TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 24/04625 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBBY4

N° MINUTE : 26/00115

JUGEMENT

DU 20 Mars 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame, [M], [C], demeurant CCAS -, [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Amel KHLIFI ETHEVE de la SELARL AMEL KHLIFI-ETHEVE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

à :

Monsieur, [T], [F], demeurant, [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Georges-André HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉBATS : A l’audience publique du 16 Février 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à M^e Amel KHLIFI-ETHEVE

CCC à M^e Georges-André HOARAU

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 août 2021 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable prenant effet immédiatement, Mme, [H], [I], [F] et M., [T], [F] ont donné à bail à Mme, [M], [C] un logement sis, [Adresse 3] – 14ème kilomètre –, [Localité 1] ,([Localité 2]) pour un loyer mensuel de 700 euros et une provision sur charges récupérables (eau/électricité) de 50 euros, soit une somme globale mensuelle de 750 euros.

Mme, [M], [C] a donné congé par lettre datée du 21 novembre 2023.

Suivant état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice, elle a quitté les lieux et remis les clefs le 30 novembre 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 10 décembre 2024, Mme, [M], [C] a fait assigner M., [T], [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de condamnation à payer des dommages et intérêts en raison des manquements de son ancien bailleur à ses obligations légales notamment de délivrer un logement décent et à restituer le dépôt de garantie.

L’affaire a été fixée le 10 février 2025 et retenue, suivant renvois contradictoires sollicités à la demande d’au moins l’une des parties, le 16 février 2026. Les conseils des parties se sont référés à leurs dernières écritures et ont été autorisées à déposer leurs dossiers de plaidoirie.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 5 décembre 2025, Mme, [M], [C] sollicite de :

juger que le logement donné à bail n’était pas décent,juger qu’elle a subi des nuisances pendant l’occupation des lieux,dire que M., [F] engage sa responsabilité contractuelle pour manquement à son obligation de délivrer un logement décent,dire que M., [F] engage sa responsabilité contractuelle pour manquement à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués,condamner M., [F] à lui payer la somme de 5 400 euros au titre de dommages et intérêts pour les préjudices moral et de jouissance subis,condamner M., [F] à lui payer la somme de 180,65 euros au titre du solde du dépôt de garantie,condamner M., [F] à lui payer la somme de 70 euros par mois, à compter du 1er janvier 2024 jusqu’au paiement complet du dépôt de garantie au titre de la majoration mensuelle du dépôt de garantie,condamner M., [F] à lui payer les frais exposés pour le constat de commissaire de justice réalisé le 27 novembre 2023,juger qu’une partie de la demande au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est prescrite,débouter M., [F] de toutes ses demandes, fins et prétentions,condamner M., [F] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M., [F] aux entiers dépens, outre les frais du constat de commissaire de justice à hauteur de 450 euros.

Elle fait valoir, à l’appui de ses demandes, que M., [F] lui a restitué la somme de 519,35 euros au lieu de 700 euros au titre du dépôt de garantie, que le logement litigieux ne satisfait pas aux normes de décence et de conformité, que le logement ne disposait pas d’un compteur individuel d’eau jusqu’au 18 octobre 2023, que le compteur d’eau installé était inaccessible et fuyait, que les travaux de la terrasse ont été réalisés sans qu’elle en soit avertie, ont duré de longs mois et engendré beaucoup de poussière et donc un trouble de jouissance, que le logement était difficilement accessible, que le portail électrique n’a presque jamais fonctionné, que l’installation parabole donnant accès à la télévision dysfonctionnait, que le logement ne disposait pas de prise télévision, que son départ précipité des lieux est justifié par l’état du logement, que la demande au titre des TEOM est prescrite pour la période antérieure au 13 février 2022 et que le prétendu préjudice subi par le défendeur n’est pas démontré.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 13 février 2026, M., [T], [F] demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

déclarer Mme, [C] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter,à titre reconventionnel,

condamner Mme, [C] au paiement de la somme de 601,16 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2021 à 2023,condamner Mme, [C] au paiement de la somme de 309,28 euros au titre du préavis restant dû,condamner Mme, [C] au paiement de la somme de 153,15 euros au titre de la facture de débouchage de la salle de bain, condamner Mme, [C] au paiement de la somme de 430 euros pour la vidange de la fosse septique,condamner Mme, [C] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre du préjudice moral,condamner Mme, [C] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme, [C] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M., [F] fait valoir que l’indécence du logement n’est pas démontrée, que Mme, [C] ne justifie pas l’avoir averti des désordres invoqués, qu’elle ne l’a informé que tardivement de sa nouvelle adresse empêchant la restitution du dépôt de garantie selon les exigences légales et qu’elle ne justifie pas avoir subi de préjudice réel. En outre, il expose que les TEOM 2021 à 2023 n’ont pas été réglées, que le préavis a été donné le 21 novembre 2023 de sorte que le loyer est dû jusqu’au 21 décembre 2023, peu important que l’état des lieux de sortie soit intervenue le 30 novembre 2023, qu’il a dû entreprendre des travaux suivant son départ et qu’il a subi un préjudice moral en raison de l’atteinte à sa réputation et son intégrité psychologique.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures régulièrement notifiées et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience de débats, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 20 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera utilement rappelé que les « demandes » de dire et de juger ne constituent pas des prétentions, au sens des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, mais uniquement un rappel des moyens de sorte qu’il n’y a pas de lieu de statuer sur ce point, le juge des contentieux de la protection n’en étant pas saisi.

Sur les dommages et intérêts

Sur la demande principale de dommages et intérêts

Sur le préjudice de jouissance

En application des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu, pendant la durée du bail, de délivrer au locataire un logement décent et en bon état d’usage et de réparation et de lui assurer une jouissance paisible du logement loué.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, prévoit notamment que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, aux conditions suivantes :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à, [Localité 2] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à, [Localité 2] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Il est constant que si pendant l’exécution du bail cette obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active du locataire qui doit lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations. Cependant, si la sanction de l’obligation d’entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire, tel n’est pas le cas de l’obligation de délivrance.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur le caractère indécent du logement

En l’espèce, Mme, [C] soutient qu’elle a subi un trouble de jouissance du fait de l’indécence du logement litigieux en raison de l’absence d’aération suffisante provoquant humidité et moisissures. Elle relève que l’une des chambres est dépourvue de fenêtre et explique que les murs, les fenêtres et l’ensemble de ses effets personnels « pourrissai[en]t du fait de l’humidité », que la forte odeur de moisi « piquait les yeux » et ce alors qu’elle aérait autant que possible ce qui l’obligeait à quitter les lieux et qu’elle était contrainte de réaliser le ménage quotidiennement pour limiter les conséquences de l’humidité.

Tout d’abord, il sera constaté que Mme, [C] loue les lieux litigieux depuis le 2 août 2021. L’état des lieux d’entrée versé aux débats ne contient aucune clause relative à l’humidité et les précisions concernant l’existence/l’état de la ventilation dans les pièces du bien loué font défaut.

Aucun des précédents locataires de M., [F] n’évoque l’existence de moisissure ou d’humidité dans les attestations transmises.

En tout état de cause, au regard des pièces versées aux débats, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement conforme et décent à l’origine du contrat n’est pas rapporté.

Par la suite, Mme, [C] affirme que des traces d’humidité non visibles initialement sont apparues, sans toutefois justifier par des éléments probants de leur date. Elle ne justifie pas non plus des suites données au signalement entrepris près le pôle départemental d’un logement présumé indigne ou dégradé, lequel n’est d’ailleurs pas non plus daté (pièce en demande numérotée 2) et dont le juge de céans ignore s’il a été communiqué au propriétaire ou pas.

Lors du constat dressé par commissaire de justice le 27 novembre 2023 (pièce en demande numérotée 5), soit trois jours avant l’état des lieux de sortie contradictoire en présence du même commissaire de justice, il a été relevé une « profonde odeur de renfermé » émanant des différentes pièces du logement ainsi que la présence de dépôts grisâtres sur des ustensiles de cuisine, des bocaux contenant des condiments, des objets de décoration, des vêtements et chaussures féminins et à l’intérieur des armoires ainsi que la présence de boursoufflures sur les murs. Enfin, il est constaté que certains murs sont tâchés voire épaufrés.

De plus, il ressort des six attestations de témoins produites (pièces en demande numérotées 9 à 14) lesquelles corroborent au demeurant les constatations dressés par commissaire de justice, qu’une forte odeur d’humidité et de moisi se dégageait du logement, que le linge, les lits, les carreaux et les murs étaient tout le temps humides et que suite à de fortes précipitations au cours du mois d’octobre 2023, le problème s’est amplifié, que la maison s’est mise à moisir tout comme les effets personnels de Mme, [C]. Il est aussi relevé que Mme, [C] mettait tout en œuvre pour contrer les conséquences de cette humidité en réalisant le ménage quotidiennement et minutieusement et en aérant le logement litigieux en maintenant les fenêtres et portes ouvertes, encore une fois sans précision des dates des éléments constatés par les témoins en dehors d’épisodes de fortes pluies d’octobre 2023, soit un mois avant la cessation du contrat de bail.

S’il doit être rappelé que l’aération d’un logement résulte non pas seulement de l’ouverture des fenêtres/portes fenêtres/baies vitrées mais aussi d’un système de ventilation, lequel permet d’évacuer l’humidité présente même lorsqu’il est fermé, l’état des lieux de sortie fait état de chambres dotées pour l’une d’une « fenêtre en aluminium de type basculante donnant sur le séjour » et pour la seconde d’un « ventail coulissant dont le système fonctionne » ; la description de la salle de bain ne mentionne pas de système de ventilation, mais une trappe est visible sur les photographies ; en revanche, il est clairement indiqué que la chambre dépourvue de fenêtre sur l’extérieur ne dispose pas de système de ventilation.

Toutefois, l’absence de système de ventilation dans une seule chambre n’est pas un défaut suffisant pour occasionner de l’humidité dans l’ensemble du logement. En outre, la date de l’apparition des désordres et le taux d’humidité présent dans le logement sont inconnus. Enfin, il y a lieu de constater qu’en cas de constat de remontées capillaires qui n’étaient pas apparentes au moment de l’état des lieux d’entrée, Mme, [C] aurait dû effectuer une déclaration de sinistre à son assureur, ce qu’elle ne justifie pas avoir fait.

Elle n’a saisi le conciliateur que le 13 novembre 2023 et n’a pas évoqué l’humidité dans le logement, mais un litige avec son bailleur lié à des travaux intervenus et à l’utilisation des compteurs d’eau et d’électricité (pièce 6 en demande).

Il s’en déduit que si l’apparition, au cours de l’exécution du contrat de bail, d’humidité dans le logement est avérée, l’origine de cette humidité est inconnue, faute pour la locataire d’avoir signalé le sinistre et fait intervenir un professionnel pour effectuer un diagnostic de recherche de fuite ; la preuve n’est pas rapportée que le propriétaire ait été avisé en personne de l’existence de cette humidité pour qu’il puisse éventuellement effectuer des réparations nécessaires et donc que cette humidité soit imputable à un manquement du bailleur.

L’origine de ces remontées capillaires est inconnue du juge (défaut d’entretien, défaut du gros œuvre, absence de système de ventilation), et les constatations du premier procès-verbal de commissaire de justice versé aux débats sont insuffisants pour établir que le logement est indécent.

En conséquence, il sera considéré que si l’indécence ne peut être retenue, un défaut d’entretien ne peut pas non plus être reproché au propriétaire en ce qu’il n’a été avisé que tardivement de l’existence d’humidité dans le logement qu’il mettait à disposition de sa locataire. Ce moyen sera rejeté.

Sur les travaux de la terrasse

Mme, [C] indique avoir subi un trouble de jouissance du fait des travaux de rénovation réalisés sur la terrasse courant 2023. Elle soutient qu’ils ont été entrepris sans son assentiment, ont duré de long mois, ont engendré du bruit et beaucoup de poussière, ont rendu difficile l’accès au logement et l’ont empêché de jouir de l’ensemble des espaces extérieurs du fait de l’entrepôt de matériaux.

Il ressort effectivement des attestations de témoins que durant toute la période de travaux, à savoir entre janvier 2023, puis jusqu’en octobre 2023 (pièces 9 à 13 en demande) étaient entreposés, « dès l’entrée du parking », une bétonnière, des gravats, du ciment, du sable, des planches, des parpaings, que les travaux, contrairement aux dires du défendeur, ont duré « plusieurs mois » et que du fait d’une erreur, ils ont dû être repris. Cependant, vu les dires des témoins résultant des mêmes attestations produites en demande, Mme, [C] a malgré les travaux en tout état de cause réussi à jouir des espaces extérieurs loués.

Le défendeur reconnait que la terrasse avait 10 ans et devait être entretenue. Il reconnait l’existence de travaux et affirme que sa locataire en était informée, et qu’il n’a fait que répondre à ses obligations de bailleur.

Quand bien même le bailleur a une obligation d’entretien des lieux loués, il n’en demeure pas moins que la durée des travaux attestée par les preuves testimoniales (début en février 2023 et matériaux non évacués jusqu’en octobre 2023) a nécessairement impacté la jouissance de Mme, [C] de l’extérieur du bien loué.

Si le trouble de jouissance occasionné du fait de la durée des travaux, parfaitement connue du bailleur et des conditions dans lesquels ils ont été réalisés est caractérisé et doit être réparé, le préjudice en résultant apparait limité, impactant nécessairement à la baisse le droit à indemnisation de Mme, [C].

Sur le compteur d’eau

En l’espèce, Mme, [C] soutient qu’elle a subi un trouble de jouissance du fait de l’absence de compteur d’eau individuel jusqu’au 18 octobre 2023 ce qui a empêché de déterminer la réalité de sa consommation. Elle relève au surplus la fuite persistante du compteur d’eau installé et son inaccessibilité.

Il n’est pas contesté que le logement litigieux était dépourvu de compteur individuel d’eau jusqu’au 18 octobre 2023. M., [F] soutient toutefois qu’il a satisfait à son obligation en ce que le logement était desservi par l’eau courante et précise au surplus que les charges locatives comprenant l’eau étaient fixées à la somme de 50 euros et ce même en cas de surconsommation, que la fuite n’est pas démontrée, qu’elle avait connaissance de l’endroit où se situait le compteur d’eau et que son inaccessibilité n’est pas une cause d’indécence.

Il sera utilement rappelé que l’absence de compteur individuel d’eau ne constitue pas un trouble de jouissance paisible, aucune obligation n’étant faite au bailleur d’installer des compteurs individuels.

Aussi, si les charges locatives donnant lieu au versement d’une provision, telle qu’il ressort des dispositions du contrat litigieux, doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi de 1989 et qu’il incombe au bailleur, en l’absence de compteur individuel, d’individualiser les charges liées aux consommations d’énergie, force est de constater que l’éventuel préjudice en résultant ne relève pas de la jouissance.

Par ailleurs, aucune des pièces produites ne justifie la réalité de la fuite dudit compteur.

Enfin, s’il est établi, par constat dressé par commissaire de justice le 30 novembre 2023, que le compteur d’eau est « très difficilement » accessible, Mme, [C] ne démontre pas le trouble de jouissance en résultant.

Ce moyen est dès lors inopérant.

Sur l’accessibilité et la sécurité de la terrasse

Mme, [C] relève que la terrasse du logement litigieux n’était accessible que depuis une plate-forme bétonnée à l’aide d’une rampe et d’une marche en bois glissante et est dépourvue de garde-corps.

Ces éléments sont corroborés tant par le constat dressé par commissaire de justice le 27 novembre 2023 que par les attestations de témoins.

Cependant, elle ne justifie du trouble de jouissance en résultant étant utilement rappelé que le garde-corps n’est obligatoire qu’aux étages autres que le rez-de-chaussée, conformément aux dispositions de l’article R. 134-59 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il apparaît sur les photographies que la hauteur de la terrasse est peu importante.

De plus, si elle soutient s’être blessée du fait de la présence d’une « proéminence métallique » le long de la terrasse, rien ne le démontre.

Dans ces conditions, il convient d’écarter ces moyens.

Sur la box internet/télévision

Mme, [C] soutient avoir subi un trouble de jouissance du fait des dysfonctionnements de la box internet/télévision liés à la météo et que malgré ses alertes, M., [F] n’a pas réagi et a renouvelé l’abonnement. Elle relève au surplus qu’elle a été contrainte d’honorer le paiement de cet abonnement internet/télévision décidé unilatéralement par le bailleur lors de son entrée dans les lieux.

En tout état de cause, les charges locatives concernent uniquement l’eau et l’électricité, tel qu’il résulte du contrat de bail de sorte que la demanderesse est mal fondée à soutenir avoir subi un trouble de jouissance de ce point de vue ; étant rappelé que l’accès à une connexion internet ne constitue pas une obligation légale.

Le moyen est inopérant.

Sur le portail électrique et le portillon

Mme, [C] indique que le portail électrique n’a presque jamais fonctionné, qu’elle ne parvenait à l’actionner manuellement que de l’intérieur et qu’elle avait des difficultés pour accéder à la propriété via le portillon compte tenu de la végétation et des hautes marches.

Il est établi que la desserte offerte par le portillon était « singulièrement compliquée par plusieurs végétaux plantés à proximité immédiate » et que le portail électrique a connu des pannes.

Toutefois, le préjudice en résultant n’est pas démontré en ce que l’accès au logement était possible en actionnant le portail manuellement. Mme, [C] ne justifie pas qu’elle ne parvenait pas à ouvrir le portail de l’extérieur.

Le moyen sera dès lors écarté.

Sur le montant de l’indemnisation et le préjudice moral

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que Mme, [C] est recevable en sa demande de dommages et intérêts dans son principe, mais qu’il convient d’en rapporter le montant à de plus justes proportions.

M., [F] sera condamné au paiement de la somme de 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en réparation du préjudice de jouissance causé par les travaux réalisés sur la terrasse.

En outre, Mme, [C] sollicite la condamnation de M., [F] au titre du préjudice moral subi au motif que les divers désordres relevés ont dégradé sa santé.

Il ressort des trois certificats médicaux dressés les 14 novembre 2023, 6 juin 2024 et 5 décembre 2025 (pièces en demande numérotées 20 et 22) qu’elle a été prise en charge en raison d’une « toux évoluant depuis le mois d’octobre [2023] », laquelle « persiste +++ avec crachats purulents » de sorte qu’elle a été orientée vers un spécialiste et que les difficultés liées à ses conditions de location ont aggravé son état de santé mentale.

Ainsi, selon les pièces produites, il apparait que la faute du défendeur n’étant pas rapportée, Mme, [C] n’est pas fondée à solliciter une indemnisation de son préjudice moral sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M., [F] sollicite la condamnation de Mme, [C] au paiement de la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice moral subi en raison de l’atteinte à sa réputation et de son intégrité psychologique.

Cependant, il n’apporte pas la preuve d’une faute de Mme, [C] justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Il sera dès lors débouté de sa demande.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Conformément aux dispositions de l’article 22 alinéas 3, 4 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de cette même loi, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Mme, [C] sollicite la condamnation de M., [F] au paiement de la somme de 180,65 euros au titre du solde du dépôt de garantie non restitué et de la somme de 70 euros par mois à compter du 1er janvier 2024 jusqu’au complet paiement dudit dépôt de garantie au titre de la majoration mensuelle du dépôt de garantie. Elle indique que son départ anticipé des lieux loués est justifié par l’indécence du logement et par son état de santé de sorte qu’elle n’est tenue d’aucune somme au titre du loyer.

Le contrat de bail signé le 2 août 2021 prévoit qu’un dépôt de garantie d’un montant de 700 euros a été versé pour garantir l’exécution des obligations locatives.

Il est établi et non contesté que M., [F] a restitué la somme de 519,35 euros. (pièce en demande numérotée 8) Cependant, il explique la retenue de 180,65 euros par l’arriéré de loyer due par Mme, [C] en ce qu’elle était tenue du paiement de son loyer jusqu’au 21 décembre 2023 ; le préavis d’un mois ayant été donné le 21 novembre 2023. N’ayant pas respecté la durée du délai de préavis en invoquant un motif (l’humidité) dont elle ne justifie pas qu’elle en avait avisé son bailleur au préalable, il sera considéré qu’elle restait tenue au montant total du loyer.

Elle sera déboutée de sa demande.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, 3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Aux termes de l’article 7-1 de la même loi dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, M., [F] sollicite reconventionnellement la condamnation de Mme, [C] au paiement de la somme de 601,16 euros au titre des TEOM 2021 à 2023.

Mme, [C] ne conteste pas le principe de la dette mais son montant, soulevant la prescription de la demande antérieurement au 13 février 2022, la première demande de paiement des TEOM ayant été formulée aux termes de conclusions datées du 13 février 2025.

Il convient avant toutes choses de constater qu’aucune des pièces versées aux débats par le défendeur dans ses dernières conclusions ne justifie des montants sollicités au titre de TEOM 2021 à 2023. En outre, si M., [F] soutient avoir régulièrement sollicité le paiement des sommes correspondantes au TEOM, il n’en justifie pas.

Dans ces conditions, M., [F] sera déboutée de sa demande au titre des TEOM, le montant réel de toute charge réclamée au locataire devant être justifié par le bailleur, en l’espèce au moyen des avis de taxe foncière émanant de l’administration fiscale.

Sur le remboursement des travaux réalisés suite au départ de Mme, [C]

Sur le débouchage

M., [F] sollicite la condamnation de Mme, [C] au paiement de la somme de 153,15 euros au titre du débouchage de la salle de bain.

Mme, [C] indique que l’état des lieux de sortie ne comportement aucune mention quant à l’éventuel bouchage des évacuations de la salle de bain, ce qui est vrai.

Force est de constater que M., [F] ne démontre pas la responsabilité du bouchage de la salle de bain ; étant précisé que l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 30 novembre 2023 n’en fait aucunement pas mention.

Il sera débouté de sa demande.

Sur la vidange de la fosse septique

Conformément aux dispositions de l’article 1756 du code civil, le curement des puits et celui des fosses d’aisances sont à la charge du bailleur, s’il n’y a clause contraire.

En l’espèce, M., [F] sollicite la condamnation de Mme, [C] au paiement de la somme de 430 euros au titre de la vidange de la fosse septique.

Mme, [C] soutient non seulement que la fosse septique est commune au logement litigieux et au logement au sein duquel M., [F] réside de sorte qu’elle ne peut être tenue de l’entièreté du coût de la vidange, et aussi et surtout que le contrat de bail ne prévoyait aucunement que cette charge lui incombait.

Selon les conditions générale du contrat de bail, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements, les menues réparations et l’ensemble des réparations incombant au locataire telles que le ramonage des cheminées et conduits de fumée, l’entretient des chaudières et chauffe-eau, l’entretien des canalisation, etc., selon les termes des dispositions légales.

En tout état de cause, la vidange de la fosse septique n’est pas expressément mentionnée au bail comme étant à la charge du locataire ; étant relevé qu’il n’est pas contesté que la fosse septique est commune au logement loué et au logement du défendeur.

Il s’ensuit que M., [F] sera débouté de sa demande.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M., [F], qui succombe, sera tenu des dépens, incluant les frais de constat de commissaire de justice dressé le 27 novembre 2023, d’un montant de 450 euros.

Compte tenu du fait que les parties sont toutes deux partiellement défaillantes en leurs prétentions, il n’y a pas lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, compte tenu de l’équité.

Sur l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M., [T], [F] à payer à Mme, [M], [C] la somme de 500 (cinq cent) euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre du préjudice de jouissance subi ;

DEBOUTE Mme, [M], [C] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

N° RG 24/04625 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBBY4 – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 20 Mars 2026

DEBOUTE M., [T], [F] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Mme, [M], [C] de sa demande en condamnation de M., [T], [F] au titre du dépôt de garantie ;

DEBOUTE M., [T], [F] de sa demande en condamnation de Mme, [M], [C] au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères;

DEBOUTE M., [T], [F] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 153,15 euros au titre du débouchage de la salle de bain ;

DEBOUTE M., [T], [F] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 430 euros au titre de la vidange de la fosse septique ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [T], [F] aux entiers dépens de la présente procédure, incluant les frais de constat de commissaire de justice dressé le 27 novembre 2023, d’un montant de 450 euros ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION