TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 28 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 26/00148 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-ROB2

NAC : 72I

Jugement Rendu le 28 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » situé à [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet Immobilier du Grand Paris (I.G.P.), Société par actions simplifiée au capital de 160.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de d’Evry sous le numéro 509 673 919, dont le siège social est à [Adresse 3]

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Martin PEYRICHOU, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 29 Décembre 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 Avril 2026 et mise en délibéré au 28 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [Z] est propriétaire des lots numéros 2, 14 et 15 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Adresse 6] (I.G.P.), a fait assigner selon la procédure accélérée au fond, telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [Y] [Z] devant le tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes aux fins de :

— Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 3] [Adresse 7] en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé ;

— Condamner M. [Y] [Z] lui payer les sommes suivantes :

• 7 620,28 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 15 décembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 7 novembre 2025, date de la mise en demeure ;

• 2 963,82 € correspondant aux provisions non encore échues devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, dont le montant est décomposé comme suit :

2 480 € (620 x 4) au titre du budget prévisionnel (résolution n°7 de l’assemblée générale du 3 mars 2025) ;

83,82 € (20,95 x 4) au titre de la cotisation au fonds travaux (résolution n°6 de l’assemblée générale du 3 mars 2025) ;

400€ au titre des dépenses pour saisie immobilière du lot de Mme [Q] (résolution n°12.1 de l’assemblée générale du 3 mars 2025).

• 2 000 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil ;

• 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, M. [Y] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

— Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

*

En l’état de ses dernières conclusions en défense, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 8 avril 2026, M. [Y] [Z] demande au tribunal de :

— Dire et juger M. [Z] [Y] bien fondé dans ses demandes fins et prétentions.

— Cantonner la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence “les corneilles” à la somme de 7 066,75 euros, 2ème trimestre 2026 inclus.

— Dire et juger que sur cette somme 2 080,00 euros sont susceptibles d’être portés au crédit de M. [Z] [Y].

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence “les corneilles” de sa demande de paiement des charges non échues.

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence “les corneilles” de sa demande de paiement en dommages et intérêts.

— Dire et juger que M. [Z] [Y] s’acquittera de sa dette en 11 mensualités de 0 euros et le solde à la douzième mensualité.

— Dire et juger que M. [Z] règlera la totalité de sa dette en cas de vente de l’appartement avant la 12ème mensualité.

— Ramener à de plus juste proportion les demandes liés à l’article 700 du code de procédure civile.

*

A l’audience du 9 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a comparu par avocat et a actualisé sa demande en paiement au titre de l’arriéré de charges, sur la période du 1er janvier 2022 au 7 avril 2026, à la somme de 8 613,32 euros, en ce compris les frais de 1 160,08 euros, et n’a pas maintenu sa demande en paiement des provisions non encore échues, au vu de la mise en demeure.

Il maintient ses demandes en dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du Code de procédure civile telles qu’elles figurent dans son assignation introductive d’instance et s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

*

M. [Y] [Z] a comparu par avocat.

Il s’oppose au paiement des provisions à échoir, la mise en demeure ayant été adressée au domicile de ses parents, et demande à ce que la créance du syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré de charges soit cantonnée à la somme de 7 066,75 euros, sur la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2026 inclus.

Il déclare qu’il a mis l’appartement en vente et sollicite un délai de paiement sur 12 mois par échéances mensuelles de 350,00 euros pendant 11 mois, le solde à la dernière échéance, en sus des charges courantes.

Il conteste les frais, considérant que leur doublement n’est pas justifié, et s’oppose au paiement de dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

Il ne conteste pas les frais de saisie des biens de Mme [Q].

***

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur:

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un extrait de compte consolidé au 9 avril 2026 des charges de copropriété échues et appels de fonds travaux arriérés, sur la période du 1er janvier 2022 au 7 avril 2026, appel de fonds 2ème trimestre 2026, 6-6 réajustement fonds de réserve et Rglt virement n°9283483 de 423,40 euros inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8 613,32 euros, frais de recouvrement inclus,

— les appels de fonds du 4ème trimestre 2022 et des années 2023,2024 et 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 24 octobre 2023, 24 juin 2024 et 3 mars 2025 et l’attestation de non recours se rapportant à cette dernière,

— les relevés généraux de dépenses des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025,

— la répartition individuelle de charges 2024,

— et le contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite le paiement de la somme de 8 613,32 euros dont les frais à hauteur de 1 160,08 euros.

M. [Y] [Z] consent à ne régler que la somme de 7 066,75 euros au titre de l’arriéré de charges sur la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2026.

Il conteste les frais figurant dans le décompte, et notamment les 4 appels de fonds de 120,00 euros au titre de “PROCEDURE [Z]”, au motif qu’ils ne constituent pas des charges de copropriété mais ne remet pas en cause les frais de saisie des biens de Mme [Q].

Au vu de l’extrait de compte consolidé au 9 avril 2026 versé aux débats, il convient de déduire de la somme de 8 613,32 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires l’ensemble des frais mentionnés sur ce document, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux à savoir :

— les frais AFFR relance du 16/11/2022 de 5,37 euros et les frais de relance MD des 16/11/2022 et 22/11/2023 de 36,00 euros et 54,00 euros,

— les frais de “REMISE DOSSIER MED AVOCAT” du 27/02/2023 de 36,00 euros et les frais de mise en demeure ME [F] de 138,15 euros et 138,79 euros des 27/02/2023 et 26/02/2024, de 193,48 euros du 24/07/2024 et de 187,01 euros du 07/11/2025,

— les frais de gestion de 60,00 euros du 28/02/2024,

— les frais pour aléas de 61,25 euros du 01/10/2024,

— et les frais d’huissier de 98,51 euros du 07/10/2024 et de 58,01 euros des 31/12/2025 et 29/01/2026,

Soit un total de 1 124,58 euros.

En ce qui concerne les appels de fonds de 120,00 euros des 1er juillet 2024, 1er octobre 2024, 1er janvier 2025 et 1er avril 2025 au titre de “PROCEDURE [Z] [Y]” contestés par le défendeur, ceux-ci correspondent à sa quote-part sur la somme provisionnelle de 3 000,00 euros votée lors de l’assemblée générale du 24 octobre 2023 sous la résolution n°9.1 destinée à financer la procédure engagée à son encontre et constituent des charges de copropriété auxquels les copropriétaires sont tenus de participer, seul un copropriétaire ayant vu sa prétention déclarée bien fondée pouvant en être dispensé (arrêt du 13 mars 2023 de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation).

Ces appels de fonds de 120,00 euros ne peuvent donc être déduits du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges et appels de fonds travaux loi Alur, sur la période du 1er janvier 2022 au 7 avril 2026, appel de fonds 2ème trimestre 2026, 6-6 réajustement fonds de réserve et Rglt virement n°9283483 de 423,40 euros inclus, s’élève à la somme de 7 488,74 euros (= 8 613,32€-5,37€-36,00€-54,00€-36,00€-138,15€-138,79€-193,48€-187,01€-60,00€-61,25€-98,51€-58,01€-58,01€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [Y] [Z], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où le défendeur a effectué des versements réguliers pour tenter de contenir sa dette et sollicite des délais de paiement pour apurer celle-ci.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande d’indemnisation.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

— En l’espèce, M. [Y] [Z] sollicite un délai de paiement sur une période de 12 mois par versements mensuels de 350,00 euros, en plus des charges courantes.

Il déclare percevoir un revenu mensuel de 1 982,90 euros et un loyer mensuel de 800,00 euros pour la location de ce bien et précise qu’il règle un loyer de 650,00 euros par mois pour son logement actuel et que ses charges courantes s’élèvent à 1 270,00 euros.

Il précise qu’il a signé un mandat de vente de ce bien au prix initial de 175 000,00 euros au profit de SAFTI, abaissé à 170 000,00 euros en février 2026, et qu’il lui reste à rembourser environ

102 000,00 euros sur le prêt contracté pour l’acquisition de ce bien.

Au soutien, il verse copies de son bulletin de salaire du mois de mars 2026, de l’avenant au mandat de vente de son bien, du tableau d’amortissement de son prêt, d’une quittance de loyer, de son avis d’imposition de taxes foncières pour 2025 et de ses factures d’électricité et de gaz.

— Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] s’oppose à cette demande de délai en raison de l’ancienneté de la dette.

— M. [Y] [Z] sollicite un délai de paiement de sa dette sur 12 mois par 11 échéances mensuelles de 350,00 euros, soit un total de 3 850,00 euros, auxquelles s’ajouteront les charges courantes.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré de charges s’élèvant à 7 488,74 euros, il lui resterait à régler le 12ème mois un montant de 3 638,74 euros (=7 488,74€-3 850,00€), hors charges courantes.

Il justifie avoir mis son bien en vente mais à ce jour n’a pas trouvé d’acquéreur, ce qui ne permet pas de déterminer s’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.

Sa demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée.

M. [Y] [Z] sera par conséquent débouté de sa demande de délai de paiement.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [Y] [Z], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétairesde la [Adresse 1], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 7 488,74 euros au titre de l’arriéré de charges et appels de fonds travaux loi Alur, sur la période du 1er janvier 2022 au 7 avril 2026, appel de fonds 2ème trimestre 2026, 6-6 réajustement fonds de réserve et Rglt virement n°9283483 de 423,40 euros inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M. [Y] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,