RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 20 mars 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/01242 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RJD7

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 13 février 2026 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A.R.L. 2DFI CONSEILS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Madame [Z] [U] [F]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Mathieu QUEMERE, avocat au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, la SARL 2DFI CONSEILS a assigné en référé Madame [Z] [U] [F] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, pour voir :

— Condamner Madame [Z] [U] [F] à payer à la Société 2DFI CONSEILS une somme de 12.000 euros, en application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 janvier 1970 et de l’article 73 alinéa 4 de son décret d’application du 20 juillet 1972 ;

— Juger que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025, date de la mise en demeure de payer, en application des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 1er du code civil ;

— Autoriser Maître [T] [N], Notaire à [Localité 1] (91), à verser à la Société 2DFI CONSEILS les sommes séquestrées entre ses mains, sur présentation d’une copie de l’ordonnance à intervenir, en application des dispositions de l’article 1960 du code civil ;

— Condamner Madame [Z] [U] [F] à payer à la Société 2DFI CONSEILS une somme de 2.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [Z] [U] [F] aux entiers dépens du présent référé et de ses suites, qui pourront être recouvrés par Maître Karl Fredrik SKOG, avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions des article 696 et 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025, puis renvoyée à celle du 13 février 2026 où elle a été entendue.

A l’audience du 13 février 2025, la SARL 2DFI CONSEILS, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Elle fait valoir que Madame [Z] [U] [F] lui a consenti, par acte du 27 décembre 2024, un mandat exclusif de vente de son bien immobilier qui a conduit à la signature d’un compromis de vente le 28 février 2025, réitéré devant notaire en date du 3 juillet 2025. Elle indique que depuis cette date, la somme de 12.000 euros correspondant aux frais d’agence à la charge du vendeur, qui lui revient, est séquestrée à l’étude notariale par Madame [Z] [U] [F] qui s’oppose au paiement de cette somme. Elle estime qu’en vertu du mandat de vente, le paiement de cette somme n’est pas sérieusement contestable de sorte qu’elle est bien fondée à saisir le juge des référés.

Y ajoutant oralement, elle indique, en réponse aux moyens adverses, qu’il n’existe pas de lien entre l’opposition au paiement et la nouvelle demande présentée par la défenderesse et relève que la vente a été réitérée sans réserve. Elle indique en outre que celle-ci pouvait sans difficulté envoyer elle-même la convocation à l’assemblée générale aux acquéreurs dont l’adresse figurait sur le compromis de vente.

En défense, Madame [Z] [U] [F], représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

A titre principal,

— Dire que les demandes de la société 2DFI CONSEILS de la contestation sérieuse,

— Condamner la société 2DFI CONSEILS à lui payer la somme de 78.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts,

A titre subsidiaire,

— Juger que la société 2DFI CONSEILS a manqué à ses obligations contractuelles,

— Si par extraordinaire, le juge des référés estimait fondées la demande de condamnation formulée par la société 2DFI CONSEILS, il autorisera Madame [U] [F] à séquestrer la somme de 12.000 euros au titre des frais d’agence entre les mains du Notaire, Maître [T] [N] situé [Adresse 3], jusqu’à la décision définitive du juge du fond,

En tout état de cause,

— Débouter la société 2DFI CONSEILS de l’ensemble de ses demandes,

— La condamner à lui verser la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux dépens

Elle fait valoir que le compromis de vente ne prévoit pas de clause attribuant le coût des travaux décidés en assemblée générale entre la signature du compromis et la réitération de la vente au vendeur, de sorte qu’ils doivent porter sur les acquéreurs sauf preuve d’une faute du vendeur. Elle précise que lorsqu’elle a reçu sa convocation pour l’assemblée générale réunie avant la réitération de la vente, elle l’a immédiatement adressée à l’agence pour transmission aux acquéreurs, ce qu’elle n’a pas fait, de sorte qu’elle se retrouve obligée de prendre en charge les coûts ainsi votés. Elle estime que l’agence a engagé sa responsabilité en rédigeant une clause insuffisamment claire qui ne lui permettait pas de savoir qu’elle devait elle-même adresser la convocation aux acquéreurs, et qu’elle a manqué à son devoir d’information et de conseil ce qui justifie l’octroi d’une provision à valoir sur les dommages et intérêts auxquels elle peut prétendre. Elle ajoute enfin que le juge du fond étant susceptible d’annuler, sur ce même fondement, la commission d’agence, elle est bien fondée à retenir cette somme auprès du notaire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au cas présent, il apparait que Madame [Z] [U] [F] a confié à la SARL 2DFI CONSEILS, en qualité d’agent immobilier, un mandat de vente exclusive de son bien immobilier situé à [Localité 1], pour lequel une offre d’achat a été signée électroniquement en date du 22 février 2025, puis le compromis de vente en date du 28 février 2025.

Ce compromis stipule, en pages 10 et 11, que « le VENDEUR supportera les provisions ou dépenses non comprises dans le budget provisionnel, et ce compris les provisions y afférentes exigibles après la mutation, relatives à des travaux décidés entre la signature du présent compromis et celle de sa réitération par acte authentique, qu’ils soient exécutés ou non, le VENDEUR s’engageant à constituer toute garantie à cet effet. […] En outre, le coût définitif des travaux urgents de sauvegarde de l’immeuble décidés par le syndic avant la réitération du présent compromis par acte authentique restera à la charge exclusive du VENDEUR. Le VENDEUR s’engage à transmettre à l’ACQUEREUR l’ordre du jour de toute assemblée générale, accompagnée de ses annexes, pour information. Il s‘engage également à lui transmettre tout document relatif à une réunion, une consultation ou une décision prise […]. ».

Dans un contexte où la vente a été réitérée par acte authentique du 3 juillet 2025, ce document prévoit, en page 25, que l’acquéreur déclare ne pas avoir reçu les documents relatifs à l’assemblée générale qui s’est tenue le 27 mai 2025, de sorte que « ces travaux restent à la charge du VENDEUR. Ainsi le VENDEUR remboursera à réception d’un état daté actualisé à l’ACQUEREUR la somme due au titre des travaux votés de ravalement de façades et de révision de la couverture, ainsi que les travaux votés de modernisation des différents ascenseurs ».

Or, Madame [Z] [U] [F] ne conteste pas que le montant des honoraires d’agence, de 12.000 euros, est retenu par le notaire rédacteur à sa demande et qu’elle n’a pas donné suite à la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception qui lui a été adressée par la SARL 2DFI CONSEILS et qu’elle a réceptionnée le 14 août 2025.

Pour justifier le blocage de ces fonds, elle fait valoir la possibilité d’engager une procédure devant le juge du fond en responsabilité de l’agent immobilier qui n’aurait pas transmis à l’acquéreur la convocation à l’assemblée générale du 27 mai 2025 comme elle le lui avait demandé.

Mais, force est de constater que Madame [Z] [U] [F] ne produit, à l’appui de cette allégation, aucun élément antérieur au 27 mai 2025 permettant de justifier de la transmission des documents à la SARL 2DFI CONSEILS, comme d’un mandat de transmission à l’acquéreur desdits documents, dans un contexte où la clause figurant au compromis de vente précité attribue la responsabilité de la transmission desdits documents au seul vendeur. Il ne ressort notamment pas du mandat exclusif de vente produit par les parties de délégation de mission sur ce point.

Ainsi, il résulte suffisamment des éléments produits que le principe comme le quantum de l’obligation de paiement par Madame [Z] [U] [F] des honoraires d’agence relatifs à la vente de son bien immobilier, régulièrement réitérée par acte authentique du 3 juillet 2025, sont démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision.

Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [U] [F] à payer à la SARL 2DFI CONSEILS une provision de 12.000 euros à valoir sur le paiement de ses honoraires.

Selon l’article 1231-6 du code de procédure civile, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Il y a donc lieu de faire courir, conformément à la demande les intérêts dus au taux légal à compter de la réception du courrier de mise en demeure précité, soit à compter du 14 août 2025.

Sur le déblocage des fonds

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Au cas présent, la SARL 2DFI CONSEILS sollicite que le notaire, Maître [T] [N], soit autorisé à débloquer les fonds séquestrés à son étude et correspondant au montant de la provision.

Mais force est de constater que ledit notaire n’est pas partie à la présente procédure.

Dès lors, la demande sera rejetée.

Sur demande reconventionnelle de provision au titre de dommages et intérêts

Selon l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout.

Au cas présent, Madame [Z] [U] [F] forme à titre reconventionnel une demande provisionnelle à valoir sur les dommages et intérêts qui lui seraient alloués dans le cadre d’une action en responsabilité de l’agent immobilier.

Or, prenant en compte le fait que le juge du fond est susceptible, dans le cadre d’une telle procédure, de supprimer ou réduire le montant des honoraires de l’agent immobilier, il existe un lien suffisant entre la demande provisionnelle présentée à titre reconventionnel et la demande initiale de la SARL 2DFI CONSEILS.

La demande reconventionnelle sera donc déclarée recevable.

Selon le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, en référé, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Néanmoins, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Mais, dans l’hypothèse où la demande présentée par la SARL 2DFI CONSEILS a été accueillie comme remplissant les conditions d’évidence requises devant le juge des référés, il n’apparait pas que le principe de la responsabilité de la SARL 2DFI CONSEILS soit engagé avec l’évidence requise devant le juge des référés pour accorder une provision.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande provisionnelle présentée par Madame [Z] [U] [F].

Sur les frais et dépens

Madame [Z] [U] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente procédure de référé.

Conformément à l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il sera donc fait droit à la demande en ce sens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile Madame [Z] [U] [F] sera condamnée à payer à la SARL 2DFI CONSEILS une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Z] [U] [F] à payer à la SARL 2DFI CONSEILS une provision d’un montant de 12.000 euros à valoir sur le paiement de ses honoraires en application de l’acte authentique reçu par Maître [T] [N], notaire à [Localité 2] en date du 3 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à autoriser Maître [T] [N], notaire à [Localité 2] à débloquer les fonds séquestrés en son étude ;

DECLARE recevable la demande reconventionnelle de Madame [Z] [U] [F] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d’une provision formée par Madame [Z] [U] [F] à l’encontre de la SARL 2DFI CONSEILS ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [U] [F] à payer à la SARL 2DFI CONSEILS une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [U] [F] aux dépens de l’instance en référé ;

DIT que les dépens seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Karl Fredrik SKOG, avocat au Barreau de PARIS ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 mars 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,