TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le 14 juin 2024

à M^e DUMONT-SCOGNAMIGLIO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 juin 2024

à M^e Julie CAPDEFOSSE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 22/06087 – N° Portalis DBW3-W-B7G-23HN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [M] [B]

née le 10 Septembre 1954 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [E], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Julie CAPDEFOSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er janvier 2018, Madame [B] [M] a donné à bail à Madame [E] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros outre 50 euros de provisions sur charges ;

Alléguant des loyers impayés, Madame [B] [M] a fait signifier à Madame [E] [W] le 1er juillet 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant en principal de 3993,85 euros ;

La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX le 05 juillet 2022 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 07 novembre 2022, dénoncé le 08 novembre 2022 et auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [B] [M] a fait assigner Madame [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [W] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Madame [E] [W] à lui payer la somme provisionnelle de 3989,85 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2022,

— condamner Madame [E] [W] à payer à Madame [B] [M] à titre de provision la somme de 800 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [E] [W] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 1er juillet 2022.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 mai 2023 et après quatre renvois, a été retenue à l’audience du 18 avril 2024.

A cette audience, Madame [B] [M], Madame [E] [W] ont été représentés par leurs Conseils respectifs ;

Madame [E] [W], suivant conclusions en réplique et récapitulatives n°3 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, et soutenues à l’audience, demande au juge des référés de :

A titre principal

— Déclarer nulle l’assignation en raison des irrégularités faisant grief du commandement de payer du 1er juillet 2022

— Prononcer l’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de notification de l’assignation au représentant de l’Etat

— Débouter Madame [B] [M] de l’ensemble de ses demandes en raisons de la contestation sérieuse du montant de la dette réclamée à Madame [E]

— Se déclarer incompétent et inviter Madame [B] à se pourvoir au fond

A titre subsidiaire

— Constater la bonne foi de Madame [E] et suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et accorder un échelonnement de paiement sur la somme éventuellement due par cette dernière à savoir 9256,27 euros sur un délai de 36 mois

A titre reconventionnel

— Rejeter toute demande d’expulsion des lieux

— Condamner Madame [B] [M] à restituer à Madame [E] [W] les loyers et provisions sur charges de 2018 à ce jour perçus, par provision

— Condamner Madame [B] [M] à payer à Madame [E] [W] la somme provisionnelle de 10000 euros en raison du préjudice de jouissance subi

— Ordonner la suspension du paiement du loyer et/ou de l’indemnité d’occupation jusqu’à la complète réalisation des travaux nécessaires à cette mise en conformité et/ou le relogement de Mme [E] au frais de la bailleresse

— Ordonner une expertise judiciaire aux fins de déterminer les désordres du logement et travaux à exécuter, et des troubles de jouissance subis en tant de besoin

En tout état de cause

Rejeter les demandes formulées par Madame [B] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépensCondamner Madame [B] [M] à payer à Madame [E] [W] la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile lesquels seront distraits au profit de Maître Julie CAPDEFOSSE qui s’engage alors expressément à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle conformément à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [E] soulève l’existence de contestations sérieuses en soulignant que le décompte produit a été fait à la main et ne comprend pas tous les versements de la CAF et de Mme [E] et conteste la régularisation des charges qui est erronée et n’a jamais été communiquée ;

A titre subsidiaire Madame [E] demande au juge des référés de lui octroyer des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux;

A titre reconventionnel Mme [E] fait valoir l’indécence du logement et le constat d’indécence de novembre 2022 ; elle soutient avoir durant 4 ans subi un trouble de jouissance suite à un dégât des eaux important et un problème d’électricité qui l’a mise en danger avec ses enfants ;

Mme [E] souligne que si des travaux ont été effectués le bailleur ne justifie pas que ces travaux ont été faits dans l’appartement occupé par Mme [E], celle-ci avançant que Mme [B] est propriétaire de tout l’immeuble ;

Madame [B] [M], représentée par son conseil réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 9256,27 euros ; elle souligne que sa locataire ne paie que très irrégulièrement ses loyers et charges depuis mars 2020 ;

Elle fait valoir qu’il existait des désordres affectant le logement occupé par Mme [E] mais que des travaux ont été effectués et que contrairement aux affirmations de la défenderesse, elle n’est pas propriétaire de tout l’immeuble ; elle souligne que les photographies versées aux débats ne sont pas datées et doivent être écartées ;

Mme [B] soutient que les charges sont justifiées et que les charges de l’année 2018 ne peuvent être restituées du fait de la prescription ;

Enfin Mme [B] fait valoir qu’un congé pour vendre a été signifié le 23 juin 2023 à effet au 31 décembre 2023 mais que Mme [E] se maintient toujours dans les lieux ;

Elle s’oppose à toute demande de délais et de suspension de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I – Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 07 novembre 2022 a été dénoncée le 08 novembre 2022 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 04 mai 2023.

Par ailleurs, Madame [B] [M] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 05 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 07 novembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent Madame [B] [M] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la validité du commandement de payer

Madame [E] fait valoir que le commandement de payer est entaché de nullité en ce sens que le commandement produit par la bailleresse ne comprend pas le décompte de la somme due dont elle se prévaut et que les décomptes communiqués ne sont pas sincères et corrects; que le commandement étant nul, l’assignation est nulle ;

Il est rappelé qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il est rappelé que le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d’en former contestation, étant rappelé que ce commandement visant la clause résolutoire a pour but la résiliation du contrat de bail;

En l’espèce, il ressort du commandement de payer signifié le 1er juillet 2022 pour un montant en principal de 3993,85 euros versé aux débats, qu’un décompte est joint à ce commandement et que le commissaire de justice mentionne que l’acte a été établi en 4 feuillets ce qui correspond à la pièce produite aux débats ;

La lecture du décompte joint au commandement de payer litigieux établit que le décompte mentionne sur la période du 1er mars 2020 au 1er juin 2022 la ventilation des sommes entre les loyers et les charges réclamés et le montant des APL ; le décompte est dès lors suffisamment précis et détaillé en ce sens qu’il a permis à la locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d’en former contestation ;

Il sera en outre rappelé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

Madame [E] justifie que de mai 2021 à septembre 2021 le montant de l’allocation de logement versée à la bailleresse était de 496 euros et du mois d’octobre 2021 à juin 2022, de 498 euros, non de 493 euros ;

La somme de 48 euros doit donc être déduite du décompte joint au commandement de payer ;

De surcroît, le bailleur ajoute sur le décompte joint au commandement de payer la somme de 345,85 euros au titre des charges impayées sans plus de précisions ne permettant pas à Madame [E] de vérifier la réalité et la régularité de ce montant qui doit en conséquence être déduit de la somme réclamée dans le commandement de payer, peu important que la bailleresse justifie ce montant dans les pièces produites postérieurement au commandement de payer ;

La dette véritable est ainsi établie à la somme de 3600 euros (3993,85€-48€-345,85€) et le commandement de payer reste valable pour les sommes effectivement dues soit 3600 euros ;

Au moment de la mise en oeuvre de la demande en résiliation du bail, et aux termes des pièces produites, la locataire était bien en mesure d’identifier et de vérifier les sommes qui lui étaient réclamées à hauteur de 3600 euros;

Il s’ensuit qu’il sera dit n’y avoir lieu à contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer signifié le 1er juillet 2022 et à la validité de l’assignation;

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et l’expulsion

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par Madame [B] [M] d’une part et Madame [E] [W] d’autre part le 1er janvier 2018 contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 1er juillet 2022, la bailleresse a fait commandement d’avoir à payer la somme de 3993,85 euros au principal.

Ce commandement, mentionne la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il ressort des décomptes produits et des développements susvisés que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er septembre 2022 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En outre, les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ;

Aux termes de l’article 1353 du même code, «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

Madame [E] [W] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [E] [W] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges soit 800 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux.

S’agissant de l’arriéré locatif , Madame [B] actualise sa créance à la somme provisionnelle de 9256,27 euros sur la période à compter du mois de janvier 2022 jusqu’au 18 avril 2024, cette somme incluant des régularisations de charges 2021,2022 et 2023 ;

Madame [E] [W] fait valoir que les décomptes produits se heurtent à l’existence de contestations sérieuses, que certaines sommes sont erronées et que les régularisations de charges opérées sont irrégulières ou incomplètes ;

Madame [B] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, les taxes foncières des années 2018, 2019, 2021 et 2022 justifiant du montant de la taxe sur ordures ménagères et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 9256,27 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période de janvier 2022 au 18 avril 2024  ;

Il ressort de ces décomptes que les charges sont détaillées et que des régularisations de charges sont intervenues au profit de la locataire qui ne les conteste² pas ;

S’agissant des régularisations de charges des années 2021, 2022 et 2023 à hauteur respectivement de 345,85 euros, 757,88 euros et de 693,54 euros au débit du compte de la locataire, la bailleresse ne justifiant pas de ces montants, la somme totale de 1797,27 euros sera déduite du montant de la provision sollicitée ;

Concernant l’année 2022, Madame [E] [W] justifie qu’à compter du mois de janvier 2022 jusqu’au mois de juillet 2022 inclus l’allocation de logement versée à la bailleresse était de 498 euros et qu’en conséquence de janvier 2022 à juin 2022, Madame [E] devait 302 euros et non 304 euros comme mentionné dans le décompte produit par la bailleresse ;

Il s’ensuit que pour l’année 2022 , il y a lieu de porter la somme de 12 euros (6x2€) au crédit du compte de la locataire ;

Concernant l’année 2023, la somme de 1932 euros due par la locataire n’apparait pas sérieusement contestable et concernant l’année 2024 jusqu’au 18 avril 2024 la somme de 3200 euros due par la locataire n’apparait pas sérieusement contestable, aucune allocation de logement n’ayant été versée à la bailleresse ;

Il ressort du décompte de la bailleresse que Madame [E] [W] a versé la somme totale de 705 euros à la bailleresse et Madame [E] [W] justifie en outre qu’une somme supplémentaire de 70 euros a été payé en juillet 2023 en sus de la somme totale de 705 euros ;

Il convient dès lors de déduire cette somme du montant de la provision sollicitée ;

Madame [E] [W] ne justifie pas que d’autres paiements autres que ceux déjà pris en compte ci-dessus auraient été effectués ;

Il ressort dès lors des développements susvisés que le montant de la créance peut être déterminée avec l’évidence requise en référé, à la somme de 7377 euros (3022 + 1932 + 3200 – 1797,27 – 12 -705 – 70)

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 7377 euros sur la période à compter du 1er janvier 2022 au 18 avril 2024, Madame [E] [W] sera condamnée à payer à la somme de 7377 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 avril 2024 ;

Sur la contestation tirée de l’indécence du logement

La locataire soulève l’existence de contestations sérieuses qui empêcherait au juge de statuer en référé ; elle soulève l’indécence du logement pour s’opposer à la demande de résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et à la demande d’expulsion;

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’ habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la RLINK"https://www.lexis360intelligence.fr/legie-france/document/LG_FULLTNC-SLD-JORFTEXT000000207538_0Y6X?doc_type=sources_legislation&source_nav=JU_KODCA-0146508_0KRJ&source=renvoi"loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation (…) Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’ habitation . Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’ habitation , bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre».

Il est en outre rappelé que le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loué pendant la durée du bail, et ce même si l’origine des désordres résidait dans les parties communes ou dans une réalisation défectueuse des travaux;

Madame [E] [W] fait valoir que le logement qu’elle occupe est indécent et que l’indécence du logement constitue une contestation sérieuse de la demande en expulsion;

Au soutien de sa demande elle verse aux débats un courrier des services de la Ville de [Localité 3] en date du 08 décembre 2022 qui établit que lors de sa visite du logement le 30 novembre 2022, l’inspecteur de salubrité a constaté diverses infractions au Règlement Sanitaire Départemental et qu’une mise en demeure a été notifiée au propriétaire bailleur le 06 décembre 2022;

Il ressort de la mise en demeure que de nombreux désordres ont été constatés et le bailleur doit prendre les dispositions suivantes : rechercher et remédier aux causes d’infiltrations en toiture causant des dommages dans la chambre de gauche et au pourtour de la fenêtre du toit dans les combles aménagés, aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement, assurer la remise en état de la fenêtre de toit, assurer la mise en sécurité de l’installation électrique , prendre toutes dispositions pour qu’un chauffage suffisant soit assuré (radiateurs en panne), assurer la fixation des convecteurs, assurer la réfection du plan de travail au pourtour du robinet dans la cuisine ainsi que du meuble vasque dans la salle de bains ;

De surcroît, si le bureau d’études CITIMETRIE mandaté par la CAF est intervenu le 16 janvier 2023 et son rapport du 02 février 2023 conclut à l’indécence du logement relevant d’un manque d’entretien par le propriétaire et d’un manque d’entretien par la copropriété, le rapport précise que les désordres constatés ne sont pas de nature à engager une procédure d’insalubrité; Des travaux sont recommandés et l’époux de Madame [B] [M] présent lors de la visite s’est engagé à entreprendre des travaux ;

Madame [E] justifie que la CAF a, dans son courrier du 14 avril 2023 indiqué à la locataire que la bailleresse avait un délai de 18 mois pour procéder à la mise en conformité de son logement ;

Il résulte des diagnostics posés que le logement loué par la défenderesse n’a jamais été insalubre ou inhabitable, et aux termes de l’article 1719 du code civil ce n’est que lorsque des locaux loués à usage d’ habitation sont impropres l’usage d’habitation que le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il s’ensuit que même si le logement est indécent, le bailleur peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupante ;

La demande tendant à obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire ne se heurte dès lors à aucune contestation sérieuse ;

La résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire sera en conséquence constatée au 1er septembre 2022 ;

Sur la demande de suspension du paiement des loyers et/ou d’indemnités d’occupation jusqu’à complète réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement et/ou son relogement aux frais du bailleur ;

Madame [B] [M] fait valoir que les travaux préconisés ont été réalisés, la locataire soutenant au contraire que le logement est toujours indécent et que les problèmes d’infiltration et d’électricité persistent;

La requérante verse aux débats une facture de la SARL CALLO Alain & Fils en date du 24 avril 2023 correspondant au remplacement du tableau électrique avec disjoncteurs et des prises électriques hors service, pour un montant total TTC de 1485 euros, une facture de la SARL CALLO Alain & Fils en date du 30 mars 2023 concernant la révision de la toiture, la fourniture et pose d’un vélux, le rebouchage de trous sur les murs de la cage d’escalier ainsi qu’au sol sur els tomettes, la reprise de bandes dans la cuisine, le fourniture d’une ventilation mécanique , pose dans les combles, raccordement électrique, extraction sur le toit avec une tuile douille et pose d’une grille dans le plafond de la cuisine, pour un montant total de 5013,80 euros TTC ;

Enfin, une facture de MALEVA Plomberie pour 410 euros TTC établit le remplacement d’un meuble vasque et la robinetterie dans la salle de bains ;

Les factures mentionnent que ces travaux ont été réalisés au [Adresse 1] ;

Madame [E] n’établit par aucune pièce versée aux débats que les travaux objets de ces factures n’ont pas été réalisés dans l’appartement qu’elle occupe ; en outre Madame [E] se prévaut de photographies versées aux débats qui ne sont pas datées et ne permettent pas de déterminer qu’elles sont postérieures aux travaux effectués par la bailleresse ;

Aucune contre-visite de l’inspecteur de salubrité n’est versée aux débats et les seuls messages échangés au cours de l’été 2023 ne permettent pas plus d’établir qu’il n’a pas été remédié aux désordres invoqués, aucune pièce postérieure au mois de juillet 2023 n’étant produite aux débats ;

De surcroît, Madame [E] [W] occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2022 ne pouvait plus se maintenir dans les lieux au-delà de cette date, et ne disposait plus de ses droits de locataire ;

Le contrat de location liant les parties ayant été résilié du fait du constat de l’acquisition de la clause résolutoire, Madame [E] [W] sera déboutée de sa demande de suspension du paiement des loyers et/ou d’indemnités d’occupation ;

Sur la demande d’expertise

Madame [E] [W] ne rapporte donc pas la preuve de son intérêt dans la désignation d’un expert les désordres invoqués ayant été soit réparés, soit ne sont pas suffisamment étayés ;

De surcroît, ni l’urgence, ni la nécessité de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite n’est établie par Madame [E] [W];

Une expertise judiciaire présenterait, au regard de son utilité incertaine, un coût financier et temporel disproportionné ;

Au surplus la totalité des éléments de preuve ont été établis postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, au 1er septembre 2022 ; Madame [E] [W] ne peut dès lors prétendre à bénéficier de la protection de la loi du 06 juillet 1989 et solliciter une expertise judiciaire sur l’état de décence du logement.

Madame [E] [W] sera en conséquence déboutée de sa demande d’expertise.

Sur la demande de restitution des loyers et provisions sur charges de 2018 jusqu’au jour de l’audience, par provision

Madame [E] [W] sollicite la restitution des loyers et provisions sur charges de 2018 jusqu’au jour de l’audience, par provision ;

Il convient de considérer que Madame [E] [W] fait valoir une exception d’inexécution ;

Il convient de rappeler qu’il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution n’est admise que si un désordre rend les lieux, non seulement indécents, mais inhabitables ;

Il ressort des développements susvisés que Madame [E] [W] ne démontre pas ni ne soutient d’ailleurs que le logement donné à bail aurait été totalement inhabitable ; de surcroît elle n’établit pas l’indécence du logement pendant le temps du bail d’habitation soit sur la période 1er janvier 2018 au 1er septembre 2022;

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef ;

Sur le préjudice de jouissance

Il ressort des développements susvisés que c’est le 30 novembre 2022 que l’inspecteur de salubrité mandaté par la Ville de [Localité 3] a constaté diverses infractions au Règlement Sanitaire Départemental et qu’une mise en demeure a été notifiée au propriétaire bailleur le 06 décembre 2022;

Madame [E] [W] qui ne peut se prévaloir d’une indécence du logement que pendant le temps du bail d’habitation, n’établit pas l’existence de désordres avec l’évidence requise en référé, avant cette date du 30 novembre 2022 ;

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande qui se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire formulés à titre infiniment subsidiaire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Madame [E] [W] sollicite à titre subsidiaire l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ; elle justifie avoir 2 enfants mineurs à charge et indique avoir sa mère également à charge qui souffre de multiples pathologies ; elle ajoute souffrir elle-même de plusieurs pathologies freinant sa reprise d’activité professionnelle; elle souligne que la bailleresse a refusé un plan de rééchelonnement de la dette ;

Madame [E] ajoute que depuis le 31 janvier 2024 elle est titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée à temps partiel et perçoit des ressources mensuelles comprises entre 870 euros et 930 euros ;

Toutefois, Madame [E] [W] ne justifie pas avoir repris au jour de l’audience le paiement des loyers. Il est rappelé que si cette condition légale n’est pas respectée, le juge des référés ne peut ni accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleur et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.».

L’article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l’ article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’ exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.».

Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l’occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs,

Il convient de tenir compte des droits et des intérêts contradictoires en présence afin d’apporter la solution la mieux adaptée à la préservation des droits du demandeur tout en évitant de nuire à ceux des défendeurs.

Madame [E] [W] sollicite en l’espèce, l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux ; Madame [B] [M] s’oppose à cette demande ;

Il résulte des pièces de la procédure que Madame [E] [W] justifie avoir 2 enfants mineurs à charge et indique avoir également sa mère également à charge qui souffre de multiples pathologies ;

Elle justifie avoir déposé un recours DALO en vue d’une offre de logement le 08 novembre 2023 ;

Madame [B] [M] est un bailleur personne physique et a besoin de ses revenus locatifs pour s’acquitter des charges induites par la propriété du bien immobilier litigieux et n’a pas vocation à se substituer aux services sociaux;

Compte tenu de ces éléments mais aussi de la qualité de bailleur privé de la partie demanderesse, et du délai de fait de plus d’un an et demi dont a bénéficié la locataire depuis la date de l’assignation, la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [E] [W] qui succombe principalement supportera la charge des entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer déjà signifié, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Elle sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande en paiement formulée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile par Madame [B] [M] qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, par provision vu l’urgence:

DECLARONS Madame [B] [M] recevable en ses demandes ;

DISONS que la validité du commandement de payer et de l’assignation ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

DISONS que les demandes tendant à obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er septembre 2022;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 1er septembre 2022;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 800 euros et CONDAMNONS Madame [E] [W] à payer à titre provisionnel à Madame [B] [M], à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés au demandeur ;

CONDAMNONS Madame [E] [W] à payer à Madame [B] [M], la somme de 7377 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés sur la période à compter du 1er janvier 2022 au 18 avril 2024 ;

REJETONS les demandes tendant à obtenir l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [E] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 1], au besoin avec l’assistance de la force publique;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

DEBOUTONS Madame [E] [W] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

DEBOUTONS Madame [E] [W] de sa demande de suspension du paiement des loyers et/ou d’indemnités d’occupation ;

DEBOUTONS Madame [E] [W] de sa demande d’expertise ;

DEBOUTONS Madame [E] [W] de sa demande de restitution des loyers et provisions sur charges de 2018 jusqu’au jour de l’audience, par provision ;

DISONS n’avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTONS Madame [B] [M] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement signifié et de l’assignation, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE