Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e MONTI

1 EXP M^e DRAILLARD

1 EXP M^e SUARES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/605

N° RG 20/02716 – N° Portalis DBWQ-W-B7E-NZD5

DEMANDEUR :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE d’AZUR dit EPF PACA , dont le siège social est situé 62/64 La Canebière Le Noailles 13001 MARSEILLE, identifié au SIREN sous le n° 441 649 225, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Olivier SUARES de la SELARL PLENOT-SUARES-ORLANDINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, substitué par M^e GADD

DEFENDEURS :

SCP [C] [S] ET [L] [R], ayant son siège social sis 176 avenue Verdun 83700 ST RAPHAEL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

représentée par Maître Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD MICHEL, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Monsieur [X] [Z]

né le 15 Mai 1947 à VALLAURIS

1 Avenue des Jasmins Les Cigales Bâtiment C

06220 VALLAURIS

représenté par Maître Valérie MONTI de la SELARL PHILIPS & PARTNERS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant, substitué par M^e EYNARD-TOMATIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame DURAND, Vice-président

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 11 décembre 2025 ;

A l’audience publique du 20 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 25 juillet 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Le 28 mars 2017, Maître [C] [S], notaire associé à Saint Raphaël a notifié l’Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d’Azur (ci-après EPF PACA) une déclaration d’intention d’aliéner au nom de Monsieur [X] [Z] et de Madame [A] [Z], d’un terrain sis à Mougins, cadastré section CM78 pour un montant de 5.000€.

Par décision en date du 12 mai 2017, l’EPF PACA a décidé d’exercer son droit de préemption sur la parcelle cadastrée section CM78 pour la somme de 5.000€. Cette décision a été signifiée à la SCP [C] [S] ET [L] [R] le 18 mai 2017 et à la SCI LES BREGUIERES II le 19 mai 2017.

L’EPF PACA a versé la somme de 5.000€ à la Caisse des Dépôts et Consignations le 11 août 2017.

Selon procès-verbal en date du 6 décembre 2019 établi par Maître [J] [N], notaire à Grasse, il a été constaté la carence des consorts [Z] au rendez-vous de signature de l’acte de vente organisé par l’EPF PACA.

Par acte en date du 9 juillet 2020, l’EPF PACA a fait assigner Monsieur [X] [Z] devant le tribunal judiciaire de Grasse au fins de voir constater parfaite la vente et condamner le défendeur à venir signer l’acte de cession devant notaire.

Madame [A] [Z], également visée dans l’acte introductif d’instance, était décédée le 10 novembre 2017, soit antérieurement à l’assignation.

Par acte du 22 juin 2021, Monsieur [X] [Z] a fait assigner la SCP notariale [C] [S] et [L] [R] devant le tribunal judiciaire de Grasse en intervention forcée. Cette affaire a été jointe à la procédure initiale par ordonnance du juge de la mise en état du 4 novembre 2021.

Par ordonnance sur incident en date du 24 novembre 2023, le juge de la mise en état a notamment rejeté l’exception tirée de la nullité de l’assignation délivrée le 22 juin 2021.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 25 juin 2024, l’EPF PACA sollicite, au visa des articles 1103, 1104 et 1583 du code civil :

— que soit constatée la vente parfaite en l’état de l’accord des parties sur la chose et sur le prix,

— la condamnation de Madame [A] [Z] et Monsieur [X] [Z] à venir signer l’acte de cession auprès de Me [J] [N], notaire associé membre de la SELARL GERARD BORIES [E] [N], notaires associés à Grasse, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 300€ par jour de retard, des biens et droits immobiliers dont la désignation suit :

sur la commune de Mougins, Alpes-Maritimes- 06 250, lieudit Fond de Curraud- consistant en un terrain figurant au cadastre section CM n°78 pour 08a 72ca- tel que le bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception, ni réserve,

à défaut,

— qu’il soit dit que le jugement vaudra vente et sera publié auprès du premier bureau du Service de la Publicité Foncière d’Antibes moyennant le prix de 5.000€,

— la condamnation de Madame [A] [Z] et Monsieur [X] [Z] à lui payer la somme de 2.500€ en réparation de son préjudice et à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation de Madame [A] [Z] et Monsieur [X] [Z] à lui payer la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, sui seront recouvrés par M^e Olivier SUARES, membre de la SELARL PLENT SUARES [P] ORLANDINI.

Au soutien de ses prétentions, il rappelle avoir exercé son droit de préemption urbain dans les formes et les délais et ajoute que cette décision est définitive en l’absence de recours contentieux. Il rappelle les dispositions de l’article 1583 du code civil et sollicitent la réalisation des engagements pris par Madame et Monsieur [Z].

En réponse aux moyens soulevés par ce dernier, ils indiquent ne pas souscrire à l’idée qu’il y ait eu une croyance erronée de sa qualité de propriétaire et remarquent que Monsieur [X] [Z] avait bien décidé de vendre le bien.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 14 novembre 2024, Monsieur [X] [Z] sollicite :

— le rejet de l’intégralité des demandes formées par l’EPF PACA et la SCP [S] ET [R],

— la condamnation de la SCP [S] ET [R] à lui régler une somme qui ne saurait être inférieure à 5.000€ en réparation du préjudice subi,

— l’exécution provisoire,

— la condamnation de l’EPF PACA et la SCP [S] ET [R] au règlement de la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il rappelle que sa mère est décédée le 10 novembre 2017.

Il indique avoir été contacté par Monsieur [Y], propriétaire d’une parcelle voisine de la sienne, aux fins de régulariser une erreur sur les registres du cadastre portant sur la parcelle CM78, mais ne jamais avoir été propriétaire de ladite parcelle. Il en déduit qu’il ne peut la céder ni à Monsieur [Y] ni à l’EPF PACA et que cette dernière ne peut lui imposer une vente forcée.

Il précise par ailleurs n’avoir jamais mandaté la SCP [C] [S] ET [L] [R], qui a déposé une déclaration d’intention d’aliéner sans s’assurer préalablement de l’existence des consorts [Z] et de leur intention. Il ajoute subir un préjudice en lien avec ce comportement fautif, dès lors qu’il a été assigné en justice dans le cadre de la présente affaire.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 18 septembre 2024, la SCP [C] [S] ET [L] [R] sollicite enfin, au visa de l’article 1240 du code civil:

— le rejet de l’ensemble des demandes formées par Monsieur [X] [Z],

— le rejet de l’ensemble des demandes formées par l’EPF PACA,

— la condamnation de Monsieur [X] [Z] au paiement de la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP [C] [S] ET [L] [R] LOUSTAUNAU FORNO.

Elle affirme que le seul préjudice subi par Monsieur [X] [Z] est celui d’avoir été attrait devant la présente juridiction, préjudice qu’il a lui-même généré par son inertie et son absence de réponse à la convocation du notaire. Elle souligne qu’il avait bien envisagé de vendre le bien, sur lequel s’est exercé la préemption, dans la croyance erronée qu’il en était le propriétaire, l’extrait de la matrice cadastrale portant bien le nom du père de Monsieur [X] [Z] pour la parcelle CM78. Elle ajoute avoir été entretenue dans une même croyance erronée par le conseil de Monsieur [Y] de ce qu’il y avait eu un accord écrit sur la chose et le prix en vue d’une cession entre les parties et explique que c’est dans ce contexte qu’elle a procédé à la notification de la déclaration d’intention d’aliéner ouvrant le droit de préemption à l’EPF PACA. Elle précise néanmoins que la question du titre de Monsieur [X] [Z] s’est posée dès le 6 décembre 2019 et que ce dernier ne peut être condamné à réitérer la vente d’un bien dont il n’est pas propriétaire.

Elle indique que le contentieux aurait pu être évité si Monsieur [X] [Z] avait réagi en temps utile en faisant état de son absence de titre de propriété, qu’il convient de prendre en compte sa propre faute ayant contribué à la production de son préjudice et conclut en conséquence au rejet de sa demande de dommages et intérêts.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juillet 2024 avec effet différé au 11 décembre 2024 et l’affaire finalement retenue après renvoi d’office par la juridiction à l’audience à juge unique du 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l’article 467 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande.

Sur la demande tendant à voir constater la vente parfaite :

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. Le consentement des parties n’est soumis à aucune condition de forme.

L’article R213-12 du code de l’urbanisme dispose que “en cas d’accord sur le prix indiqué par le propriétaire ou sur le prix offert par le titulaire du droit de préemption, un acte authentique est dressé dans un délai de trois mois à compter de cet accord pour constater le transfert de propriété”. L’article L213-14 du code de l’urbanisme ajoute enfin que “en cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l’article L211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenues le paiement et l’acte authentique”.

En l’espèce, il résulte des éléments produits que l’extrait de matrice cadastrale édité le 23 août 2023 comportait une erreur manifeste en désignant Monsieur [G] [Z] propriétaire de la parcelle CM78 alors que ni ce dernier ni son fils Monsieur [X] [Z] n’ont jamais été titré sur cette parcelle. Il est d’ailleurs acquis que la parcelle CM78, anciennement cadastrée C1252, ne fait l’objet d’aucune publication foncière.

Dès lors, Monsieur [X] [Z] n’étant pas le propriétaire de la parcelle CM78, sur laquelle l’EPF PACA a exercé son droit de préemption, il n’a pas pu y avoir rencontre des volontés et accord sur la chose et sur le prix. Il convient en conséquence de débouter l’EPF PACA de sa demande tendant à voir déclarer la vente parfaite et de ses demandes en vente forcée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par l’EPF PACA :

L’article 1240 du code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En l’espèce, l’EPF PACA ne démontre nullement ni même n’explique quelle serait la faute commise par Monsieur [X] [Z] dans le cadre du suivi de ce dossier, alors même qu’il a été vu ci-dessus que ce dernier n’était pas propriétaire de la parcelle concernée. Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [X] [Z] :

Il résulte des éléments produits que le notaire n’a jamais été mandaté par Monsieur [X] [Z] mais par le conseil de Monsieur [Y], gérant de la SCI LES BREGUIERES II, qui lui a demandé de préparer ce dossier en précisant notamment dans son mail du 31 mars 2016:“Voudrais tu commencer à préparer ce nouveau petit dossier STP? Mon beau-père a besoin d’acheter la parcelle dont tu trouveras les références ci-annexées. Il faut s’assurer de l’identité réelle du ou des propriétaires et commander l’acte de propriété car l’interlocuteur de mon beau-père ne l’a pas. Cette parcelle a été laissée à l’abandon car elle n’a aucun intérêt pour son/ ses propriétaires actuels, mais elle en a un pour mon beau-père qui pourra ainsi agrandir l’entrée de son terrain”. Un second mail lui a été adressé le 12 avril 2016 en précisant l’état civil du propriétaire de la parcelle comme étant [G] [Z], décédé, et les coordonnées de l’étude notariale traditionnelle de ce dernier.

Si Monsieur [X] [Z] admet qu’il a pu y avoir des pourparlers avec son voisin Monsieur [Y] quant au sort de cette parcelle, il n’est en revanche fait état d’aucun accord aux fins de vente.

Dans ce contexte, la SCP [C] [S] ET [L] [R] admet avoir adressé la déclaration d’intention d’aliéner “dans la croyance erronée” que les consorts [Z] étaient effectivement propriétaires et qu’il y avait eu un accord écrit entre les parties. En sa qualité de professionnel en la matière, il lui appartenait de faire toute vérification utile, notamment quant à son mandat, avant d’adresser une telle déclaration. Elle a donc manifestement commis une faute en agissant de la sorte de manière pour le moins prématurée et erronée.

Cette faute est à l’origine directe de la convocation en justice de Monsieur [X] [Z] dans le cadre de la présente affaire et donc d’un préjudice à tout le moins moral pour ce dernier, qui n’était manifestement pas informé de l’existence d’un dossier chez le notaire et s’est vu notifier une sommation de comparaître chez un second notaire en signature de vente puis une assignation en justice.

Enfin, il ne peut être retenu que Monsieur [X] [Z] a lui-même commis une faute ayant concouru à son préjudice en s’abstenant de répondre à l’EPF PACA en temps utile, alors qu’il n’est pas même démontré qu’il avait pris l’engagement de vendre ledit bien à la SCI LES BREGUIERES II. Dans ces conditions, la SCP [C] [S] ET [L] [R], qui ne justifie d’aucune faute commise par Monsieur [X] [Z] susceptible d’exclure voire réduire son droit à indemnisation, sera condamnée à lui régler la somme de 5.000€ de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit de du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu de provision.

Par ailleurs, il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’EPF PACA et la SCP [C] [S] ET [L] [R], qui sont déboutés et condamnés au principal, seront condamnés aux entiers dépens, à hauteur de moitié chacun. Il n’y a d’ailleurs pas lieu au bénéfice de la distraction au profit de leurs conseils.

Par ailleurs, et pour des raisons d’équité, l’EPF PACA et la SCP [C] [S] ET [L] [R] seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés à ce titre à verser la somme de 2.500€ à Monsieur [X] [Z].

Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des articles 514 et suivants du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Déboute l’EPF PACA de sa demande tendant à voir déclarer la vente parfaite et de l’ensemble de ses demandes en vente forcée ;

Déboute l’EPF PACA de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la SCP [C] [S] ET [L] [R] à régler à Monsieur [X] [Z] la somme de 5.000€ de dommages et intérêts ;

Déboute l’EPF PACA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCP [C] [S] ET [L] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’EPF PACA et la SCP [C] [S] ET [L] [R] à verser à Monsieur [X] [Z] la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’EPF PACA et la SCP [C] [S] ET [L] [R] aux entiers dépens, à hauteur de la moitié chacun ;

Dit n’y avoir lieu au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des conseils de l’EPF PACA et la SCP [C] [S] ET [L] [R];

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Et le présent jugement a été signé par le Président et le greffier,

Le Greffier Le Président