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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]

[Localité 4]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00504 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOUZ

JUGEMENT

DU : 07 Mars 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

DEFENDEUR(S) :

[N] [X]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le 07 Mars 2025

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 10 Janvier 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

LA SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général,

inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 824 541 148 dont le siège socizl est [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e HAYS Chloé.

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [N] [X]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’un contrat de cautionnement VISALE et selon acte sous seing privé en date du 21 août 2019, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire, dans la limite de 36 impayés de loyers, pour les loyers et charges non payés par Madame [N] [X] dans le cadre du bail conclu le 26 août 2019 avec Madame [R] [U] et portant sur un appartement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 715 euros, et 20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [N] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 795 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 4 mars 2024 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [N] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [N] [X] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1 837,45 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 sur la somme de 795 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 2 octobre 2024.

À l’audience du 10 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 164,45 euros arrêtée au 20 septembre 2024, loyer du mois de décembre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [N] [X], régulièrement assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [N] [X] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 août 2019, du commandement de payer délivré le 1er mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 20 septembre 2024 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 837,45 euros, au titre des sommes dues au 20 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er mars 2024 sur la somme de 795 euros, et de l’assignation du 1er octobre 2024 sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 1er mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

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Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 1er mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 août 2019 à compter du 2 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [X]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 mai 2024, Madame [N] [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [X] à son paiement à compter de 2 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [N] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 août 2019 entre Madame [R] [U] d’une part, et Madame [N] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 2 mai 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [X] à compter du 2 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Madame [N] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 837,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 septembre 2024 échéance de juillet incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 sur la somme de 795 euros, et de l’assignation du 1er octobre 2024 sur le surplus.

CONDAMNE Madame [N] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 septembre 2024, échéance de d’août, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances et dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur, sur justification d’une quittance subrogative.

CONDAMNE Madame [N] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [N] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er mars 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG