Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC M^e VILETTE + 1 CCC M^e FACCENDINI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 28 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/

N° RG 24/02985 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PYFI

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. TIMAUTO

18 Boulevard Pierre Mendès France

59240 DUNKERQUE

représentée par M^e Agnès VILETTE, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et M^e Julien SABOS, avocat au barreau de DUNKERQUE, avocat plaidant, substitué par M^e Maria CHARLY, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE :

S.C.I. MARKET’IN

1390 Avenue du Campon

06110 LE CANNET

représentée par M^e Jean-Louis FACCENDINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Monsieur BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 06 Mai 2025 ;

A l’audience publique du 03 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Juillet 2025.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 11 septembre 2020, la SCI MARKET’IN a donné à bail commercial à la SARL TIMAUTO un local situé au CANNET dans l’immeuble L’Européen situé 1390 avenue du Campon.

Le bail a été résilié amiablement le 13 septembre 2023, avec effet au 1er septembre 2023.

Le 20 novembre 2023, la SCI MARKET’IN a adressé à la SARL TIMAUTO un chèque de 3487,73€ correspondant au remboursement du dépôt de garantie de 12.000€ duquel elle a déduit les sommes suivantes :

– honoraire avocat pour rédaction du bail pas réglé : 1200 €

– décompte charges restant à devoir à la société du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2023 après déduction des acomptes : 6315,49 €

– réparation vitre portail : 996,78 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, la SARL TIMAUTO a fait assigner devant le tribunal judiciaire de céans la SCI MARKET’IN à l’effet de voir principalement condamner la requise à lui régler la somme de 11 003,22 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 14 039 € au titre des provisions de charges indues, outre intérêts et demandes accessoires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la SARL TIMAUTO demande au tribunal de :

Vu les articles L145-40-2, R145-35 à R145-37 du Code de commerce

Condamner la SCI MARKET’IN à payer à SARL TIMAUTO :

La somme de 9 803,22€ au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter du 28 décembre 2023

La somme de 14 039,00€ au titre des provisions de charges indues, avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation

Débouter la SCI MARKET’IN de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Subsidiairement

Vu l’article 2044 du Code civil

Condamner la SCI MARKET’IN à payer à SARL TIMAUTO 12.000€ au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter du 28 décembre 2023

En tout état de cause,

Condamner la SCI MARKET’IN à payer à la SARL TIMAUTO la somme de 3600€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 avril 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la SCI MARKET’IN demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du Code civil, l’article 4 de la convention de résiliation du bail commercial signé le 13 septembre 2023 par la SCI MARKET’IN et la SARL TIMAUTO,

Débouter la SARL TIMAUTO de l’ensemble de ses demandes

La condamner à payer la somme de 2248,91 € au titre du solde des charges du 1er octobre 2020 au 30 juin 2022

La condamner à payer 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 février 2025 avec un effet différé au 6 mai 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience de juge unique du 3 juin 2025. Les débats clos le jugement a été mis en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes réciproques au titre des charges et sur le compte entre les parties

Le bail liant les parties est en date du 11 septembre 2020. Il a donc été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014. Sont par conséquent applicables les dispositions de l’article L 145 – 40 – 2 du code de commerce selon lesquelles :

Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. (…)

Aux termes des dispositions de l’article R 145 – 36, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L 145 – 40 – 2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Le bail litigieux prévoit à l’article 22 que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 6000 € hors-taxes, majoré de la TVA (…) le preneur versera chaque mois d’avance au bailleur une provision sur charges de 250 € et une provision sur taxe foncière de 250 €. (…) Le preneur remboursera au bailleur le montant des charges mentionnées à l’article 23 du bail.

Aux termes de l’article 23 intitulé « inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail » il est stipulé que le preneur remboursera uniquement au bailleur « sa cote » des charges afférentes au local loué. Il remboursera le montant de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères afférentes au local loué.

Le tribunal constate dès lors que le bail comporte un inventaire précis et limitatif en ce qui concerne les impôts et taxes à savoir la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères afférentes au local loué, et prévoit une répartition précise entre le bailleur et le locataire de ce chef.

En revanche, la notion de « charges afférentes au local loué » ne répond pas à l’exigence légale. Cette formulation est imprécise et ne permet pas de déterminer de quelle catégorie de charges il s’agit. Or toutes les charges ne peuvent être mises à la charge du locataire.

Par ailleurs, la SCI MARKET’IN, sur qui pèse la charge de la preuve de ce qu’elle s’est libérée de son obligation d’avoir à établir un état récapitulatif annuel adressé au locataire dans le délai fixé à l’article R 145 – 36 du code de commerce, ne démontre pas s’être acquittée de cette obligation.

Dès lors, c’est à bon droit que la SARL TIMAUTO réclame que soit supprimée du décompte relatif à la restitution du dépôt de garantie, la somme en débit de 6315,49 € « au titre des charges restant à devoir du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2023 ».

La SCI MARKET’IN est donc redevable au titre du dépôt de garantie de la somme suivante : 12 000 – 996,78 € au titre de la vitre du portail – 1200 € au titre du coût de la rédaction du bail (somme qui est justifiée par une facture, qui est mise à la charge du preneur par le bail, et qui est reconnue par la société TIMAUTO dans ses dernières écritures – page 8) = 9803,22 €.

La SCI MARKET’IN n’est en outre pas fondée à réclamer un reliquat de charges.

Reconventionnellement, la SARL TIMAUTO allègue une créance de 14 039 € au titre des charges qu’elle aurait acquittées de manière indue. Le bailleur conteste que cette somme ait été réglée pendant le cours du bail. Force est de constater que les éléments produits par la SARL TIMAUTO (pièce 7) sont insuffisants à démontrer le paiement effectif entre les mains de la SCI MARKET’IN par elle des sommes qu’elle allègue au titre des charges. En revanche il résulte du propre décompte du bailleur en date du 20 novembre 2023 (pièce 2) que la SCI MARKET’IN a indiqué avoir reçu 3000 € d’acompte sur charges pour la période courant du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2023. En l’absence à la fois de clause comportant un inventaire précis des charges récupérables, et d’un état récapitulatif annuel, la SCI MARKET’IN sera condamnée à restituer cette somme de 3000 €. Le surplus de la demande reconventionnelle sera rejeté.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire formée par la SARL TIMAUTO tendant à voir condamner la SCI MARKET’IN à régler 12 000 € sur le fondement de l’article 2044 du Code civil, dès lors que la convention de résiliation de bail alléguée a pour objet de recueillir l’accord des parties sur une rupture anticipée du bail sans que celles-ci ne puissent plus formuler de demandes au titre du bail du 1er septembre 2020 et à sa résiliation. Cette convention ne porte aucune mention relativement aux charges et/ou au dépôt de garantie. Au demeurant chacune des parties au présent litige, tout en invoquant cette convention, persiste à revendiquer des créances au titre des charges et/ou dépôt de garantie, ce dont il ressort dès lors qu’en réalité la convention n’avait pas vocation à régir les rapports des cocontractants relatifs aux arriérés locatifs.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SCI MARKET’IN qui succombe, supportera les dépens et devra indemniser la SARL TIMAUTO au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile selon détail précisé au dispositif.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire attachée de droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les articles L145-40-2, R145-35 à R145-37 du Code de commerce

Condamne la SCI MARKET’IN à payer à SARL TIMAUTO :

la somme de 9 803,22€ au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter du 28 décembre 2023

la somme de 3 000 euros en remboursement des provisions sur charges acquittées entre le 1er juillet 2022 et le 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Déboute la SARL TIMAUTO de sa demande subsidiaire sur le fondement de l’article 2044 du code civil

Déboute la SCI MARKET’IN de sa demande de condamnation de la SARL TIMAUTO au titre du solde des charges du 1er octobre 2020 au 30 juin 2022

Condamne la SCI MARKET’IN à payer à la SARL TIMAUTO la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamne la SCI MARKET’IN aux dépens de l’instance

Juge n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Rejette toutes autres demandes

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE