RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 12 mai 2026

MINUTE N° 26/

N° RG 25/01410 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RM4Q

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

assistée de Cécile CANDAS, Greffier lors des débats à l’audience du 10 Avril 2026 et de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, Greffière lors du prononcé,

ENTRE :

Monsieur [X] [D] [A], demeurant [Adresse 1],

Monsieur [R] [G] [C], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Théo LARDY de la SELEURL YTL LEGAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P286,

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Monsieur [W] [N] [Q] [K], demeurant [Adresse 3]

Madame [F] [O] [B], demeurant [Adresse 3],

représentés par Maître Alioune NDOYE de la SELARL YAO NDOYE AVOCAT, (Y.N.A), avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 452,

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2025, M. [X] [A] et M. [S] [C] ont assigné en référé M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa des articles 873 du code de procédure civile et 1103 du code civil, pour voir :

— Condamner par provision M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B] à leur régler la somme de 20 000 euros augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 octobre 2025 ;

— Autoriser Maître [Y] [I], notaire à [Localité 1], à leur verser l’indemnité d’immobilisation de 20 000 euros séquestrée entre ses mains au titre de la promesse de vente du 24 mars 2025 ;

— Condamner solidairement M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B] à leur régler la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 janvier 2026, puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été entendue à l’audience du 10 avril 2026.

A l’audience du 10 avril 2026, M. [X] [A] et M. [S] [C], représentés par leur avocat, ont soutenu leur acte introductif d’instance et déposé leurs pièces telles que visées dans l’assignation.

Ils font valoir qu’ils sont propriétaires indivis d’un bien immobilier situé à [Localité 2], au [Adresse 4], sur lequel ils ont consenti une promesse de vente au bénéfice de M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B] par acte notarié du 26 avril 2024, dont le délai a été prorogé par un avenant du 17 octobre 2024, puis un second avenant du 21 janvier 2025. Ils indiquent que les délais étant expirés, ils ont signé une seconde promesse de vente portant sur le même bien et devant le même notaire en date du 24 mars 2025, prévoyant une indemnité d’immobilisation de 20 000 euros versée par M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B] et séquestrée auprès dudit notaire. La condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier n’ayant pas été réalisée, ils indiquent que la vente n’a jamais été réalisée et que les défendeurs n’ont jamais justifié de leurs démarches en vue de l’obtention d’un prêt et ce malgré leurs relances et envois de mises en demeures. Ils s’estiment dès lors bien fondés à solliciter le paiement, à titre provisionnel, de l’indemnité d’immobilisation.

En défense, M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B], représentés par leur avocat, se référant à leurs conclusions écrites, ont sollicité de :

À titre principal,

— Juger qu’il existe une contestation sérieuse sur l’applicabilité de la clause litigieuse au regard des articles L.313-41 du code de la consommation et 1170 du code civil ;

— Constater la clause abusive inscrite dans le contrat ;

— Se déclarer en conséquence incompétent pour statuer sur la demande de paiement formée par les demandeurs ;

— Se déclarer incompétent à connaître du présent litige ;

— Renvoyer les parties à se pourvoir devant le juge du fond ;

À titre subsidiaire,

— Juger que la clause invoquée par les demandeurs est contraire à la loi et réputée non écrite en application de l’article 1170 du code civil ;

— Constater que la condition suspensive d’obtention de prêt n’est pas réalisée ;

— Constater que cette défaillance n’est pas imputable aux concluants ;

— Juger qu’en application de l’article L.313-41 du code de la consommation, la somme de 20 000 euros séquestrée doit être intégralement restituée aux concluants, sans retenue ni indemnité ;

— Autoriser Maître [Y] [I], notaire à [Localité 1], à procéder au déblocage de la somme de 20 000 euros séquestrée entre ses mains au profit de Monsieur [W] [N] [Q] [K] et Madame [F] [O] [B] ;

— Débouter en conséquence Monsieur [X] [D] [A] et Monsieur [R] [G] [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

À titre plus subsidiaire,

— Réduire à de plus justes proportions la clause pénale invoquée par les demandeurs, au regard du préjudice réellement subi par les demandeurs et des circonstances de la cause ; – Ordonner la restitution du surplus, au profit des concluants ;

En tout état de cause,

— Débouter les demandeurs de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les demandeurs aux dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile à payer aux défendeurs la somme de 2 500 euros.

Ils font valoir l’absence de faute de leur part, dès lors qu’ils ont été victimes des agissements d’un courtier malhonnête qui leur a délivré un faux document bancaire pour obtenir le paiement de ses honoraires, les laissant croire qu’ils avaient obtenu le crédit demandé. Ils considèrent qu’en l’absence de faute, la clause figurant dans la promesse de vente ne saurait les sanctionner. Ils ajoutent qu’en l’absence de caractère d’urgence, le juge des référés ne saurait se déclarer compétent. Ils considèrent, en outre, que la clause figurant dans la seconde promesse de vente, aux termes de laquelle l’indemnité d’immobilisation reste acquise aux vendeurs même en cas de défaillance de l’une des conditions suspensives est contraire à la loi et doit être réputée non écrite. Faisant valoir leur situation financière précaire et l’absence de préjudice des demandeurs, ils demandent, à titre subsidiaire, la réduction de la clause pénale.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 12 mai 2026 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

In limine litis, sur l’exception tirée de l’incompétence du juge des référés

Selon l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

L’article 74 du même code précise que les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Au cas présent, M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B] soulèvent l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond, aucun caractère d’urgence n’étant démontré et la demande se heurtant à des contestations sérieuses.

Mais il n’existe pas de conflit de compétence d’attribution entre le juge du fond et la formation de référé d’un même tribunal, de sorte que l’exception soulevée sera rejetée.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au cas présent, selon acte authentique en date du 24 mars 2025, M. [X] [A] et M. [S] [C], en qualité de promettants et M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B], en qualité de bénéficiaires, ont signé devant Maître [Y] [I], notaire à [Localité 1], une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier, consentie jusqu’au 30 juin 2025 qui stipule, au titre de l’indemnité d’immobilisation, que celle-ci «sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible dans tous les cas où la réalisation authentique des présentes n’aboutirait pas, faute par le BENEFCIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ou même en cas de défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ou en cas de refus de prêt en raison du délai qu’il lui a été accordé depuis la signature de la première promesse de vente en date du 26 avril 2024».

Sur ce, il sera rappelé que la notion de clause abusive, invoquée par M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B], s’applique aux relations entre un professionnel et un consommateur. Dès lors que la promesse unilatérale de vente litigieuse est conclue entre profanes, il n’y a pas lieu de retenir ce moyen.

En outre, dans un contexte où M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B] ne justifient d’aucune démarche en vue de l’obtention d’un prêt, réalisée postérieurement à la signature de la seconde promesse signée le 24 mars 2025, ils ne démontrent pas pouvoir se prévaloir de l’exécution de la condition suspensive. Il en résulte que le fait que la clause d’immobilisation prévue à la promesse indemnise le temps écoulé depuis la première promesse, indépendamment de la réalisation de la condition suspensive, ne saurait, avec l’évidence requise devant le juge des référés, modifier la nature de l’indemnité due.

De même, à supposer ladite clause non écrite au sens de l’article 1170 du code civil, cela serait sans effet en l’espèce puisque les défendeurs ne démontrent pas avoir réalisé la condition suspensive depuis la signature de la promesse, ni même œuvré en ce sens.

En outre, l’indemnité d’immobilisation n’a pas pour fonction de sanctionner les bénéficiaires de la promesse de vente, mais de compenser le temps d’exclusivité accordé aux bénéficiaires. Dès lors, les moyens portant sur les agissements frauduleux du courtier, s’ils sont de nature à permettre de rechercher la responsabilité de ce tiers, ne sont pas opposables aux promettants, ni ne peuvent conduire à décharger les bénéficiaires de leur obligation.

Enfin, l’indemnité d’immobilisation n’ayant pas la nature d’une clause pénale, elle ne peut être réduite par le juge du fond sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le moyen développé en ce sens sera écarté et la demande de réduction présentée par M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B] rejetée.

En conséquence, il résulte suffisamment des éléments produits que le principe comme le quantum de l’obligation de M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B] de paiement d’une indemnité d’immobilisation en application de la promesse unilatérale de vente signée entre les parties, devant notaire, le 24 mars 2025 sont démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision.

Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B] à payer à M. [X] [A] et M. [S] [C] une provision de 20 000 euros.

Aux termes de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, M. [X] [A] et M. [S] [C] sollicitent que les intérêts courent à compter de la mise en demeure du 14 octobre 2025, demande sur laquelle M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B] ne s’expriment pas.

Cependant, compte-tenu des difficultés de compréhension de la langue française de M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B], confirmées par la mention portée à l’acte notarié d’une relecture par un expert traducteur interprète, cette demande sera rejetée et les intérêts légaux s’appliqueront donc à compter de la présente décision.

Enfin, Maître [Y] [I], notaire à [Localité 1], n’étant pas partie à la présente instance qui ne lui est donc pas contradictoire, elle ne saurait se voir condamner à lever le séquestre de l’indemnité d’immobilisation objet du présent litige. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur les frais et dépens

M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, ils seront également condamnés in solidum à payer à M. [X] [A] et M. [S] [C] une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 400 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B] ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B] à payer à M. [X] [A] et M. [S] [C] une provision d’un montant de 20 000 euros à valoir sur l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente signée devant Maître [Y] [I] en date du 24 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B] à payer à M. [X] [A] et M. [S] [C] une somme de 2 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [Q] [K] et Mme [F] [O] [B] aux dépens de l’instance en référé ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 12 mai 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés.