TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00057 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z5XC

Minute N° :

Date : 19 Mai 2025

OPERATION : Projet d’aménagement de l'[Adresse 16] à [Localité 14]

ENTRE :

SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE [Localité 14] 92

[Adresse 18]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Bruno CHAUSSADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2132

et

Société LE PERIBAR

[Adresse 4]

[Localité 8]

non représentée

En présence de Monsieur [B] [T], commissaire du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 24 Mars 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire de l’autorité expropriante visé par le greffe le 18 septembre 2024, la société d’économie mixte d’aménagement de Gennevilliers 92 (SEMAG 92) a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer les indemnités devant revenir à la société Le Péribar au titre de son éviction d’un local commercial situé sur les parcelles cadastrées section AR numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3], situées [Adresse 5] et [Adresse 1] à Gennevilliers (92230) à la somme totale de 43 185 euros, dont 40 305 euros à titre d’indemnité principale et 2 880 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 11 février 2025 à 10h00 et 24 mars 2025 à 9h30.

Un procès-verbal des opérations a été établi le 11 février 2025 en présence des parties.

La société Péribar, qui a comparu au transport sur les lieux en la personne de sa gérante, Mme [I], n’a pas constitué avocat.

Par conclusions reçues au greffe le 27 janvier 2025, le Commissaire du gouvernement a conclu qu’il ne pouvait se prononcer sur la valeur vénale du fonds de commerce en l’absence de communication du bail commercial et de l’ensemble des éléments comptables nécessaires.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé au mémoire de saisine et aux conclusions prises par le commissaire du gouvernement.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé du fait de l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché.

Le principe de la réparation est le même pour un commerçant ou un exploitant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce ou d’activité. L’indemnité d’éviction doit lui permettre :

— soit de se procurer un autre fonds de commerce, d’une commercialité similaire, et d’être en situation de l’exploiter, dans des conditions équivalentes ;

— soit d’obtenir réparation de la perte de l’entier fonds de commerce.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 14] est le 23 mars 2005, date d’opposabilité aux tiers.

A cette date, le bien était situé en zone UB du PLU de la commune de [Localité 14].

En conséquence, la date de référence est fixée au 23 mars 2005.

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les améliorations de toute nature faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture de l’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 12 septembre 2022.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la superficie du bien

La superficie cadastrale des parcelles s’élève respectivement à 33m² et 439m², soit une surface totale de 472m².

La surface totale du bien retenue sera de 472m².

Sur l’occupation du bien

La société Le Péribar occuperait les locaux en vertu d’un bail qui aurait été consenti par les propriétaires du local commercial, les consorts [Z].

Néanmoins, en dépit des demandes réitérées du juge de l’expropriation et des parties, aucun bail commercial n’a été communiqué.

Lors du transport sur les lieux réalisé le 11 février 2025, la destination des locaux de restauration traditionnelle, bar et accessoires s’y rattachant a été constatée.

Sur la consistance matérielle du bien

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

I/ Environnement

Le bien est situé à l’angle des [Adresse 11] et [Adresse 12], au sud-ouest de la ville, en limite de la commune d'[Localité 9], à 450 mètres de la station de métro “[Adresse 13]” (ligne 13), de plusieurs lignes de bus (54, 140, 175 et 177), de commerces de proximitéé, d’espaces verts et des quais de Seine.

II/ Extérieur

Le fonds de commerce, en l’espèce un bar, se trouve à l’angle de l'[Adresse 10] avec trois façades vitrées donnant sur la rue. La devanture est munie de rideaux métalliques et d’une banne en état moyen. Il y a des tables et des chaises sur le trottoir.

III/ Intérieur

Le sol est carrelé, les murs sont couverts de peinture noire au tiers et blanche au deux tiers, en état moyen. Le comptoir, carrelé devant, occupe les trois côtés faisant l’angle. Il y a des banquettes à droite en simili cuir, dans un état moyen. Il y a 15 chaises pour 30 places assises. L’éclairage est assuré par des lustres suspendus et des appliques situées tout le long des placards en haut du comptoir. Derrière ce dernier se trouvent un double lavabo, un placard en bois dans un état d’usage avancé, deux refrigérateurs à glace et deux à boissons, deux machines à café et une caisse enregistreuse.

Dos à l’entrée, à droite se trouvent les toilettes accessibles par une porte munie d’un digicode. On y trouve un urinoir, un lavabo et des toilettes fermées par une porte à clé, le tout est entièrement carrelé. Une porte à droite des toilettes donne sur la cuisine, entièrement carrelée. S’y trouvent un réfrigérateur, une hotte, un lavabo et trois étagères. Le fond est formé d’un renfoncement, les murs et le sol étant dans un état moyen.

La cave est accessible par une trappe en bois située au niveau du sol. L’escalier en bois qui permet d’y accéder est rudimentaire et dans un mauvais état. Le sol et le plafond sont bruts, l’endroit est néanmoins électrifié. Cette cave sert de lieu de stockage pour les boissons et des meubles. Les tuyaux sont apparents et une pompe à bière hors service s’y trouve. La gérante nous informe que la cave occupe toute la superficie de la salle du rez-de-chaussée.

A gauche de la salle principale se trouve l’issue de secours à l’angle de l'[Adresse 10] donnant sur un couloir constituant les parties communes de l’immeuble. S’y trouvent les poubelles, le sol est brut et carrelé sur la dernière partie tandis que les murs sont peints. Il y a un escalier en bois menant aux étages. L’état général du bien est mauvais.

SUR L’EVALUATION DE L’INDEMNITE

Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

S’agissant d’un fonds de commerce, deux méthodes sont privilégiées :

— la méthode de la perte totale du fonds de commerce, lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l’expropriation, l’éviction commerciale entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce ;

— la méthode du droit au bail, lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité peut soit se réinstaller à proximité, soit de manière plus éloignée, mais en conservant sa clientèle, l’éviction entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. L’indemnisation doit être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudices selon les montants justifiés.

En l’espèce, tant l’autorité expropriante que le Commissaire du gouvernement considèrent qu’en l’absence de proposition de relocalisation rendant impossible la réinstallation de l’expropriée, il convient d’indemniser la perte totale du fonds de commerce.

Dès lors, il convient d’appliquer la méthode de la perte totale du fonds de commerce.

Sur l’indemnité principale

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines, prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, la SEMAG, se fonde sur les éléments fournis par l’évaluateur domanial pour les années 2021, 2022 et 2023 établissant la moyenne du chiffre d’affaires HT à 57 579 euros, des résultats d’exploitation à 4 714 euros et du résultat fiscal à 4 022 euros et sur le ratio moyen de des mutations effectives des fonds de commerce de restauration traditionnelle entre 60 et 77% du chiffre d’affaires.

Elle sollicite l’application d’un ratio de 70% et la fixation de l’indemnité principale à 40 305 euros.

En l’absence de constitution en défense et de mémoire en réponse de la société Le Péribar, le juge de l’expropriation ne peut fixer le montant de l’indemnité à un chiffre supérieur aux offres de la SEMAG.

Par conséquent, il convient de fixer l’indemnité principale à 40 305 euros.

Sur les indemnités accessoires

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Au regard de la valeur de l’indemnité principale retenue, il convient de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 2 880 euros.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’expropriant, par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

FIXE l’indemnité due par la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 14] 92 (SEMAG92) à la société Le Péribar au titre de son éviction d’un local commercial situé sur les parcelles cadastrées section AR numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3], situées [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 15] dans lequel celle-ci exploite une activité de café et restaurant, à la somme de 43 185 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 40 305 euros,

— indemnités de remploi : 2 880 euros,

DIT que les dépens sont à la charge de la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 14] 92 (SEMAG 92) conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Fait à [Localité 17], le 19 mai 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION