1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e VERANY + 1 CCC M^e POCQUET

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 30 OCTOBRE 2025

[U] [O] [E]

c/

[J] [Z]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00504 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFHJ

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 09 Juillet 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [U] [O] [E]

née le 12 Décembre 1954 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e David VERANY, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Marie DUROCHAT, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

Monsieur [J] [Z] Demeurant [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 4]

Immatriculé au registre national des entreprises de CANNES sous le n°892 792 474.

né le 08 Novembre 1967 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-001622 du 10/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représenté par M^e Mélanie POCQUET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Marie DUROCHAT, avocat au barreau de GRASSE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 09 Juillet 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 11 Septembre, prorogé au 30 Octobre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2019, Madame [U] [O] [E] a donné à bail commercial à Monsieur [J] [Z], pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2019, un local commercial situé dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], donnant à l’arrière de l’immeuble sur le [Adresse 6], moyennant un loyer annuel hors taxe en principal de 13.200 € payable par mois et à terme d’avance.

Suivant avenant en date du 13 octobre 2023, le loyer annuel hors taxe et hors charges a rétroactivement été porté à 12.000 € à compter du 1er octobre 2023 et le montant du dépôt de garantie a été réduit à 2.000 €.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 13 décembre 2024, Madame [U] [O] [E] a fait délivrer à Monsieur [J] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2.616,28 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, Madame [U] [O] [E] a fait assigner Monsieur [J] [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce:

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 28 mai 2019 consenti à Monsieur [Z] est acquise au 14 janvier 2025,

— condamner Monsieur [Z] au paiement provisionnel de la somme de 4.473,33 €, selon décompte arrêté au 11 mars 2025, sauf à parfaire,

— condamner Monsieur [Z] au paiement provisionnel de la somme de 894,67 € au titre de la clause pénale selon décompte arrêté au 11 mars 2025, sauf à parfaire,

— condamner Monsieur [Z], à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, savoir le 14 janvier 2025, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2.000 €/mois, et ce jusqu’à libération totale des lieux,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] et de tous occupants de son chef des lieux en cause, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [Z] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de commandement.

La bailleresse rappelle qu’elle avait accordé à son locataire, dans le contexte de l’état d’urgence liée à la crise sanitaire, la gratuité des loyers entre janvier et juin 2021 et une baisse de loyers à partir de juillet 2021 pendant 12 mois, qu’un commandement de payer portant sur la somme de 9.686,80 € lui avait été délivré le 1er septembre 2023 et qu’une solution amiable avait été trouvée consistant notamment en une baisse du loyer et des provisions pour charges. Elle souligne que le règlement des loyers est toutefois resté irrégulier, qu’un commandement de payer la somme de 2.616,28 € a été délivré au requis le 13 décembre 2024, qu’une somme de 1.500 € ne couvrant pas les causes du commandement a été réglé à la suite de cette délivrance, que la clause résolutoire est acquise et que la dette locative s’établit au 11 mars 2025 à la somme de 4.473,33 €.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 14 mai 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 9 juillet 2025.

Lors de l’audience, Madame [U] [O] [E], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 juin 2025, Monsieur [J] [Z] demande au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, de :

A TITRE PRINCIPAL,

— juger que les conditions d’exploitation des locaux ne sont ni sereines, ni paisibles et que Monsieur [Z] est privé de façon très significative de la jouissance du bien compte tenu des travaux en cours, depuis mi-janvier 2025, et des désordres occasionnés,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— reporter de deux années le règlement des sommes dues,

— débouter Madame [O] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— juger dans tous les cas que Monsieur [Z] ne peut être tenu qu’au règlement des loyers impayés,

— juger que le montant de l’indemnité d’occupation ne pourrait être supérieure au montant du dernier loyer,

— octroyer à Monsieur [Z], locataire de bonne foi, les plus larges délais de paiement, savoir 24 mois,

— débouter Madame [O] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Le défendeur expose qu’il a réalisé d’importants travaux dans le local, alors vétuste, que la crise sanitaire a fortement impacté son activité commerciale, qu’il a dû faire face à des problèmes personnels en raison de son divorce avec son épouse, qui travaillait avec lui dans la bijouterie, mais qu’il a continué à procéder au versement de son loyer courant. Il indique qu’il n’a pas été en mesure de régler les causes du commandement délivré le 13 décembre 2024 dans la mesure où, depuis janvier 2025, il connaît une importante baisse de son chiffre d’affaires en raison de travaux de réhabilitation d’un immeuble dans la rue où est situé son local engendrant une quasi fermeture de la rue ainsi que diverses nuisances, détournant les passants son magasin. Il souligne qu’il tente de faire ses meilleurs efforts pour régler son loyer, comme en témoignent les règlements opérés les 2 janvier 2025, 11 mars 2025 et 9 avril 2025 pour un montant cumulé de 2.000 €, et il sollicite le report de sa dette sur 24 mois dès lors que les travaux de réhabilitation devraient être prochainement achevés.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner le défendeur au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers, l’indemnité d’occupation et la clause pénale

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

La demanderesse produit aux débats le contrat de bail à effet du 1er juin 2019, ainsi que l’avenant en date du 13 octobre 2023, la liant à Monsieur [J] [Z] et qui contient, en son article 16, une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

Elle a fait signifier à son locataire, le 13 décembre 2024, un commandement de payer par acte extra-judiciaire visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 2.616,28 € au titre des loyers et charges impayés outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à Monsieur [J] [Z] en lui rappelant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement est incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance dès lors que Monsieur [J] [Z] n’a procédé qu’à un versement de 1.000 € le 2 janvier 2025 n’apurant pas les causes du commandement, et les deux autres versements de 500 € chacun n’étant intervenus que les 11 mars et 9 avril 2025, ramenant la dette locative à cette date à la somme de 5.040,58 €. La bailleresse est ainsi fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement.

Monsieur [J] [Z] ne conteste pas la créance locative, ni la régularité du commandement de payer qui lui a été délivré ; il sollicite toutefois des délais de paiement sur 24 mois et la suspension de la clause résolutoire contractuelle.

En application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision et peut subordonner les mesures à l’accomplissement par le débiteur d’acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, la bonne foi de Monsieur [J] [Z] qui invoque des circonstances défavorables (crise sanitaire liée à la pandémie de covid 19, difficultés familiales liées à un divorce et travaux dans la rue où est exploité son magasin depuis plusieurs mois) et qui a toujours procédé à des versements plus ou moins réguliers pour contenir sa dette, n’est pas remise en cause.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [J] [Z] des délais de paiement de 12 mois pour apurer les sommes restant dues, en sus du paiement du loyer courant, ces délais étant de nature à préserver les intérêts de la bailleresse s’ils sont respectés. Toutefois, il sera dit qu’en cas de manquement du locataire dans le règlement de l’arriéré ou dans le paiement du loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses entiers effets.

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Madame [U] [O] [E] précise que l’arriéré locatif au 11 mars 2025 est égal à 4.473,33€. Conformément au décompte produit aux débats (pièce en demande n°4), ce montant tient compte du règlement de 500 € réalisé le 11 mars 2025 ; il y aura toutefois lieu de déduire de ce montant la somme de (12 € x 2) au titre des frais de relance et de 143,30 € au titre du commandement de payer, qui relève de la catégorie des dépens.

Il convient ainsi d’arrêter l’arriéré locatif à la date du 11 mars 2025 à la somme de 4.306,03 € (soit 4.473,33 €- [12 € x 2] – 143,30 €) et de faire droit à la demande provisionnelle de Madame [U] [O] [E] à hauteur de ce montant.

Il convient en conséquence :

— de condamner Monsieur [J] [Z] au paiement d’une provision de 4.306,03 € égale à l’arriéré de loyers et charges arrêté au 11 mars 2024,

— d’accorder à Monsieur [J] [Z] un délai de paiement de 12 mois pour s’acquitter de cette somme, selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance,

— d’ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire pendant le délai de grâce accordé, en précisant qu’à défaut de paiement à leur terme des échéances mensuelles résultant des délais accordés, ainsi que du loyer courant et provisions mensuelles sur charges, la bailleresse sera autorisée à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle et à solliciter, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, son expulsion au besoin de la force publique.

Dans ce dernier cas, l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [Z] sera fixée à titre provisionnel à la valeur du dernier loyer pratiqué soit à la somme mensuelle de 1.067,25 € incluant les charges, à compter du 14 janvier 2025 et jusqu’au départ effectif du preneur et restitution des clés. Monsieur [J] [Z] sera condamné, en tant que de besoin, à son paiement.

Madame [U] [O] [E] sollicite en outre la condamnation de Monsieur [J] [Z] au paiement provisionnel de la somme de 894,67 € au titre de la clause pénale, prévoyant une majoration des sommes restant dues de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire, sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire (article 17 du bail).

Il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant l’application de cette clause pénale, dès lors que le montant de ces pénalités pourrait apparaître comme manifestement excessif et susceptible d’être réduit par le juge du fond.

2/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [J] [Z], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 13 décembre 2024, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridcitionnelle (décision d’aide juridictionnelle totale à son profit selon décision du 10 avril 2025 numéro de demande C-06069-2025-001622).

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [U] [O] [E] la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 900 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constate que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par Madame [U] [O] [E] , bailleresse, à Monsieur [J] [Z], locataire, le 13 décembre 2024 est resté infructueux dans le mois de sa délivrance ;

Condamne Monsieur [J] [Z] à payer à Madame [U] [O] [E] la somme provisionnelle de 4.306,03 € arrêtée au 11 mars 2025 inclus, au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges dus à cette date ;

Accorde à Monsieur [J] [Z] un délai de 12 mois pour s’acquitter de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 11 mars 2025 d’un montant de 4.306,03 € et l’autorise en conséquence à s’acquitter de cette somme par 11 versements mensuels de 359 € et un 12ème versement de 357,03 € correspondant au solde, en sus du loyer courant, qui s’imputeront en priorité sur le capital, le premier versement devant intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et les autres versements avant les 5 des mois suivants ;

Ordonne en conséquence la suspension pendant ce délai de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 13 décembre 2024;

Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit ses effets si Monsieur [J] [Z] se libère des sommes dues pendant ce délai ;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance de l’échéancier ci-dessus accordé et/ou à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance du loyer courant ainsi que de la provision sur charges, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, la clause résolutoire étant alors réputée avoir joué dès le 14 janvier 2025, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours, l’expulsion de Monsieur [J] [Z] des locaux donnés en location sis à [Localité 4] au [Adresse 3] , étant ordonnée, de son chef et de tous occupants de son chef, sans délai et sans nouvelle décision ;

Ordonne en tant que de besoin l’expulsion de Monsieur [J] [Z] , le cas échéant avec l’aide d’un serrurier et de la force publique, et dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, dans l’hypothèse où la clause résolutoire produirait son plein effet, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours charges comprises, soit 1.067,25 € , à compter du 14 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ; condamne en tant que besoin Monsieur [J] [Z] au paiement de cette indemnité provisionnelle au profit de Madame [U] [O] [E] ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement d’une provision au titre de la clause pénale ;

Condamne Monsieur [J] [Z] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 décembre 2025, qu seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle (décision d’aide juridictionnelle totale à son profit selon décision du 10 avril 2025 numéro de demande C-06069-2025-001622);

Condamne Monsieur [J] [Z] à payer à Madame [U] [O] [E] une indemnité de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés