TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 05 Février 2026

AFFAIRE N° RG 24/01028 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P3IZ

NAC : 30B

Jugement Rendu le 05 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Société ELYSEES, Société civile immobilière au capital social de 1.000,00 euros, inscrite au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 493 601 645, dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Mathieu QUEMERE, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

ET :

Société [W] ET ASSOCIES, Société par actions simplifiée au capital de 10.000,00 euros, inscrite au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 537 522 252, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 06 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 05 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 30 janvier 2024, la SCI ELYSEES a fait assigner la société [W] ET ASSOCIES aux fins de :

— la voir condamnée à lui payer la somme de 3 022,84 € au titre des arriérés de loyers, outre les intérêts de retard :

*274,63 € au titre du mois d’avril 2023 payé en décembre 2023,

*315,84 € au titre du mois de mai 2023 toujours impayé.

— la voir condamnée à lui payer la somme de 8 213,15 € au titre des régularisations de charges pour les années 2021, 2022 et prorata temporis 2023, outre 746,17 € au titre de pénalités de retard,

— la voir condamnée à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la voir condamnée à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle expose que :

— par acte sous seing privé du 27 janvier 2017, elle a consenti à la SAS [W] ET ASSOCIES un contrat de bail commercial ayant pour objet des locaux à usage professionnel situés dans l’immeuble « PARC ELYSEES » sis [Adresse 2],

— la SAS [W] ET ASSOCIES a donné congé par courrier du 27 septembre 2022 pour un départ le 31 mars 2023,

— la SAS [W] ET ASSOCIES a finalement sollicité un maintien dans les lieux jusqu’au 31 mai 2023, ce à quoi elle a consenti moyennant une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer,

— le 27 novembre 2023, elle a mis en demeure sa locataire de régler les arriérés de loyers et de charges à hauteur d’une somme globale de 14 258,82 €, dont 8 213,15 € au titre des régularisations de charges, y compris les dépenses de travaux qui sont prévues au bail au titre des dépenses d’entretien, de maintenance totale et de menues réparations des équipements des parties communes,

— la SAS [W] ET ASSOCIES n’a réglé qu’une somme de 3 022,84 €.

* * *

Par conclusions en défense n° 1, régulièrement notifiées par RPVA le 17 septembre 2024, la SAS [W] ET ASSOCIES demande au tribunal, au visa de l’article 1104 du code civil, de :

— débouter la SCI ELYSEES de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI ELYSEES à rembourser à la société [W] ET ASSOCIES le solde du dépôt de garantie soit la somme de 1 591,20 € et ce, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023, date de la fin du bail liant les parties,

— condamner la SCI ELYSEES à payer à la société [W] ET ASSOCIES la somme de 4 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [W] ET ASSOCIES aux entiers dépens et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [I] [P] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

A l’appui de ses prétentions, elle conteste la somme de 3 022,84 € au titre de l’arriéré de loyers, soutenant avoir réglé l’intégralité des sommes réclamées à ce titre.

S’agissant des sommes au titre de la régularisation des charges, elle expose en contester une partie à hauteur d’une somme globale de 9 804,35 € au motif qu’elle correspond à des appels de travaux supportés par la SCI ELYSEES en sa qualité de copropriétaire, travaux votés en assemblée générale, tels que remplacement d’équipement de la copropriété ou travaux d’amélioration des parties communes, qui, par nature, n’ont pas à être refacturés au preneur en l’absence de stipulation contractuelle en ce sens.

Pour le surplus, la SAS [W] ET ASSOCIES reconnait être débitrice des régularisations de charges 2021 à 2023 à hauteur de 3 312,55 €, mais rappelle que sa bailleresse ne lui a pas restitué son dépôt de garantie d’un montant de 4 903,75 €, de sorte que la demanderesse reste lui devoir une somme de 1 591,20 €, dont elle demande le versement, outre les intérêts au taux légal à compter de la fin du bail.

Par ailleurs, pour s’opposer à la demande formée au titre de la résistance abusive, elle objecte que non seulement sa bailleresse ne justifie pas des sommes réclamées, mais qu’elle est, au surplus, débitrice à son égard.

* * *

Pour un exposé plus exhaustif de leurs moyens et prétentions, le tribunal se réfère à ces écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue en date du 20 mars 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience juge rapporteur du 06 novembre 2025 et les parties ont été informées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la recevabilité des conclusions écrites de la SCI ELYSEES

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

En l’espèce, le tribunal observe que la SCI ELYSEES a inséré, dans son dossier de plaidoiries, des conclusions non datées qui n’ont pas été régulièrement notifiées par voie électronique alors qu’elle avait reçu injonction de le faire avant l’ordonnance de clôture.

En conséquence, ses conclusions écrites seront écartées d’office des débats, et seuls les moyens et prétentions développées aux termes de l’assignation du 30 janvier 2024 seront pris en compte.

Sur les demandes de paiement formulées par la SCI ELYSEES

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamée.

*Sur la demande au titre des arriérés de loyers

La SCI ELYSEES réclame à ce titre une somme de 3 022,84 € correspondant à l’indemnité d’occupation du mois de mai 2023, et produit à l’appui un extrait du grand livre clients.

A l’examen de cet extrait de compte, édité le 13 décembre 2023 pour la période du 1er janvier 2018 au 04 mai 2023, il apparaît qu’une dernière opération était comptabilisée au crédit à hauteur de 3 022,84 € le 04 mai 2023, faisant apparaître, avec cette dernière opération, un solde nul, opération qui correspond au virement comptabilisé au débit du compte fournisseur de la SAS [W] ET ASSOCIES.

Si la SCI ELYSEES affirme avoir adressé, le 31 mai 2023, une facture de 6 045,67 € correspondant à l’indemnité d’occupation pour la période d’avril et mai 2023, force est de constater que le document qu’elle produit (en pièce 5 et non en pièce 3) est intitulé « QUITTANCE N° 25 » pour loyer du 01/04/2023 au 31/05/2023 ». Il convient de rapprocher ce courrier d’un mail adressé le 21 mai 2023 à M. [W] que la demanderesse verse en pièce n° 4 dans lequel elle écrit : « Vous trouverez en pièce jointe les quittances acquittées du 1er trimestre 2023 avec le mois d’avril et mai 2023 (…). »

De son côté, si la défenderesse ne produit pas de relevé bancaire justifiant du règlement querellé, elle fournit néanmoins un extrait de compte comptabilisant lui aussi le règlement du dernier loyer intervenu le 03 mai 2023.

Dans ces conditions, force est de constater que la SCI ELYSEES, qui n’a pas apporté plus d’explications au soutien de ses demandes, ne rapporte pas la preuve que sa locataire resterait à lui devoir une somme au titre des loyers, pas plus qu’elle ne démontre le retard de règlement du loyer du mois d’avril 2023.

En conséquence, la SCI ELYSEES sera déboutée de ses demandes au titre des arriérés de loyer et intérêts de retard.

*Sur la demande au titre de la régularisation des charges

Le paragraphe 12 – PARTIES COMMUNES ET CHARGES du contrat de bail stipule que « De rembourser au BAILLEUR toutes charges acquittées par ce dernier et afférentes aux lieux loués et spécialement toutes fournitures et prestations relatives aux lieux loués et aux parties communes de l’immeuble qui comprendront entre autres :

— la prime assurance immeuble souscrite par le syndic et répercutée au bailleur selon les tantièmes de leur surface,

— les dépenses de jardinage, nettoyage,

— l’enlèvement des ordures ménagères,

— les dépenses d’éclairage, de chauffage, de climatisation,

— les dépenses d’entretien, de maintenance totale, de menues réparations des équipements des parties communes.

La participation du PRENEUR sera calculée conformément aux stipulations du règlement de copropriété.

Le PRENEUR versera au BAILLEUR, dans les mêmes conditions que le loyer, et en sus de celui-ci, une provision destinée à couvrir les charges précitées.

— le montant des provisions pour charges variera chaque année. Toutefois, il pourra être diminué ou augmenté en considération du niveau des charges de l’exercice précédent ou des modifications éventuelles apportées aux tarifs des services publics (eau, électricité…).

— le décompte de l’ensemble des dépenses sera établi chaque année et communiqué au PRENEUR (…). »

Par ailleurs, le paragraphe 18 relative à « L’ETAT DES TRAVAUX REALISES LES 3 DERNIERES ANNEES ET ETAT PREVISIONNEL DES TRAVAUX POUR LES 3 PROCHAINES ANNEES » est ainsi rédigé :

« Travaux réalisés :

2014 – Etude réseau climatisation-chauffage-VMC : 12 000 €

2015 – NEANT

2016 – Remplacement des installations de climatisation et VMC et Chauffage : 348 000 €

Travaux à réaliser :

2017 – NEANT

2018 – NEANT

2019 – NEANT

« Le PRENEUR reconnait que les informations susvisées ont été communiquées par le BAILLEUR à titre strictement indicatif, prévisionnel, ne sont pas garantis par le BAILLEUR et qu’il en sera de même pour les informations susvisées à communiquer en cours de BAIL. Le PRENEUR déclare par ailleurs que les informations susvisées n’ont pas prévalu dans sa décision de conclure le BAIL. »

L’article L. 145-40-2 du code de commerce prévoit que lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût (…). »

Il convient de rappeler qu’il n’existe pas de sanction à la non communication de tous les travaux dans l’état des travaux des trois années à venir qui doit être communiqué au locataire.

La SAS [W] ET ASSOCIES s’oppose au règlement des charges facturées au titre des dépenses de réfection des cages d’escaliers et barrière extérieure ainsi que celles de travaux sur les installations de la climatisation.

S’agissant des dépenses de réfection des cages d’escaliers comptabilisées dans la régularisation des charges pour l’année 2021, il convient d’observer, au regard du montant desdits travaux, qu’il s’agit à l’évidence de travaux d’entretien et de réparation desdites cages d’escaliers, ce qui constitue des travaux d’entretien et de réparation des parties communes de l’immeuble.

Par application des clauses du bail, ces dépenses sont à la charge du preneur.

Il en est de même des frais de réfection de la barrière extérieure qui sont récupérables sur la locataire du bail en fonction de sa quote-part par application de la clause du bail qui met à sa charge les dépenses d’entretien et de réparation des parties communes.

S’agissant des dépenses de travaux sur les installations de climatisation, réclamées au titre des régularisations de charges pour les années 2022 et 2023, il y a lieu de rappeler que depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, sont à la charge du bailleur les dépenses concernant les grosses réparations touchant au bâtiment, tels que les murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture, soit celles sui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité.

En pratique, ces réparations sont celles qui impactent la structure et/ou la solidité de l’immeuble.

Faire peser sur le locataire les dépenses relatives aux appareils de chauffage et de climatisation ne contrevient pas aux dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce, étant en effet constant qu’un système de climatisation ne concerne pas, en principe, la structure du local commercial.

Toutefois, il convient de rappeler que pour déterminer si des travaux doivent être qualifiés de grosses réparations au sens des dispositions précitées ou de réparations d’entretien au sens des stipulations du bail, il convient d’apprécier la nature des travaux querellés.

Au cas présent, le tribunal observe qu’à l’exception des appels de charges édités par FONCIA pour le quatrième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023, faisant apparaître les deux appels de fonds pour les « travaux sur installations CLIM » à hauteur de 244 193,00 € chacun, ces sommes s’ajoutant aux dépenses courantes « chauffage et climatisation » appelées à hauteur d’environ 22 000 € chaque trimestre, la bailleresse ne fournit aucun autre élément de nature à justifier de la nature des travaux entrepris.

Or, en l’absence de toutes explications relatives à ces travaux sur l’installation de la climatisation, représentant un coût global de 488 386 €, le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier, notamment, si lesdits travaux ont pour conséquence de porter atteinte à la structure de l’immeuble, n’étant pas justifié, notamment, du type d’installation, tel que passage par les planchers, les murs ou la toiture, ni du type de travaux programmés sur deux exercices tel que cela résulte des appels de charge précités, et ce alors que la copropriété a déjà supporté de lourds travaux pour le remplacement des installations de climatisation, VMC et chauffage à hauteur de 348 000 € en 2016 sans qu’aucun élément complémentaire ne soit versé aux débats à ce titre.

Au vu des seuls éléments produits, le tribunal ne peut pas davantage apprécier si les travaux querellés seraient commandés par la vétusté, étant observé que le bail ne contient par ailleurs aucune clause déchargeant le bailleur des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Dans ces conditions, le caractère onéreux de ces travaux, dont la cause, comme il vient d’être dit, n’est pas davantage expliquée, commande de rejeter toute assimilation à des dépenses de réparation et d’entretien courant.

Il en résulte que la SCI ELYSES ne peut qu’être déboutée de sa demande au titre des travaux sur les installations de climatisation, appelée à hauteur de 3 833,63 € pour le quatrième trimestre 2022 et 2 539,61 € pour le premier trimestre 2023.

Le surplus des sommes appelées au titre des charges et taxes ne fait l’objet d’aucune discussion.

S’agissant des sommes dues, la demanderesse réclame une somme globale, pour les trois années, de 8 213,15 €, outre 746,17 € au titre des pénalités de retard sans produire de décompte détaillé, ne fournissant que ses trois appels de régularisation des charges ainsi que les appels de charges édités par FONCIA et avis d’imposition.

A l’examen de ces documents, en considération de tout ce qui précède et en l’absence de tout autre élément permettant au tribunal de détailler les sommes comprises dans les 8 213,15 €, il convient d’en déduire les sommes enregistrées, dans les appels FONCIA, au titre des travaux sur la climatisation qui viennent d’être écartés, portant ainsi la somme due par la défenderesse à un total de 1 839,71 € (8 213,15 € – (3 833,83 € + 2 539,61 €).

S’agissant des intérêts de retard réclamés, il résulte des stipulations du bail, en son paragraphe 15 – Paiement du loyer et de ses accessoires – PENALITES DE RETARD, que « Le loyer et ses accessoires seront payables d’avance et mensuellement (…). En cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires à la date d’échéance contractuellement fixée, le Bailleur percevra des intérêts de retard, sans qu’il soit besoin d’adresser de mises en demeure. Ces intérêts seront calculés au taux de 1,25 % par mois à compter de la date d’échéance, chaque mois commencé étant considéré comme mois entier ».

Le tribunal relève que les demandes de règlement au titre des régularisations des charges n’ont été formulées qu’en mai 2023 à l’occasion du départ de la locataire.

Dans ces conditions, les sommes dues par la SAS [W] ET ASSOCIES produiront intérêts à compter de la date de réception de la mise en demeure de les payer, soit le 28 novembre 2023.

En conséquence, il convient de condamner la SAS [W] ET ASSOCIES à payer à la SCI ELYSEES la somme de 1 839,71 € au titre de la régularisation des charges 2021, 2022 et prorata temporis 2023, majorée des intérêts au taux conventionnel de 1,25 % à compter du 28 novembre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Il convient également de rappeler qu’un retard de paiement ne saurait suffire à caractériser la mauvaise foi d’un débiteur, et, partant, la résistance abusive.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que la SCI ELYSEES, qui ne propose aucune autre démonstration que celle du retard de règlement, n’a adressé à sa locataire les appels de régularisation des charges qu’en mai 2023 à l’occasion de son départ, et ce, alors que la régularisation des charges aurait dû être annuelle aux termes du bail.

Dans ces conditions, et alors qu’au surplus elle succombe partiellement en ses demandes, la SCI ELYSEES est mal venue à invoquer la résistance abusive de sa locataire.

En conséquence, le dommage dont l’indemnisation est sollicitée n’étant pas établi, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de paiement

La SAS [W] ET ASSOCIES sollicite la restitution de son dépôt de garantie ainsi que la compensation entre les sommes dues.

Au regard des pièces fournies et explications des parties, il n’est pas discuté que le dépôt de garantie, d’un montant de 4 903,75 €, n’a pas été restitué par la SCI ELYSEES.

En conséquence, la SCI ELYSEES sera condamnée à verser à la SAS [W] ET ASSOCIES la somme de 4 903,75 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée des intérêts à compter du 31 mai 2023, date de fin de bail.

Il convient d’ordonner, en application des dispositions de l’article 1348 du code civil, la compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les circonstances de la cause, notamment l’existence de sommes réciproquement dues par les parties, commandent de laisser à chacune la charge définitive des dépens qu’elle a exposés et de rejeter les demandes formées au titre de leurs frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au cas présent, aucune circonstance ne commande de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort ;

CONDAMNE la SAS [W] ET ASSOCIES à payer à la SCI ELYSEES la somme de mille-huit-cent-trente-neuf euros et soixante-et-onze centimes (1 839,71 €) au titre de la régularisation des charges 2021, 2022 et prorata temporis 2023, majorée des intérêts au taux conventionnel de 1,25 % à compter du 28 novembre 2023 ;

DEBOUTE la SCI ELYSEES de sa demande au titre de l’arriéré de loyers et intérêts de retard et du surplus de ses demandes au titre de la régularisation des charges et intérêts de retard ;

CONDAMNE la SCI ELYSEES à verser à la SAS [W] ET ASSOCIES la somme de quatre-mille-neuf-cent-trois euros et soixante-quinze centimes (4 903,75 €) au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée des intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023, date de fin de bail ;

ORDONNE la compensation entre les sommes réciproquement dues par les parties ;

DEBOUTE la SCI ELYSEES de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés ;

REJETTE les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu le CINQ FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,