70€-48,70€-50,73€-50,73€-50,73€-50,73€-53,69€-53,69€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 4 893,44 euros à compter du 19 août 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 14 novembre 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des provisions devenues exigibles:

Il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 novembre 2024 que le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 a été approuvé sous la résolution n°6 mais qu’il n’a pas été voté le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi [W].

Ainsi il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des provisions devenues exigibles pour la période du 1er janvier 2026 au 30 juin 2026 appel provision 2ème trimestre 2026 inclus, s’élève à la somme de 2 344,98 euros (=1 172,49€*2).

Sur la solidarité :

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse au débat le règlement de copropriété prévoyant la solidarité (article 83) dans le paiement des charges en cas de lots indivis, ce qui est le cas en l’espèce de M. et Mme [X].

En conséquence, M. [B] [X] et Mme [G] [V] seront condamnés solidairement au paiement desdites charges de copropriété.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [B] [X] et Mme [G] [V] ont déjà été condamnés par un jugement du 20 novembre 2017 et par les jugements, versés aux débats, du tribunal d’instance d’EVRY du 5 juin 2019 et du tribunal judiciaire d’EVRY du 20 avril 2023 pour non paiement de leurs charges de copropriété. Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement des défendeurs au titre des appels de charges qui leur ont été adressés postérieurement au jugement du 20 avril 2023.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années et a donné lieu au prononcé de trois jugements de condamnation, est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner solidairement M. [B] [X] et Mme [G] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 1 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [B] [X] et Mme [G] [V] sollicitent un délai de paiement de quinze mois pour apurer leur dette au moyen de mensualités de 1 000,00 euros pendant les quatorze premiers mois qui suivront la signification de la décision à intervenir, le solde payable le 14ème mois.

Ils produisent au soutien de leur demande :

— un bordereau de situation de la Direction générale des finances publiques d'[Localité 4], en date du 31 décembre 2025, faisant apparaître un solde dû de 11 976,05 euros,

— et le bulletin de salaire de M. [B] [X] du mois de novembre 2025 duquel il ressort un salaire net de 6 098,07 euros.

Le salaire de M. [B] [X], d’un montant conséquent, laisse à penser que M. [B] [X] et Mme [G] [V] n’ont pas mis en oeuvre tous les moyens dont ils disposaient pour remplir leur obligation de paiement des charges de copropriété et ont déjà bénéficé de délais de paiement.

De plus il ressort de l’assignation devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES du 9 avril 2024 que leurs biens font l’objet d’une procédure de saisie immobilière.

Enfin, il n’est produit aucun autre document permettant d’établir le montant total de leurs charges, d’autant que le relevé de propriété versé aux débats révèle qu’ils sont propriétaires d’un autre bien, ce qui suppose l’existence d’autres dépenses ou de revenus.

Compte tenu de ces éléments, M. [B] [X] et Mme [G] [V] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] réclame une somme de 1 257,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient de constater que les frais intitulés “FRAIS CONTENTIEUX”, dont le syndicat des copropriétaires réclame le remboursement 8 fois, ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer sa créance.

Les frais de la mise en demeure du 19 mars 2025 et des lois [Localité 5] des 8 juillet 2025 et 19 août 2025 n’apparaissent pas bien fondés, à défaut de versement aux débats du contrat de syndic.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [B] [X] et Mme [G] [V], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement M. [B] [X] et Mme [G] [V] épouse [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 13 709,98 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, appel du 01/10/2025 au 31/12/2025 et appel fonds travaux [W] 01/10/2025 inclus, au taux légal sur la somme de 4 893,44 euros à compter du 19 août 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 14 novembre 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement, M. [B] [X] et Mme [G] [V] épouse [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme 2 344,98 euros au titre des provisions devenues exigibles pour la période du 1er janvier 2026 au 30 juin 2026 appel provision 2ème trimestre 2026 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [X] et Mme [G] [V] épouse [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme 1 300,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DEBOUTE M. [B] [X] et Mme [G] [V] épouse [X] de leur demande de délais de paiement;

CONDAMNE in solidum [B] [X] et Mme [G] [V] épouse [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [B] [X] et Mme [G] [V] épouse [X] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,