COUR D’APPEL DE [Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Novembre 2025

N°

N° RG 22/00059 – N° Portalis DBWP-W-B7G-CO2Z

DEMANDERESSE :

[Adresse 8] [Adresse 4]

Pris en la personne de son syndic, la SAS [N] IMMOBILIER [Localité 5] ET MER, dont le siège est sis [Adresse 6]

ayant pour avocat postulant par Maître Jean-François CLEMENT, avocat au barreau des HAUTES-ALPES, et pour avocat plaidant Maître Regis BAUTIAN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

UNION DES ESCONDUS

Union de syndicats dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

ayant pour avocat postulant Maître Aude ROMA-COLLIGNON, avocat au barreau des HAUTES-ALPES, et pour avocat plaidant Maître Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Mireille CAURIER-LEHOT, Vice-Président du Tribunal

JUGES : Denis WEISBUCH, Président

Julien WEBER, Juge

GREFFIER, présent lors des débats et du prononcé : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS :

A l’audience publique du 1er septembre deux mil vingt-cinq, Mireille CAURIER-LEHOT, Juge rapporteur, a entendu seul les plaidoiries conformément à l’article 805 du code de Procédure Civile, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et a fait rapport au Tribunal dans son délibéré, les parties ayant été préalablement avisées que le jugement serait prononcé le dix novembre deux mil vingt-cinq, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’union des Escondus est une union syndicale qui se compose des syndicats des copropriétaires des immeubles membres de l’Union.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située à [Adresse 9] (05) fait partie de cette Union.

Une assemblée générale des copropriétaires de l’union des Escondus s’est tenue le 31 août 2021.

Souhaitant obtenir l’annulation de cette assemblée générale, le [Adresse 8] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée, ci-après Sas, [N] Immobilier a, par acte d’huissier signifié le 13 décembre 2021, fait assigner l’Union des Escondus devant le tribunal judiciaire de Gap.

Le [Adresse 8] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la Sas [N] Immobilier, demande au tribunal, conformément à ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, de :

à titre principal,

— prononcer la nullité de l’assemblée générale de l’union des Escondus du 31 août 2021,

subsidiairement,

— prononcer la nullité des résolutions n° 3 – 4 – 5 – 6.7 – 7 – 8 – 9 – 11.1 – 11.2 – 11.3 – 11.4 – 11.5 – 11.6 – 13.1– 13.2 – 13.3 – 13.4 – 13.5 – 13.6 – 14 – 15 – 16 – 17 – 18 et 19 de l’assemblée générale du 31 août 2021,

— condamner l’Union des Escondus à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

L’union syndicale des Escondus, représentée par son syndic en exercice, la Sas Foncia Terres de Provence, demande au tribunal, conformément à ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, de :

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7],

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maître Aude Roma-Collignon, Avocat, qui affirme y avoir pourvu.

— dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 1er septembre 2025.

Lors de l’audience, les parties ont été informées que le jugement serait rendu le 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la nullité de l’assemblée générale du 31 août 2021

L’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’ “un syndicat de copropriétaires peut être membre d’une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l’objet est d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement communs ainsi que la gestion de services d’intérêt commun.

[…]

Les statuts de l’union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente loi.

[…]

L’assemblée générale de l’union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l’union. Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu’ils représentent.”

L’article 43 de cette loi précise que “toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

[…]

Il est institué un conseil de l’union chargé d’assister le président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d’un représentant désigné par chaque membre de l’union.”

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, “les statuts de l’union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente section.”

Selon l’article 6 des statuts de l’union des Escondus relatif à la composition de l’assemblée générale, “l’assemblée générale de l’Union syndicale se compose des syndicat des immeubles membres de l’Union Syndicale. Le Syndicat de chaque immeuble sera représenté aux assemblées générales de l’Union syndicale par un syndic délégué qui sera élu chaque année, assisté de deux délégués par syndicat” (pièce 1 du demandeur).

Le règlement de copropriété de l’union syndicale des Escondus stipule en son article IX relatif à la tenue des assemblées que “sont convoqués, les représentants des copropriétaires, soit en vertu des statuts de l’Union des syndicats des Résidences des Escondus : le Président en exercice de chaque copropriété, et deux membres des Syndicats de chaque copropriété.”

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété “représente le syndicat dans tous les actes civils” et est le “seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer.”

L’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 énonce que “le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.”

Enfin, sur le fondement de l’article 63-3 du décret du 17 mars 1967, “lorsqu’un syndicat de copropriétaires est membre d’une union de syndicats, son représentant au conseil de l’union est désigné parmi les copropriétaires.”

Il ressort de la combinaison des textes susvisés que le syndicat des copropriétaires membre d’une union syndicale est valablement représenté à l’assemblée générale des copropriétaires par son syndic de copropriété, seul habilité à le représenter dans les actes de la vie civile, et que cette faculté de représentation ne peut être être écartée par les statuts de l’union. Il apparaît par ailleurs qu’un conseil de l’union est institué au sein de chaque union syndicale composé d’un représentant de chaque membre de ladite union.

S’agissant des modalités de convocation et de vote, il appert des dispositions susvisées que lors d’un vote par correspondance, la convocation n’est régulièrement faite qu’en cas de transmission, avec la convocation, du formulaire de vote par correspondance.

En l’espèce, il apparaît que les statuts de l’union syndicale et le règlement de l’union syndicale font référence à un “syndic délégué” et à un “président” en charge de représenter les syndicats des copropriétaires membres de l’union au sein des assemblées générales (pièces 1 et 2 du demandeur). C’est d’ailleurs à ce titre que les convocations et les formulaires de vote par correspondance ont été adressés aux présidents en exercice des syndicats, en leur qualité de représentants des copropriétés (pièces 6, 8 et 9 de l’Union Syndicale des Escondus).

Or, en vertu des articles 8, 29 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, seul le syndic de copropriété est en mesure de représenter valablement le syndicat des copropriétaires pour ses actes, y compris en leur qualité de membre de l’assemblée générale des copropriétaires de l’union syndicale des Escondus, les représentants élus des copropriétés ayant vocation à représenter leur syndicat des copropriétaires uniquement au sein du conseil de l’union. Ainsi, l’article 6 des statuts de l’union syndicale des Escondus et l’article IX du règlement de copropriété de ladite union doivent être réputés non écrits.

Il résulte des pièces produites aux débats que si une convocation a effectivement été envoyée à la Sas [N] Immobilier, prise en sa qualité de syndic de copropriété de la résidence [Adresse 4], le formulaire de vote par correspondance a été adressé à M. [S] [I] par le syndic de copropriété de l’union syndicale des Escondus, ce formulaire mentionnant dans son en-tête que M. [S] [I] a voté “POUR LE SDC OUTAGNO” et ayant été signé par lui (pièces 6 du demandeur et 9 de l’union syndicale).

M. [S] [I] n’ayant cependant pas qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] au sein de l’assemblée générale des copropriétaires de l’union syndicale, il ne pouvait être destinataire du formulaire de vote par correspondance du [Adresse 8] [Adresse 4] et ne pouvait davantage signer ledit formulaire.

La Sas Foncia Terres de Provence, prise en sa qualité de syndic de copropriété de l’union syndicale, ayant adressé un formulaire de vote par correspondance à M. [S] [I] en sa qualité de représentant du [Adresse 8] [Adresse 4], a manifestement commis une erreur qui entache la procédure de vote d’une irrégularité.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] n’ayant pas valablement été représentée à l’assemblée générale des copropriétaires de l’union syndicale du 31 août 2021, la mention portée sur la feuille de présence à l’assemblée selon laquelle son vote par correspondance a été reçu le 27 août 2021 est nécessairement erronée (pièce 5 du demandeur).

Enfin, si l’union syndicale des Escondus allègue que les convocations ont été faites de concert avec la Sas [N] Immobilier et que le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] ne peut dès lors se prévaloir de sa propre turpitude, il convient de relever que la régularité des convocations et de la procédure de vote doit être assurée par le syndic de copropriété de l’union syndicale, de sorte qu’il appartenait à la Sas Foncia Terres de Provence de faire respecter les dispositions légales et réglementaires en vigueur pour la bonne tenue de l’assemblée générale. Ainsi, puisque le respect d’un formalisme de convocation et de vote était une obligation qui pesait sur la Sas Foncia Terres de Provence, l’absence de représentation valable du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] ne peut que lui être reprochée dans la mesure où elle était en charge de la rédaction des convocations, des formulaires de vote par correspondance et de la feuille de présence.

Enfin, il ressort effectivement dès pièces produites aux débats que les convocations ont été rédigées par la Sas Foncia Terres de Provence après échanges avec la Sas [N] Immobilier (pièces 5 à 9 de l’union syndicale). Les courriels démontrent manifestement que les deux syndics de copropriété étaient de bonne foi et ont convoqués les copropriétaires de l’union syndicale à l’assemblée générale du 31 août 2021 conformément aux stipulations des statuts et du règlement de copropriété. En revanche, dans la mesure où ces clauses ont été réputées non écrites puisqu’étant contraires à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la bonne foi des syndics de copropriété ne peut suffire à couvrir les irrégularités constatées qui découlent directement de l’invalidation des stipulations précitées.

L’irrégularité relevée ne peut dès lors qu’entraîner la nullité de cette assemblée générale qui devra être prononcée.

II – Sur les autres demandes

L’union syndicale des Escondus, partie succombante, sera tenue de supporter la charge des dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’Outagno la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter la décision du bénéfice de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Gap, après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale de l’union syndicale des Escondus du 31 août 2021,

CONDAMNE l’union syndicale des Escondus à supporter la charge des dépens de l’instance,

CONDAMNE l’union syndicale des Escondus à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la vice-présidente et le greffier.

Le greffier La vice-présidente