TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e TROVATO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06610 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5K3B

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 22 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 5] HABITAT OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [H] [X]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne, assistée de M^e Frédéric TROVATO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0516

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06610 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5K3B

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 13 avril 1989, [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [J] [T] un appartement à usage d’habitation, de trois pièces, avec une cave et un parking, situés [Adresse 2].

Madame [J] [T] est décédée le 21 mai 2022.

Madame [H] [X], fille de Madame [J] [T], a sollicité le transfert du bail. [Localité 5] HABITAT, se prévalant des dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, a rejeté la demande, au vu de la composition du ménage inadapté à la taille de l’appartement. [Localité 5] HABITAT-OPH a néanmoins proposé un appartement de deux pièces à Madame [H] [X] situé au [Adresse 4], ce qu’elle a refusé.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 2 juillet 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater que les conditions légales du transfert du bail ne sont pas remplies à l’égard de Madame [H] [X] et que le bail est résilié,

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [H] [X], et tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, le juge se réservant la liquidation de l’astreinte, qui liquidée après trois mois est à nouveau fixée,

— suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code civile des procédures d’exécution,

— ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers dans un garde-meuble au choix de la requérante et aux frais, risques et péril du défendeur,

— condamner Madame [H] [X] à lui verser à compter du jugement une indemnité d’occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, augmenté de 30%,

— capitalisation des intérêts,

— condamner Madame [H] [X] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 12 mars 2025, [Localité 5] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, déposant des écritures, a réitéré oralement les termes de son assignation, rappelant qu’il appartient à la défenderesse de prouver sa cohabitation avec la bénéficiaire du bail, sa mère, une année avant son décès, l’administration fiscale se bornant à enregistrer une déclaration d’adresse nominative, et les attestations fournies ne faisant que signaler l'« avoir croisé à plusieurs reprises », sans précision de temporalité. La défenderesse ne prouve pas, non plus, que la taille de l’appartement est adaptée à la taille du ménage, ni Monsieur [O], ni Madame [C], ne vivant avec Madame [T] avant son décès, le questionnaire d’occupation des lieux retourné en 2022 ne les mentionnant pas. Au soutien de ses prétentions, [Localité 5] HABITAT-OPH insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies, la défenderesse ne justifiant pas de la condition de cohabitation d’au moins un an avant le décès de la locataire et ajoutant que le bien, de 3 pièces, est en outre manifestement sous-occupé.

Madame [H] [X], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet des demandes à son encontre et le constat du transfert du bail à son nom à compter du 22 mai 2022. Elle soutient que Madame [C] vivait avec elles, mais précise que son compagnon est entré dans les lieux en 2022. Elle explique que Madame [C] n’a pas modifié son adresse pour les impôts en 2021, en raison du stress lié à la maladie de Madame [T], cette dernière ayant d’ailleurs fait une attestation en 2021 déclarant que Madame [C] vivait bien dans les lieux. Elle a demandé par ailleurs la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

La défenderesse a été autorisée, par note en délibéré, à apporter tous documents permettant de justifier les conditions d’occupation des lieux, tant en ce qui la concerne qu’en ce qui concerne Madame [C].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Selon l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

Les conditions s’apprécient à la date du décès du locataire.

En l’espèce, le décès du locataire est survenu le 21 mai 2022.

S’agissant de la première condition d’occupation des lieux avec le locataire depuis plus d’un an avant son décès, il sera relevé qu’elle est bien remplie. En effet, si Madame [H] [X] produit, en délibéré, comme elle y a été autorisée, plusieurs documents administratifs (fiches de paie, contrat d’apprentissage…) et bancaires, prouvant qu’elle vivait effectivement en compagnie de sa mère, cette dernière répondant à l’enquête d’occupation du logement datée du 30 décembre 2021 ayant bien mentionné sa fille dans les occupants des lieux. Ces éléments précis et concordants suffisent à établir la présomption de fait de résidence du défendeur au domicile de sa mère depuis plus d’un an au sens de l’article 1382 du code civil.

Il sera relevé que Madame [H] [X] justifie d’un revenu fiscal de référence de 12320 euros en 2021, soit de ressources inférieures au plafond de 23 721 euros applicable.

S’agissant enfin de la troisième condition de l’adaptation du logement à taille du ménage, force est de constater en revanche, qu’au jour du décès du locataire, sa fille y résidait seule. En effet, elle a indiqué au cours de l’audience que son compagnon n’y résidait pas, lors du décès de sa mère. Par ailleurs, les éléments présentés pour justifier de la présence de Madame [C], malgré l’autorisation de fournir en délibéré, tout document permettant de le justifier, sont insuffisants. En effet, seules, une attestation de Madame [T] daté de 2021, qui ne répond pas aux exigences de l’article 202 du code civil, des attestations de voisins disant qu’ils rencontrent Madame [C] dans les parties communes sans précision de dates, ou des clichés photographiques inopérants sont versés, alors que l’avis d’imposition pour 2021 de Madame [C] la situe à une autre adresse et que le questionnaire rempli par Madame [T] à [Localité 5] HABITAT-OPH contredit son attestation puisqu’elle n’évoque pas la présence de Madame [C] dans les lieux. Aucun autre document n’est produit, alors que Madame [C] aurait pu, par exemple, fournir la date de congé de son ancien logement ou, s’il s’agissait d’une résidence secondaire, la taxe d’habitation, des relevés divers comme le versement de sa pension… De ce fait et au vu de la carence probatoire, il ne sera pas fait droit au transfert du logement, puisque s’agissant d’un appartement de type F3, il est inadapté à une personne célibataire.

Dès lors, la condition de l’adaptation du logement à la taille du ménage fait défaut. En ces conditions, aucun transfert du droit au bail n’a pu s’opérer au profit de Madame [H] [X], et si [Localité 5] HABITAT-OPH lui a proposé un autre logement plus adapté, alors qu’il n’en avait pas l’obligation, elle a refusé.

Dès lors, les conditions du droit au transfert du bail ne sont en l’état pas réunies de sorte que le bail s’est trouvé résilié à la date du décès du locataire, soit au 21 mai 2022. La défenderesse sera ainsi déboutée de sa demande de transfert de bail.

Madame [H] [X] étant sans droit ni titre depuis le 22 mai 2022, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, Madame [H] [X] sera ainsi tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges dus si le bail s’était poursuivi afin de compenser l’absence de restitution des lieux, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant [Localité 5] HABITAT-OPH et Madame [J] [T] relativement au logement avec une cave et un parking, situés [Adresse 2] à la date du décès du locataire le 21 mai 2022 ;

DÉBOUTE Madame [H] [X] de ses demandes de transfert du bail à son profit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, [Localité 5] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L.412-1 et L.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution et de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [H] [X] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 mai 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DÉBOUTE [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [H] [X] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection