TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 25 Novembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01315 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ETIW

Prononcé le 25 Novembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 septembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 25 Novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[X] [L] venant aux droits de Mme [N] [R] [I] décédée,

domiciliée : chez EHPAD [4], [Adresse 3]

[M] [I] venant aux droits de Mme [N] [R] [I] décédée, demeurant [Adresse 5]

parties demanderesses, représentées par M^e LIPSOS-LAFAURIE de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES substituée par M^e Mélanie NICLOUX, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[D] [Y] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

[V] [B] [T] [W] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Madame [X] [I] a donné à bail à Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] par contrat en date du 18 septembre 2018, ayant pris effet le 1er octobre suivant, pour un loyer mensuel de 850 € et 35 € de provisions sur charges.

Madame [X] [I] est décédée le 15 novembre 2022, laissant pour lui succéder Mesdames [X] [L] et [M] [I].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [X] [L] et Madame [M] [I] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 février 2025 pour un montant de 39 738,18 €.

Madame [X] [L] et Madame [M] [I] ont ensuite fait assigner Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 23 septembre 2025, Madame [X] [L] et Madame [M] [I] – représentées par Maître Miren LIPSOS-LAFAURIE – sollicitent du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— juge que les causes du commandement de payer du 27 février 2025 n’ont pas été payées et que la clause résolutoire prévue au bail a été acquise le 28 avril 2025,

— dise que le bail consenti le 18 septembre 2018, ayant pris effet le 1er octobre 2018, à Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] par Madame [X] [I], aux droits de laquelle viennent Madame [X] [L] et Madame [M] [I], a été résilié à effet du 28 avril 2025,

— ordonne que les locataires devront libérer les lieux à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux suite à la signification du jugement à intervenir et que, faute de ce faire, ils pourront, ainsi que tout occupant de leur chef, en être expulsés, s’il échet, avec le concours de la force publique et qu’un serrurier, dans les conditions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamne solidairement Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] au payement des sommes suivantes :

* 34 457,18 € au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 27 février 2025 sur la somme de

28 262,18 €,

* une indemnité d’occupation égale au loyer et charges afférentes à compter du 28 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

* 500 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil,

* 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens dans lesquels seront notamment compris le coût du commandement de payer du 27 février 2025, de sa signification du 28 février 2025 à la CCAPEX et de la signification de l’assignation à la Préfecture du 08 juillet 2025.

Madame [X] [L] et Madame [M] [I] précisent que la prescription triennale a d’ores et déjà été appliquée à leur demande au titre de l’arriéré locatif.

Les demanderesses ne s’opposent pas à la demande de délais de payement formulée par Monsieur [D] [K] [Y] [Z].

*

En défense, Monsieur [D] [K] [Y] [Z] comparaît en personne. Il reconnaît le principe et le montant de la dette et indique envisager de déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Il explique d’une part avoir été licencié trois ans plus tôt, ce qui a déséquilibré le budget familial, et d’autre part avoir cessé de régler le loyer à titre de mesure de rétorsion, le bailleur n’ayant, à son sens, pas réalisé les travaux indispensables à l’entretien du logement.

Monsieur [D] [K] [Y] [Z] sollicite un petit délai pour quitter les lieux, outre le bénéfice de délais de payement à hauteur de 300 € par mois.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié à personne le 16 juin 2025, Madame [V] [T] [W] [Z] n’est ni présente ni représentée à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 17 septembre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 08 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [X] [L] et Madame [M] [I] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Madame [X] [L] et Madame [M] [I] justifient venir aux droits de Madame [X] [I] selon acte de notoriété en date du 28 janvier 2025.

Le bail conclu le 18 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE) prévoyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 février 2025, pour la somme en principal de 39 738,18 €.

S’il apparaît manifestement que le montant de ce commandement de payer est erroné en ce qu’il comprend une partie prescrite de la dette, force est de constater que le principe même de l’arriéré locatif n’est pas contestable et qu’aucune somme n’a été versée par les preneurs dans le délai de régularisation de 2 mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2025.

Par ailleurs, d’une part, les locataires n’ont pas repris le payement du loyer courant avant l’audience, rendant juridiquement impossible toute suspension de la clause résolutoire ; d’autre part, Monsieur [D] [K] [Y] [Z] ne sollicite pas son maintien dans le logement mais seulement un délai pour quitter les lieux.

En l’espèce, la décision étant rendue pendant la trêve hivernale et l’expulsion ne pouvant ensuite intervenir que deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il convient de considérer que le droit commun permettra à Monsieur [D] [K] [Y] [Z] de bénéficier de délais suffisants pour lui permettre de trouver un nouveau logement, sans qu’il soit besoin de lui octroyer de délai supplémentaire.

L’expulsion de Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [X] [L] et Madame [M] [I] produisent un décompte démontrant que Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite et application de la prescription triennale, la somme de 34 457,18 € à la date du 23 septembre 2025.

Monsieur [D] [K] [Y] [Z] reconnaît le bien fondé de la demande.

Madame [V] [T] [W] [Z], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent solidairement (clause VII. CLAUSE DE SOLIDARITE) condamnés au payement de cette somme de 34 457,18 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 28 262,18 € à compter du commandement de payer (27 février 2025) à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] seront également solidairement condamnés au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de Madame [X] [L] et Madame [M] [I] sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 885 € et non indexée.

Sur la demande de délais de payement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [D] [K] [Y] [Z] sollicite à l’audience le bénéfice de délais de payement à hauteur de 300 € par mois auxquels les demanderesses ne s’opposent pas.

Compte tenu de l’accord des parties et de la solidarité de la dette, Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] seront tous deux autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l’article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, Madame [X] [L] et Madame [M] [I] ne justifient pas du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’elles auraient subi en lien avec le comportement de Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z].

Elles seront donc déboutées de leur demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2025, de sa notification à la CCAPEX le 28 février 2025, de l’assignation du 16 juin 2025 et de sa notification à la Préfecture le 08 juillet 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [X] [L] et Madame [M] [I], Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2018 entre Madame [X] [I], Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] sont réunies à la date du 28 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [X] [L] et Madame [M] [I], venant aux droits de Madame [X] [I], pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] à verser à Madame [X] [L] et Madame [M] [I] la somme de 34 457,18 € (trente quatre mille quatre cent cinquante sept euros et dix-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 23 septembre 2025, incluant un dernier appel de 885 € pour le mois de septembre 2025 et un dernier versement de 57,82 € enregistré en 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 sur la somme de 28 262,18 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 300 € chacune et une 24ème mensualité de 27 557,18 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] à payer à Madame [X] [L] et Madame [M] [I] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 885 € (huit cent quatre-vingt-cinq euros) ;

DEBOUTE Madame [X] [L] et Madame [M] [I] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2025, de sa notification à la CCAPEX le 28 février 2025, de l’assignation du 16 juin 2025 et de sa notification à la Préfecture le 08 juillet 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [K] [Y] [Z] et Madame [V] [T] [W] [Z] à verser à Madame [X] [L] et Madame [M] [I] une somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge