RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 26 mai 2026

MINUTE N° 26/454

N° RG 25/01393 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RMVR

PRONONCÉE PAR

Cécile VISBECQ, Juge,

assistée de Cécile CANDAS, greffière, lors des débats à l’audience du 28 avril 2026 et de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière, lors du prononcé,

ENTRE :

S.A.R.L. MEXIS INVESTISSEMENTS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. ARTLAVE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A449

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 15 décembre 2025, la SARL Mexis investissements a assigné la SAS Artlave en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 et suivants du code de commerce, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés au [Adresse 3], [Adresse 4],

— constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bail liant la SARL Mexis investissements à la SAS Artlave portant sur les locaux sus visés, est résilié depuis le 27 novembre 2025 compte tenu du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 octobre 2025, demeuré sans effet,

— ordonner l’expulsion de la SAS Artlave ainsi que de tous occupants, sans droit ni titre, de son chef, avec au besoin l’aide et le concours de la force publique et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au président du tribunal de désigner et ce en règlement des indemnités d’occupation et des frais de réparation locative qui pourraient être dus,

— condamner la SAS Artlave à payer à la SARL Mexis investissements une provision de 15 043,81 euros TTC au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 octobre 2025,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la SAS Artlave à payer à la SARL Mexis investissements une provision de 1 504,38 euros à titre de clause pénale,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation journalière, à compter du 27 novembre 2025, à la somme de 97,33 euros,

— condamner la SAS Artlave à payer à la SARL Mexis investissements, une indemnité d’occupation de 97,33 euros tous les jours à compter du 27 novembre 2025 et jusqu’à la remise des clefs et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail,

— autoriser la SARL Mexis investissements à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SAS Artlave à payer à la SARL Mexis investissements la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Artlave aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SARL Mexis investissements expose que :

— par acte sous seing privé du 18 juin 2024, elle a donné à bail pour une durée de 9 ans à la SAS Artlave des locaux commerciaux situés dans un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1], pour l’exercice exclusif de restauration, entretien, réparation, lavage de tapis d’orient et de tapis de toutes origines, achat, vente en gros et au détail, import-export de tapis, revêtement de sols et de murs, moyennant un loyer annuel de 17 670 euros hors charge et hors taxes, payable trimestriellement d’avance,

— le dépôt de garantie a été fixé à la somme de 7 362,50 euros et a été versé à la signature du bail,

— actuellement le loyer trimestriel est de 4 530,84 euros hors taxes et hors charges,

— la SAS Artlave ne payant pas régulièrement ses loyers, elle lui a fait délivrer, le 8 janvier 2025, un premier commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme de 13 717,38 euros,

— le 27 octobre 2025, un second commandement lui a été délivré portant sur la somme, en principal, de 22 043,81 euros, qui est demeuré infructueux puisque la SAS Artlave n’a réglé qu’une somme de 7 000 euros,

— la société Artlave reste devoir la somme de 15 043,81 euros à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le 27 novembre 2025, de sorte que la demande de provision est bien fondée,

— l’article 20 du bail prévoit, en cas de non-paiement, une majoration de 10% de l’échéance 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, de sorte que la demande de provision de la somme de 1 504,38 euros est bien fondée,

— l’article 19 alinéa 4 du bail prévoit, en cas de résiliation judiciaire du bail, une indemnité d’occupation fixée conventionnellement pour chaque jour de retard à 130% du loyer journalier,

— le dernier avis d’échéance trimestriel s’élevait à 6 832,01 euros TTC, de sorte que l’indemnité d’occupation journalière doit être fixée à 97,33 euros,

— l’article 19 alinéa 6 du bail prévoit qu’en cas de résiliation, le dépôt de garantie demeure acquis au bailleur à titre de dommages et intérêt.,

L’affaire, appelée à l’audience du 3 février 2026, a été renvoyée à l’audience du 28 avril 2026.

A cette audience, la SARL Mexis investissements, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation, précisant oralement s’opposer à la demande de délais de paiement.

La SAS Artlave, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, elle demande de :

— fixer à la somme de 8 411,87 euros (8 813,87 – 402) le montant de l’arriéré des loyers et charges dus au 22 avril 2026 (2ème trimestre 2026 inclus),

— lui octroyer un délai de 24 mois et l’autoriser à s’acquitter de cet arriéré locatif, en 23 mensualités de 350 euros chacune et une 24e correspondant au solde de la dette, en plus des loyers et charges courants,

— suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail et rappelée dans le commandement du 27 octobre 2025,

— débouter la SARL Mexis investissements de sa demande d’astreinte,

— débouter la SARL Mexis investissements de sa demande de provision de 1 504,38 euros à titre de clause pénale,

— débouter la SARL Mexis investissements de sa demande d’indemnité d’occupation journalière à compter du 27 novembre 2025, à la somme de 97,33 euros,

— débouter la SARL Mexis investissements de sa demande de conservation du dépôt de garantie,

— débouter la SARL Mexis investissements de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Mexis investissements à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser les dépens à la charge de la société bailleresse.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Artlave expose que :

— elle a changé de président à compter du 1er octobre 2025,

— l’ancien président avait mal géré la société et a laissé s’accumuler un arriéré de loyers,

— elle a procédé à plusieurs versements : 6 000 euros le 29/11/25, 7 000 euros le 28/02/26 et 7 276,49 euros le 15/04/26, de sorte que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 8 813,87 euros,

— le relevé de compte du 27/11/25 inclut des factures d’honoraires de 52 et 350 euros qui ne sont pas justifiées et doivent être déduites du montant réclamé, qui s’élève en conséquence à la somme de 8 411,87 euros,

— elle a repris le paiement des loyers et des charges et est donc de bonne foi,

— sa trésorerie est insuffisante pour faire face à l’intégralité de l’arriéré de loyers et charges, de sorte qu’elle a besoin d’un échéancier de 24 mois pour régler cet arriéré locatif en plus des loyers et charges courantes,

— les effets de la clause résolutoire doivent être suspendus pendant le délai de 24 mois,

— la provision correspondant à l’indemnité de 10% sollicitée à titre de clause pénale est susceptible d’être modérée par le juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point,

— la demande d’indemnité d’occupation de 97,33 euros par jour s’analyse en une clause pénale qui est excessive et que le juge des référés ne peut appliquer,

— la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts peut revêtir la qualification de clause pénale et n’est par conséquent pas incontestable, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Le premier alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SARL Mexis investissements a, par acte sous seing privé du 18 juin 2024, donné à bail à la SAS Artlave un local commercial et quatre emplacements de parking situés [Adresse 5] à [Localité 2] pour une de neuf ans à compter du 15 juin 2024, moyennant un loyer annuel de 17 670 euros hors taxes et hors charges, soit un loyer trimestriel de 4 417,50 euros.

L’article 19 du bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, charges, taxes ou accessoires, un mois après un commandement de payer resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la clause, le bail sera résilié de plein droit si le bailleur le demande.

La SARL Mexis investissements justifie, par la production du bail du 18 juin 2024, des commandements de payer délivrés les 8 janvier et 27 octobre 2025 et du décompte actualisé au 2e trimestre 2026 inclus, que le preneur n’a pas payé de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

Il n’est pas discuté que le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, le 27 octobre 2025, est demeuré infructueux.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 28 novembre 2025.

Sur la demande d’expulsion :

L’obligation de la SAS Artlave de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS Artlave occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, à défaut de quoi la SARL Mexis investissements est autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

L’expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur le sort des meubles et objets mobiliers :

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux.

Sur les demandes au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’indemnité d’occupation :

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile, qu’en présence d’une obligation pécuniaire non sérieusement contestable, le juge des référés, tenu de ne pas préjudicier au principal, ne peut accorder qu’une provision (Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 16-19.564 ; Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 19-26.174).

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge des référés peut substituer une condamnation provisionnelle au titre de l’indemnité d’occupation à la demande initiale de la SARL Mexis investissements.

L’article 19 alinéa 4 du bail prévoit que le preneur, qui se maintient dans les lieux, est redevable d’une indemnité d’occupation fixée conventionnellement pour chaque jour de retard à 130% du loyer journalier, charges et TVA comprises.

Cette indemnité excède le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, si elle apparaît manifestement excessive.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de majoration, la SARL Mexis investissements étant fondée uniquement à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, le 28 novembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Le décompte relatif à l’arriéré locatif étant arrêté au 2e trimestre 2026, il convient de condamner, à titre provisionnel, la SAS Artlave à payer à la SARL Mexis investissements une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2026, la période antérieure étant compris dans la provision au titre de l’arriéré locatif.

Sur l’arriéré locatif :

En l’espèce, il ressort du décompte produit, qu’au 17 avril 2026 inclus, le solde débiteur s’élevait à la somme de 8 813,87 euros se décomposant ainsi :

—  70 288,90 euros au titre des loyers du 2e trimestre 2024 au 2e trimestre 2026,

— - 62 265,42 euros au titre des règlements,

—  52 euros au titre des honoraires de mise en demeure par LRAR,

—  350 euros au titre des honoraires du premier commandement de payer,

—  350 euros au titre des honoraires du second commandement de payer,

—  224,52 euros au titre d’une facture fournisseur,

— - 183,13 euros au titre d’une erreur de rappel dépôt de garantie.

Les honoraires dus au titre de la mise en demeure et du premier commandement de payer sont contestées par la SAS Artlave et ne sont pas justifiées par la SARL Mexis investissements. Ils seront écartés.

La somme restante de 8 411,87 euros ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En conséquence, il convient de condamner la SAS Artlave à payer à la SARL Mexis investissements la somme provisionnelle de 8 411,87 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 2e trimestre 2026 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, la somme de 8 411,87 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2025, date du commandement de payer.

Les intérêts dus pour une année entière porteront intérêts au taux légal en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de provision au titre de la clause pénale :

L’article 20 du bail stipule qu’en cas de non-paiement à son échéance exacte d’un seul terme et/ou accessoires, la dette du preneur sera, 15 jours après la présentation de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, majorée de plein droit de 10% à titre de clause pénale.

La provision réclamée au titre de majoration de la clause pénale est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond, en application de l’article 1231-5 du code civil, si elle apparait manifestement excessive, de sorte qu’elle ne présente pas de caractère incontestable.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie :

L’article 19 alinéa 6 du bail stipule qu’en cas de résiliation, le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres.

La demande de conservation du dépôt de garantie s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, si elle apparait manifestement excessive.

Dès lors, elle ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

L’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi de délais de paiement suppose que le preneur rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités du montant des loyers et charges impayés.

Il résulte du décompte produit par la SARL Mexis investissements, que la SAS Artlave a effectué dès le 8 janvier 2025 et jusqu’au 17 avril 2026 plusieurs versements permettant de réduire considérablement la dette locative.

Compte tenu des efforts de règlement, il y a lieu d’accorder un délai de 12 mois à la SAS Artlave pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Les délais ainsi accordés ont pour effet de suspendre la clause résolutoire, étant précisé que s’ils ne sont pas respectés, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la société Artlave devra quitter les lieux sous peine d’expulsion et de celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS Artlave, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 695 du code de procédure civile, le coût du commandement de payer est compris dans les dépens.

La société Artlave sera en outre condamnée à payer à la SARL Mexis investissements la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

Le société Artlave sera déboutée de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur un local commercial et quatre emplacements de parking situés [Adresse 5] à [Localité 2] au 28 novembre 2025 ;

CONDAMNE la SAS Artlave à payer à la SARL Mexis investissements la somme provisionnelle de 8 411,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 2e trimestre 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2025 ;

DIT que les intérêts dus pour une année entière porteront intérêts au taux légal ;

SUSPEND les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS Artlave se libère de la provision allouée ci-dessus par le paiement de 11 mensualités d’un montant de 700 euros et de la 12e pour le solde, en plus des loyers et charges courants ;

DIT que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 5 juin 2026 et les suivants avant le 5 de chacun des mois ;

DIT qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SAS Artlave et de tous occupants de son chef du local commercial et des 4 emplacements de parking situés [Adresse 5] à [Localité 2], sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, l’expulsion étant garantie par le recours à la force publique,

— les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SAS Artlave sera fixée, à titre provisionnel, à compter du 28 novembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs, à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

— la SAS Artlave sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la SARL Mexis investissements l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS Artlave aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE la SAS Artlave à payer à la SARL Mexis investissements la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS Artlave de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 26 mai 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le greffier, Le juge des référés.