TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [C], [O], [Y] [W]

Madame [E], [U], [S] [M] divorcée [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Caroline MESSERLI

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03041 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7N7C

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 24 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL (anciennement SCI COLISEE RARETE), dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Caroline MESSERLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0663

DÉFENDEURS

Monsieur [C], [O], [Y] [W], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [E], [U], [S] [M] divorcée [W], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 24 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03041 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7N7C

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 février 2003, la SCI COLISEE RARETE, à laquelle la SCI COLISEE RESIDENTIEL vient aux droits, a consenti un bail d’habitation à M. [C] [W] et Mme [E] [M] épouse [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] ([Adresse 1]) au 1er étage, porte D avec cave et parking souterrain, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 696,18 euros.

Par actes de commissaire de justice du 12 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [W] un commandement de payer la somme principale de 16372,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Ce même commandement à été délivré à Mme [M] le 19 novembre 2024,

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [W] et Mme [E] [M] épouse [W] le 20 novembre 2024.

Par assignations du 25 février 2025 et du 7 mars 2025, la SCI COLISEE RESIDENTIEL anciennement SCI COLISEE RARETE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [W] et Mme [E] [M] épouse [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,18.979,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2025,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 19 mai 2025, la SCI COLISEE RESIDENTIEL anciennement SCI COLISEE RARETE représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 13 mai 2025, s’élève désormais à 24.043,62 euros. La SCI COLISEE RESIDENTIEL anciennement SCI COLISEE RARETE considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise qu’elle n’est pas informée que la locataire a quitté les lieux, pas plus du divorce définitif des époux n’ayant été destinataire que d’une ordonnance de non-conciliation.

M. [C] [W] expose qu’il est divorcé et que Mme [M] a quitté les lieux depuis 2008.

Il est autorisé à produire par une note en délibéré le jugement de divorce à verser aux débats et ce pour le 20 juin au plus tard.

Le défendeur précise qu’il va quitter les lieux fin juin 2025 et sollicite des délais de paiement pour solder la dette locative ; il perçoit environ mensuellement 2.000 euros mais étant entrepreneur individuel, ses revenus sont irréguliers.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Mme [E] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La SCI COLISEE RESIDENTIEL anciennement SCI COLISEE RARETE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [C] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aucune note en délibéré n’est parvenue au greffe de la juridiction dans le temps imparti.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

SCI COLISEE RESIDENTIEL anciennement SCI COLISEE RARETE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, les commandements de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail ont été signifiés aux locataires les 12 et 19 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 16.372,25 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification du dernier commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI COLISEE RESIDENTIEL anciennement SCI COLISEE RARETE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI COLISEE RESIDENTIEL anciennement SCI COLISEE RARETE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mai 2025, M. [C] [W] et Mme [E] [M] épouse [W] lui devaient la somme de 24.043,62 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [W] et Mme [E] [M] épouse [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de M. [W] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel depuis plusieurs mois ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. Sa demande de délai sera rejetée.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI COLISEE RESIDENTIEL anciennement SCI COLISEE RARETE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [W] et Mme [E] [M] épouse [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la SCI COLISEE RESIDENTIEL anciennement SCI COLISEE RARETE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, de l’absence de règlement depuis octobre 2014 et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans les commandements de payer du 12 et 19 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 février 2003 entre la SCI COLISEE RESIDENTIEL anciennement SCI COLISEE RARETE, d’une part, et M. [C] [W] et Mme [E] [M] épouse [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 5] (75016) au 1er étage, porte D avec cave et parking souterrain est résilié depuis le 20 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [W] et Mme [E] [M], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [C] [W] et Mme [E] [M] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] au 1er étage, porte D avec cave et parking souterrain ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [C] [W] et Mme [E] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [C] [W] et Mme [E] [M] à payer à la SCI COLISEE RESIDENTIEL anciennement SCI COLISEE RARETE la somme de 24.043,62 euros (vingt-quatre mille quarante-trois euros et soixante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

REJETTE la demande de délais formulée par M. [C] [W],

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [C] [W] et Mme [E] [M] à payer à SCI COLISEE RESIDENTIEL anciennement SCI COLISEE RARETE la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [C] [W] et Mme [E] [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer des 12 et 19 novembre 2024 et celui des assignations du 7 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge