TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité ,

[Adresse 1],

[Localité 1]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00796 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QYGS

JUGEMENT

DU : 05 Mars 2026

S.A., [Localité 2]

C/

Mme, [U], [H]

M., [O], [N]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 05 Mars 2026.

DEMANDERESSE:

S.A., [Localité 2],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Madame, [U], [H],

[Adresse 4],

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur, [O], [N],

[Adresse 4],

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 04 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e COMMERCON

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 juillet 2017, la société, [Adresse 5], devenue depuis la société, [Localité 2], a donné en location à Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N], un immeuble à usage d’habitation (bâtiment C, étage 1, porte 30) situé, [Adresse 6], [Localité 5], moyennant un loyer mensuel actualisé de 540,24 €, outre provision sur charges de 325,13 €.

Le 10 octobre 2024, la société, [Localité 2] a fait délivrer à Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 938,94 € selon décompte arrêté au 7 octobre 2024.

La société, [Localité 2] a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 9 octobre 2024, informé la Caisse d’allocations familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

La société, [Localité 2] a attrait Madame, [U], [H], par assignation délivrée le 21 février 2025 à étude, et Monsieur, [O], [N], par assignation délivrée le 21 février 2025 selon procès-verbal de recherches infructueuses, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société, [Localité 2] sollicite de voir :

à titre principal, prononcer la résiliation de l’engagement de location, la clause résolutoire visée au commandement de payer étant acquise ; subsidiairement, prononcer la résiliation de l’engagement de location aux torts et griefs de Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] en raison des impayés locatifs et du fait du non-respect de leurs obligations contractuelles, notamment pour défaut d’occupation des lieux ;

en tout état de cause, ordonner l’expulsion de Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, du logement ;

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N], ou à défaut, sur place ;

condamner Madame, [U], [H] à lui payer la somme de 6 212,15 €, selon un décompte provisoirement arrêté au 19 février 2025 (terme du mois de janvier 2025) avec intérêts de droit ;

condamner solidairement ou à défaut in solidum Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] à lui payer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés conformément à la réglementation HLM, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

condamner solidairement ou à défaut in solidum Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] à lui payer la somme de 650,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Madame, [U], [H] en tous les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la préfecture ;

rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Le 24 février 2025, la société, [Localité 2] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 4 décembre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société, [Localité 2], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 27 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 13 801,01 €.

Elle précise que le paiement du loyer courant n’est pas repris et déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement. Elle ajoute que Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] sont locataires d’un autre logement social.

La demanderesse n’a pas indiqué avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N].

Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] ne sont ni comparants, ni représentés.

Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] n’ont pas répondu favorablement à la proposition de rencontre en vue d’établir un diagnostic social et financier avant l’audience.

Il est renvoyé à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (« agissant conjointement et solidairement » dans les conditions particulières du contrat de bail), les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, la société, [Localité 2] verse aux débats un décompte arrêté au 27 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 13 801,01 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 598,86 €.

Malgré l’absence des défendeurs, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ces derniers que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard des défendeurs, de sorte que celle-ci sera effectuée.

En outre, il résulte de l’analyse du décompte détaillé des sommes dues que la société, [Localité 2] sollicite, dans les échéances appelées, le paiement d’une cotisation mensuelle au titre de l’assurance. Faute pour le bailleur de justifier d’avoir adressé, en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] une mise en demeure d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs conformément aux dispositions de l’article 7 g alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 et faute pour elle de produire le contrat d’assurance souscrit pour le compte de la défenderesse ainsi qu’un justificatif du montant de la cotisation mensuelle d’assurance, ces cotisations seront déduites des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif (100,32 €).

En outre, en application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, il n’est pas établi que la partie défenderesse n’a pas répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 53,34 €.

Sous ces réserves, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société, [Localité 2] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des sommes précitées d’un montant total de 752,52 € au 27 novembre 2025.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] à payer à la société, [Localité 2] la somme de 13 048,49 € actualisée au 27 novembre 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 938,94 € à compter du 10 octobre 2024, date du commandement de payer, et sur la somme de 10 109,55 € à compter de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société, [Localité 2] justifie avoir, le 9 octobre 2024, informé la Caisse d’Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette information valant saisine de la Commision de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 19) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] le 10 octobre 2024, pour un montant principal de 2 938,94 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 décembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société, [Localité 2] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

En l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation dans le contrat de bail, la solidarité conventionnelle ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés.

Toutefois, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par les défendeurs qui se maintiennent sans droit dans les lieux.

Or, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée, de sorte que la condamnation au paiement des indemnités d’occupation sera in solidum.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas d’expulsion le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N], qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2024 et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] seront condamnés in solidum à payer à la société, [Localité 2] la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société, [Localité 2] ;

CONSTATE que le contrat signé le 1er juillet 2017 entre la société, [Adresse 5], devenue la société, [Localité 2], et Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] concernant les locaux (bâtiment C, étage 1, porte 30) situés, [Adresse 4],, [Localité 6] s’est trouvé de plein droit résilié le 10 décembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] à payer à la société, [Localité 2] la somme de 13 048,49 € actualisée au 27 novembre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024 sur la somme de 2 938,94 € et à compter de la présente décision sur la somme de 10 109,55 € ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] à payer à la société, [Localité 2] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] à payer à la société, [Localité 2] la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame, [U], [H] et Monsieur, [O], [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 octobre 2024 et la dénonciation à la préfecture de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA JUGE