Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 2, 26 septembre 2024, n° 22/10661

Autour de la décision
- Arguments
  Nouveau
- Commentaires
  0

Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- Motifs de la décision
- 1. Sur le rejet des conclusions du syndicat des copropriétaires et de M. [J] d...
- 2. Sur la production des statuts de l'AFUL en cours de délibéré
- 3. Sur la demande de nullité de l'assemblée générale ordinaire de l'AFUL du 22...
- Sur les autres demandes
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

TJ Bobigny 26 septembre 2024

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-convocation d'un membre de l'assemblée
La cour a jugé que l'absence de convocation de la Ville de [Localité 13] a constitué une infraction aux statuts, empêchant le bon déroulement des votes et rendant ainsi l'assemblée générale invalide.
Accepté
Droit à l'indemnité pour frais de justice
La cour a accordé une indemnité au syndicat des copropriétaires pour couvrir les frais de justice, considérant que la demande était justifiée.
Accepté
Droit aux dépens en raison de la décision favorable
La cour a condamné l'AFUL aux dépens, conformément aux règles de procédure civile.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 2, 26 sept. 2024, n° 22/10661
Numéro(s) :	22/10661
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	1 octobre 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline FAUVAGECarole DELESTRADE
Cabinet(s) :	FH AVOCATS & ASSOCIES
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE “ [ 15 ] " c/ ASSOCIATION FONCIERE URBAINE DES PROPRIETAIRES DE LA ZONE D' HABITATION DU

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 SEPTEMBRE 2024

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 22/10661 – N° Portalis DB3S-W-B7G-W5TI

N° de MINUTE : 24/01234

DEMANDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE “[15]", SISE [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CITYA IMMOBILIER TEISSER- SABI, SARL,

[Adresse 11]

[Localité 12]

représentée par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0255

Monsieur [Z] [J]

[Adresse 2]

[Localité 13]

représenté par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0255

DEFENDEUR

ASSOCIATION FONCIERE URBAINE DES PROPRIETAIRES DE LA ZONE D’HABITATION DU [Adresse 18].

[Adresse 16]

[Adresse 17]

[Localité 13]

représentée par M^e Carole DELESTRADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0983

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.E.L.A.F.A. MIA, prise en la personne de Maître [I] [C], [Adresse 5], es qualité de mandataire liquidateur de l’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE DES PROPRIETAIRES DE LA ZONE D’HABITATION DU [Adresse 18] (AFUL), désignée par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 19 janvier 2023. représentée par M^e Carole DELESTRADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0983

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 Juin 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier présent lors de son prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

La résidence [15] est située [Adresse 1] à [Localité 13] (93), au sein du [Adresse 18], zone urbaine sensible, qui a fait l’objet d’un aménagement dans le cadre d’une opération déclarée d’utilité publique.

Les propriétaires et copropriétaires des ensembles immobiliers situés au sein de ce quartier, dont ceux de la résidence [15], sont membres de droit de “l’Association Foncière des Propriétaires de la Zone d’Habitation du [Adresse 18]”, association foncière urbaine libre (AFUL) soumise au régime de la loi du 21 juin 1865 puis de l’ordonnance du 1er juillet 2004.

L’AFUL, gérée en vertu de statuts publiés le 18 février 1970 puis modifiés par une assemblée générale extraordinaire du 04 décembre 2014, avec une publication le 31 janvier 2015, puis par une assemblée générale du 03 décembre 2015, a pour objet la gestion des espaces et ouvrages d’intérêts communs présents au sein de la zone d’habitation du [Adresse 18], et dont elle est pour certains propriétaire, à savoir les espaces verts, les voiries, les garages enterrés ou non, les parkings, les canalisations et lignes souterraines et aériennes, et les réseaux divers.

Par jugement du 25 juin 2019, confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 13 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a prononcé l’annulation de toutes les résolutions adoptées lors des assemblées générales de l’AFUL réunies les 4 décembre 2014 et 3 décembre 2015.

Par exploit du 20 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [15] » sise [Adresse 1], à [Localité 13] (93) (le syndicat des copropriétaires) et M. [Z] [J] ont assigné l’Association Foncière Urbaine des Propriétaires de la Zone d’Habitation du [Adresse 18] (l’AFUL [Adresse 18]) devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment, à titre principal, de voir annuler l’assemblée générale ordinaire du 22 juin 2022 et, subsidiairement, de voir annuler la résolution n°5 de l’assemblée générale du 22 juin 2022.

La clôture a été prononcée le 3 janvier 2023 par ordonnance du même jour.

Par jugement du 19 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a constaté l’état de cessation des paiements de l’association, a prononcé sa liquidation judiciaire et a désigné la société MJA en la personne de Me [I] [C] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par conclusions du 26 janvier 2023, Me [I] [C], liquidateur judiciaire de l’AFUL, est intervenue volontairement à l’instance et a demandé la révocation de l’ordonnance de clôture du 3 janvier 2023.

L’ordonnance de clôture a fait l’objet d’une révocation par ordonnance du 16 mars 2023.

Aux termes de leurs conclusions régularisées par voie électronique le 9 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires et M. [J] demandent au tribunal de :

— RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] et Monsieur [J] en leurs demandes, et les y déclarer bien fondés,

— A TITRE PRINCIPAL, PRONONCER la nullité de l’assemblée générale ordinaire de « L 'ASSOCIATION FONCIERE DES PROPRIETAIRES DE LA ZONE D’HABITATION DU [Adresse 18] » du 22 juin 2022, prise en son ensemble et/ou en chacune de ses résolutions,

— SUBSIDAIREMENT, PRONONCER la nullité de la résolution n° 5 adoptée à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire de « L 'ASSOCIATION FONCIERE DES PROPRIETAIRES DE LA ZONE D’HABITATION DU [Adresse 18] » du 22 juin 2022,

— CONDAMNER L 'ASSOCIATION FONCIERE DES PROPRIETAIRES DE LA ZONE D’HABITATION DU [Adresse 18], prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Maître [C], à régler au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] et à Monsieur [J] une indemnité de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER L 'ASSOCIATION FONCIERE DES PROPRIETAIRES DE LA ZONE D’HABITATION DU [Adresse 18], prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Maître [C], aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP FORESTIER HINFRAY, Avocats aux offres de droits dans les conditions de l’article 699 du CPC.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel.

L’AFUL, représentée par Me [C], liquidateur judiciaire, n’a pas conclu au fond ni avant ni après l’ouverture de la procédure collective.

Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 23 février 2024 par ordonnance du même jour.

Le syndicat des copropriétaires et M. [J] ont régularisé des conclusions le 15 mai 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 juin 2024 et mise en délibéré au 26 septembre 2024.

MOTIFS

1. Sur le rejet des conclusions du syndicat des copropriétaires et de M. [J] du 15 mai 2024

L’article 802 du code de procédure civile prévoit qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

En l’espèce, postérieurement à l’ordonnance de clôture, le syndicat des copropriétaires et M. [J] ont régularisé des conclusions le 15 mai 2024. Ces conclusions ne sont pas recevables et seront écartées d’office.

2. Sur la production des statuts de l’AFUL en cours de délibéré

L’article 16 du code de procédure civile prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, il ressort de la procédure que l’AFUL n’a pas conclu au fond ni communiqué aucune pièces. Le syndicat des copropriétaires et M. [J] ont produit, le 13 juin 2024, en cours de délibéré à la demande du juge et en veillant à ce que M^e Delestrade, avocat constitué de l’AFUL, soit en copie, les statuts de l’AFUL adoptés en 1970. Force est de constater qu’un délai suffisant s’est écoulé entre l’envoi des statuts en question et la date du délibéré pour que l’AFUL fasse le cas échéant des observations sur cette pièce produite postérieurement à l’ordonnance de clôture et à la clôture des débats.

Par conséquent, il convient d’admettre la pièce produite aux débats par le syndicat des copropriétaires et M. [J].

3. Sur la demande de nullité de l’assemblée générale ordinaire de l’AFUL du 22 juin 2022

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce, prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il ressort de l’article 3 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires que les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires, dont l’AFUL est une variété, sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre.

En vertu de l’article 7 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.

En l’espèce, l’arrêt du 13 septembre 2023 de la cour d’appel de Paris a confirmé l’annulation de toutes les résolutions adoptées lors des assemblées générales de l’AFUL réunies les 4 décembre 2014 et 3 décembre 2015 et qui avaient pour objet la ratification des statuts réformées. En conséquence, compte tenu de l’annulation des deux assemblées générales ayant ratifié les statuts réformés, ceux-ci ne peuvent plus produire d’effets juridiques et la régularité de l’assemblée générale du 22 juin 2022 est soumise aux statuts originaires de l’AFUL.

Les articles 7 et 8 prévoient que « l’assemblée générale se compose de tous les propriétaires ou de leurs représentants. Il est précisé à cet égard que le syndic représente à l’assemblée générale les copropriétaires d’un immeuble ayant fait l’objet d’une copropriété. Les nus-propriétaires et usufruitiers doivent se faire représenter par l’un d’eux ou par un mandataire commun. Les membres de l’assemblée peuvent se faire représenter par un mandataire qui peut être choisi en dehors des membres de l’assemblée. Les mandats se donnent par écrit » et « L’assemblée générale se réunit dans le cours du premier semestre de chaque année. Elle peut être convoquée extraordinairement lorsque le Président le juge nécessaire. Cette assemblée doit être convoquée lorsque la demande écrite a été faire au président par les membres de l’assemblée représentant au moins le quart des vois de l’ensemble. Les convocations seront adressées au moins un mois avant la réunion. Elles contiennent le jour, le lieu, l’heure de la réunion et l’ordre du jour. Elles sont adressées, sous pli recommandé, aux membres de l’AFUL ou à leurs représentants au domicile qu’ils ont fait connaitre. »

En vertu des statuts originaires de l’AFUL en date du 14 avril 1970, l’article 1 prévoit que « Il est formé une Association Foncière Urbaine libre, régie par la loi du 21 juin 1865, les lois qui l’ont modifiée et par les présents statuts, qui existera entre les propriétaires des immeubles édifiés au sein de la zone d’habitation du secteur de rénovation du [Adresse 18] à [Localité 13]-[Localité 14]. Tout propriétaire ou copropriétaire, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, de l’un des immeubles dont il s’agit, sera membre de plein droit de la présente Association Foncière Urbaine ».

Il en ressort qu’au titre des statuts initiaux de l’AFUL l’assemblée générale de l’AFUL se compose des propriétaires des biens immobiliers situés dans le périmètre de l’AFUL qu’il convient donc de déterminer au moment de l’assemblée générale du 2 juillet 2021 et de vérifier si la Ville de [Localité 13] était propriétaire d’un bien immobilier dans ce périmètre au moment de l’assemblée générale.

Il résulte de l’ensemble des éléments produits par le syndicat des copropriétaires et M. [J] que par acte authentique du 28 décembre 1978 que l’AFUL a vendu à la Ville de [Localité 13] une parcelle cadastrée AN [Cadastre 10], correspondant à un pavillon d’un étage sis [Adresse 6] à [Localité 13]. Il est précisé à l’acte de vente que d’une part cette parcelle provient de la division d’une parcelle cadastrée section AN numéro [Cadastre 9] dont le surplus est demeuré la propriété de l’AFUL et d’autre part, avant d’être dénommée AN [Cadastre 9], cette parcelle a été dénommée AN [Cadastre 3] puis AN [Cadastre 7] puis AN [Cadastre 8].

Il apparaît, au vu des statuts adoptés le 04 décembre 2014 retraçant dans son article 1.3 la consistance du patrimoine de l’AFUL, que les biens acquis de la SONACOTRA par acte du 31 décembre 1974 comprennent notamment, outre des espaces verts, voies, parkings, un bâtiment d’un étage utilisé par le Secours catholique. Il se déduit des mentions portées sur l’acte de vente du 28 décembre 1978 et des écritures des demandeurs, non contestées sur ce point, qu’il s’agit du pavillon édifié sur la parcelle AN [Cadastre 10]. Il apparaît ensuite dans ce même article que cette parcelle a été cédée à la Ville de [Localité 13].

Il apparaît au vu de ces éléments que le périmètre de l’AFUL est notamment bordé par la [Adresse 19] où se situe cette parcelle où est édifié un pavillon, celle-ci n’étant pas dès l’origine exclue expressément du périmètre comme par exemple la parcelle AN [Cadastre 4]. Il n’est en outre nullement indiqué dans les statuts initiaux de l’AFUL que celle-ci pourrait acquérir des biens immobiliers extérieurs à son périmètre, et par conséquent à son objet tel que défini à l’article 3 des statuts initiaux, étant précisé que dans les statuts modifiés, le pavillon utilisé par le Secours Catholique est cité avec les ouvrages gérés par l’AFUL, à savoir les espaces verts, les voies et les parkings. Il peut donc être déduit de ces éléments que la parcelle AN [Cadastre 10] et le pavillon édifié dessus font partie du périmètre de l’AFUL.

Il apparaît en outre, au vu de la résolution de l’assemblée générale de 1977 autorisant la cession, qu’il n’a pas été décidé que, suite à la vente, ce bien immobilier serait distrait du périmètre de l’AFUL. Il sera au surplus souligné que dans l’extrait des délibérations du conseil municipal annexé à l’acte de vente du 28 décembre 1978, il est indiqué : « Est confirmé l’acquisition au franc symbolique sur l’Association Foncière Urbaine Libre du [Adresse 18] de la propriété lui appartenant située au [Adresse 6] (…) », cette formulation laissant entendre que ledit bien est situé « sur » le périmètre de l’AFUL.

Il n’est au surplus pas allégué ou démontré qu’en raison d’une disposition spécifique, la Ville de [Localité 13] ne pourrait être membre d’une AFUL, étant précisé que la qualité de personne morale de droit public n’y fait pas obstacle en soi.

La mention figurant à l’acte de vente de 1978 selon laquelle la Commune de [Localité 13] ne serait pas membre de l’AFUL ne saurait remettre en cause la présente analyse et n’est pas en cohérence avec l’acte d’acquisition de la parcelle par l’AFUL à l’origine par la Sonacotra ni avec la résolution de l’assemblée générale de l’AFUL de 1977 qui a autorisé ladite cession sans décider que le bien immobilier serait distrait du périmètre de l’AFUL.

Dès lors, les propriétaires de biens immobiliers situés dans le périmètre de l’AFUL étant nécessairement, comme cela a été rappelé ci-dessus, membres de l’AFUL, sans qu’ils puissent en démissionner, il doit être considéré que lors de la convocation et de la réunion de l’assemblée générale du 22 juin 2022, la Ville de [Localité 13] était membre de l’AFUL faute pour la parcelle AN [Cadastre 10] d’avoir été exclue expressément ou pour le périmètre de l’AFUL d’avoir fait l’objet d’une réduction.

Il n’est dès lors pas contestable, en application des articles 7 et 8 des statuts initiaux, que la Ville de [Localité 13] étant membre de l’assemblée générale, elle aurait dû à ce titre être convoquée, ce qu’elle n’a pas été.

Le fait qu’elle n’ait pas été convoquée constitue donc une infraction aux statuts, infraction qui a fait obstacle au déroulement des votes tel que prévu aux dits statuts initiaux.

Toutes les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale réunie le 22 juin 2022 ayant été adoptées sans que ne puissent être respectées les modalités statutaires de validité de la réunion de l’assemblée générale et de déroulement des votes, il convient de les annuler dans leur intégralité.

Sur les autres demandes

Me [I] [C], mandataire liquidateur de l’AFUL, sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de la société d’avocats Forestier Hinfray et à verser la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] et à M. [J] ensemble.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Rejette les conclusions du syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] et de M. [J] du 15 mai 2024 ;

Admet les statuts originaires de l’AFUL produits au débat par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] et M. [J] dans le cadre de la note en délibéré contradictoire du 13 juin 2024 ;

Prononce l’annulation de toutes les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale de l’Association Foncière des Propriétaires de la Zone d’Habitation du [Adresse 18] réunie le 22 juin 2022 ;

Condamne Me [I] [C] en qualité de mandataire liquidateur de l’Association Foncière des Propriétaires de la Zone d’Habitation du [Adresse 18] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [15] et à M. [J] ensemble la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Me [I] [C] en qualité de mandataire liquidateur de l’Association Foncière des Propriétaires de la Zone d’Habitation du [Adresse 18] aux dépens, avec autorisation pour la SCP FORESTIER HINFRAY, avocats, de les recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Fait au Palais de Justice, le 26 septembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CARLIER